Woonakkoord - regeerakkoord woningmarkt 2013
Op 13 februari 2013 heeft minister Blok (Wonen en Rijksdienst) het nieuwe woningmarktakkoord gepresenteerd dat hij met de oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP heeft afgesloten. Het gaat volgens de minister om een samenhangend pakket van afspraken dat zich richt op de volle breedte van de woningmarkt, dus zowel huur, koop als bouw. Het omvat een fors aantal maatregelen die de bouw en daarmee de werkgelegenheid stimuleren, energiebesparing bevorderen, starters helpen en scheefwonen tegengaan. Met het akkoord wordt deels invulling gegeven aan het regeerakkoord van de VVD en PvdA van 29 oktober 2012, maar op enkele punten wijkt het ervan af.
Hieronder zullen wij de maatregelen voor de verschillende sectoren onder elkaar zetten. Daarna analyseren wij die en proberen wij een antwoord te geven op de vraag of het akkoord de problemen op de woningmarkt gaat oplossen of dat het doormodderen wordt.
Huurmarkt
De minister zegt te hebben gekozen voor een evenwichtige aanpak op de huurmarkt. Sociale huurwoningen moeten beschikbaar blijven voor de mensen voor wie deze bedoeld zijn. Er komen inkomensafhankelijke huurverhogingen en het woningwaarderingsstelsel blijft voorlopig gelden.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Om de scheefheid op de huurmarkt te bestrijden worden inkomensafhankelijke huurverhogingen ingevoerd. Voor huishoudens met een inkomen tot € 33.614,- geldt een maximale huurverhoging van 1,5% boven inflatie. Inkomens tussen € 33.614,- en € 43.000,- krijgen maximaal een huurverhoging van 2% boven inflatie. En inkomens boven € 43.000,- krijgen te maken met maximaal 4% boven inflatie. Beoogd is de huurverhogingen met ingang van 1 juli 2013 in te laten gaan. Voor de gehandicapte of chronisch zieke huurder met een nader te bepalen indicatie zal een hardheidsclausule worden ingevoerd, zodat uitzonderingen mogelijk zijn op de inkomensafhankelijke huurverhogingen.
Deze percentages liggen lager dan de percentages in het regeerakkoord van 29 oktober 2012. Het wetsvoorstel voor de extra huurverhogingen was in juli 2012 al ingediend (TK 33 330). Het is inmiddels aangepast aan de hand van de afspraken in het woningmarktakkoord en op 14 februari 2013 door de Tweede Kamer aangenomen. Op 23 februari 2013 zal de Eerste Kamer starten met de behandeling van het wetsontwerp. De eerder geplande afhandelingstermijn voor 1 maart 2013 wordt daarmee niet gehaald.
De privacy van de huurder zal volgens de minister worden gewaarborgd, doordat de huurder geen inkomensgegevens hoeft te leveren aan de verhuurder. De verhuurder krijgt alleen van de Belastingdienst het bericht in welke inkomenscategorie de huurder zit. Deze inkomensverklaring mag de verhuurder uitsluitend voor het doen van een voorstel tot huurverhoging gebruiken en mag hij uiterlijk een jaar bewaren. Als verhuurders de privacybescherming van de huurder schenden, zal een ‘betekenisvolle’ boete moeten kunnen worden opgelegd.
Deze afspraak, die ook al onderdeel uitmaakte van het wetsvoorstel uit 2012, roept veel weerstand op bij huurdersorganisatie vanwege de mogelijke schending van de privacy en vanwege bureaucratie en operationele problemen. De minister komt de huurders hierin dus niet tegemoet.
Nieuw is dat in de wet zal worden opgenomen dat een huurder die eerder een extra huurverhoging vanwege zijn hogere inkomen heeft gekregen en later geconfronteerd wordt met een inkomensdaling, recht heeft op huurverlaging. De huurprijs wordt dan terug gebracht op het niveau waarop deze gelegen zou hebben als in de betreffende jaren niet de hogere inkomensafhankelijke huurverhoging in rekening zou mogen zijn gebracht, met een maximum van twee jaar terugwerkende kracht, of tot het niveau van de huurtoeslaggrens als de huurprijs daar inmiddels boven gestegen is (sinds 1 januari 2013 € 681,02).
Afgesproken is dat het kabinet eind 2014 met een wetsvoorstel zal komen om het systeem van inkomensafhankelijke huurverhogingen te vervangen door een systeem met een jaarlijkse huursom. Bij toepassing van de huursombenadering legt de regering niet langer vast hoeveel de huur mag stijgen, maar hoeveel de totale huurinkomsten voor verhuurders van sociale huurwoningen maximaal mag stijgen. Per woning mogen de verhuurders dan zelf beslissen of zij meer of minder vragen, zolang de som van alle huren maar onder het afgesproken maximum blijft. Op deze manier kunnen verhuurders de ongelijkheid opheffen tussen startende en lang zittende huurders.
Woningwaarderingsstelsel
Het woningwaarderingsstelsel blijft voorlopig voor alle inkomensgroepen van kracht. Maar het kabinet zal uiterlijk september 2013 een voorstel indienen tot het vereenvoudigen van het puntensysteem. Dat voorstel zal een combinatie van de waarde van onroerende zaken (WOZ) en het woningwaarderingsstelsel moeten bevatten. Randvoorwaarde daarbij is dat het voorstel niet mag leiden tot ‘een beperking van de verdiencapaciteit van de verhuurder op macroniveau of andere schokeffecten’. Dit voorstel zal ook moeten gelden voor de inkomens boven € 43.000,-. Er wordt dus niet gewerkt met een maximumhuur 4,5% van de WOZ-waarde, zoals eerder was voorgesteld in het regeerakkoord van 29 oktober 2012.
In het regeerakkoord was ook opgenomen dat voor huurders met een inkomen boven € 43.000,- geen maximale huurprijs gold. Dat is in dit woningmarktakkoord teruggedraaid. Ook voor deze groep blijft een huurplafond gelden, namelijk de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel.
Tot slot zal het budget voor de huurtoeslag voor de laagste inkomensgroep worden verhoogd. Zo worden de huurders met lage inkomens die huurtoeslag ontvangen weer gecompenseerd voor de extra stijging van de huren (boven de inflatie).
Verhuurderheffing en woningcorporaties
De extra huuropbrengsten van woningcorporaties die het gevolg zijn van de maatregelen in de huursector (zoals de inkomensafhankelijke huurverhogingen) worden via een verhuurderheffing afgeroomd. Deze heffing zal van 50 miljoen in 2013 oplopen tot 1,7 miljoen in 2017. De heffing zal volgens het kabinet in het eerste jaar volledig en de jaren erna voor een deel door de verhuurders worden betaald uit de opbrengst van de huurverhogingen. De woningcorporaties moeten na 2013 zelf een bijdrage leveren door verkoop van woningen, efficiënter werken en lagere salarissen. Voor onzelfstandige wooneenheden voor studenten en ouderen hoeft geen bijdrage geleverd te worden aan de verhuurdersheffing.
Het wetsvoorstel tot invoering van een verhuurderheffing is in september 2012 ingediend (TK 33 407), maar dat is door de Eerste Kamer niet aangenomen. Er is op 14 januari 2013 een wetsvoorstel tot wijziging van het oorspronkelijke wetsvoorstel ingediend, dat tegemoetkomt aan de bezwaren van de Eerste Kamer en overeenstemt met het plan uit het woningmarktakkoord van 13 februari 2013.
De randvoorwaarden die gelden voor woningcorporaties om hun woningen te verkopen aan onder andere institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, worden versoepeld. Het wordt mogelijk om tegen de actuele marktwaarde te verkopen, zonder winstdeling. Dit geldt alleen voor geliberaliseerde of te liberaliseren woningen (vanaf 143 punten). Ook de regels voor verkoop van woningen aan bewoners worden versoepeld.
Koopmarkt
De minister wil meer ruimte bieden voor kopers. Hypotheken moeten weliswaar nog steeds volledig en annuïtair worden afgelost binnen 30 jaar, maar kopers krijgen de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning. De bank en de klant kunnen afspraken maken over de aflossingstermijn van de tweede lening en de looptijd ervan bijvoorbeeld verlengen naar 35 jaar. De rente over de tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belastingen. Dit betekent dat de eerste maanden de maandlasten lager uitvallen, maar over de gehele periode zullen de kosten hoger zijn.
In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet wordt onderzocht of deze voldoende ruimte biedt voor hypotheken van zzp’ers en andere personen met een flexibel contract. Het kabinet zal actief bevorderen dat financiële instellingen van de geboden ruimte gebruik maakt.
Omdat starters bij uitstek de koopmarkt weer op gang kunnen krijgen, wordt de rijksbijdrage aan de starterslening van het Stimuleringsfond Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten in 2013 opgehoogd van € 20 miljoen naar € 50 miljoen. Door deze rijksbijdrage kunnen de kosten worden gedekt voor ongeveer 11.000 startersleningen. De maatregel is gericht op het verlagen van de kosten voor gemeenten en provincies, zodat zij de starterslening maximaal kunnen inzetten in hun woonbeleid. Deze maatregel was al aangekondigd in het regeerakkoord.
Tot slot wordt de Leegstandwet met spoed aangepast. In de eerste plaats wordt het voor investeerders aantrekkelijker gemaakt om leegstaande kantoren om te bouwen tot woonruimtes. De termijn voor verhuur van deze leegstaande ruimtes wordt verruimd van vijf naar tien jaar. Ten tweede komt de Leegstandwet de huiseigenaar tegemoet, door op te nemen dat verhuurders van leegstaande koopwoningen bij verhuur op grond van de Leegstandwet zelf de huurprijs mogen bepalen en daarbij niet gebonden zijn aan het woningwaarderingsstelsel. Het wetsvoorstel daartoe was in oktober 2012 al ingediend (TK 33 436).
Bouw
Om de investeringen op de woningmarkt aan te jagen en de bouwsector te versterken zal de BTW op verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw per 1 maart 2013 voor één jaar worden verlaagd van 21% naar 6%.
Er komt een revolverend fonds voor energiebesparing in de gebouwde omgeving van € 150 miljoen (€ 50 miljoen in 2013 en € 10 miljoen in 2014) gericht op energiebesparing voor verhuurders en eigen woningbezitters. Dit Energiebesparingsfond zal worden aangevuld met middelen uit de markt, zodat een totale investeringsimpuls van € 600 miljoen wordt bereikt.
Analyse van het woningmarktakkoord
Met dit akkoord wordt door de regering natuurlijk in de eerste plaats haar bezuinigingsdoelstelling gehaald. De verhuurderheffing brengt in 2013 € 50 miljoen in de la. Dit bedrag zal jaarlijks oplopen en zal in 2017 een bedrag van € 1,7 miljard opleveren.
Een tweede algemene opmerking is dat er door de regering in het akkoord geen fundamentele analyse is gemaakt van de problemen op de woningmarkt. Er wordt ook geen integrale aanpak voor de langere termijn geboden. Dit terwijl de woningmarkt al jaren vraagt om een grondige herziening. Door de huurregulering, die voor 95% van de huurmarkt geldt, worden de huurprijzen kunstmatig (te) laag gehouden. Daarentegen houdt de hypotheekrenteaftrek de koopprijzen van woningen juist (te) hoog. Een middensegment ontbreekt daardoor en dat belemmert de doorstroming. De nu aangekondigde maatregelen zullen deze noodzakelijke doorstroming en dynamiek niet op gang helpen, het zijn slechts lapmiddelen. Het akkoord is niet gebaseerd op een samenhangende visie op de woningmarkt op de lange termijn, maar op een ingewikkeld en haastig politiek proces van loven en bieden tussen vijf politieke partijen, die vooral het belang van een sluitende begroting voor ogen hadden.
Woningwaarderingsstelsel
Vooralsnog hebben we gewoon nog te maken met het woningwaarderingsstelsel. Het zal straks alleen worden vereenvoudigd met een totaal onduidelijke rol voor de WOZ-waarde. De hamvraag is welke invloed de WOZ-waarde zal hebben op de maximale huurprijs. Wordt het slechts een alternatief voor de punten voor de woonomgeving of zal het een substantiële factor zijn die de waarde van de woning uitdrukt? De zinsnede dat ‘het voorstel niet mag leiden tot een beperking van de verdiencapaciteit van de verhuurder op macroniveau of andere schokeffecten’ doet vermoeden dat het systeem gemiddeld genomen niet mag leiden tot lagere of hogere huren. En daarmee wordt het woningmarktakkoord in de eerste plaats belangrijk door wat er niet staat: dat het voornemen van het regeerakkoord om de huren te laten groeien naar marktniveau is verlaten. Wij hopen dat wij ons vergissen – het akkoord moet immers nog uitgewerkt worden – maar dit zou de woningmarkt verder de afgrond in duwen. Vrijwel iedereen was het er inmiddels over eens dat de huren moeten toegroeien naar markniveau, zelfs de Woonbond blijkens haar handtekening onder het Woningmarktplan 4.0. En we hadden voor het eerst sinds de Tweede Wereldoorlog een kabinet dat zei dit ook te willen nastreven (hoewel je vraagtekens kon zetten bij het gekozen criterium). Het lijkt een illusie te zijn geweest die nog geen vier maanden heeft geduurd.
Er blijven ook onduidelijkheden, zoals: zal het nieuwe systeem ook gaan gelden voor onzelfstandige woonruimtes? Dat wordt nog puzzelen, nu de kamers en dergelijke doorgaans geen WOZ-waarde hebben. Het woningmarktakkoord gaat dit knelpunt geheel uit de weg.
Ook blijven de monumenten onbesproken. In mei 2012 had minister Spies nog aangekondigd dat monumentenwoningen er 50 extra punten bij zouden krijgen. Dat zou ertoe leiden dat vrijwel al deze woningen geliberaliseerd kunnen worden verhuurd (bij nieuwe verhuringen). Met de komst van het regeerakkoord, dat uitging van een nieuwe maximale huur van 4,5 % van de WOZ-waarde, is dit plan in de ijskast gezet. Maar in het woningakkoord lijkt het te zijn vergeten.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Het is onjuist om de hoogte van het inkomen van de huurder mede bepalend te laten zijn voor de hoogte van de huurprijs. De hoogte van de huurprijs zou uitsluitend gebaseerd moeten worden op de waarde van de woning. En als die te hoog is voor een huurder, dan moet de huurder al dan niet tijdelijke financiële ondersteuning van de staat krijgen. Het is niet te rechtvaardigen dat de verhuurder voor zijn huurinkomsten afhankelijk is van het inkomen van de huurder en dat hij zelfs huurverlagingen moet aanvaarden als dat inkomen daalt.
Het nieuwe systeem van inkomensafhankelijke huurverhogingen zal een hoop bureaucratie voor zowel de overheid, de verhuurder als de huurder met zich meebrengen. En niet duidelijk is wat er zal gaan gelden als de gezinssituatie van de huurder bijvoorbeeld recent is gewijzigd of als de Belastingdienst foutieve informatie verstrekt. Wel is te voorzien dat met name grotere verhuurders bij discussies over de aangezegde huurverhogingen een flinke financiële drempel moeten overwinnen om te gaan procederen bij de Huurcommissie. De legeskosten voor rechtspersonen bedragen namelijk € 450,-. Een absurd hoog bedrag dat in geen verhouding staat tot het geldelijke belang van het geschil.
De mogelijkheid van huurverlaging bij inkomensdaling doorkruist de door het kabinet gewenste doorstroming. Immers, in een nieuwe huurwoning zal de huurder meestal de maximale huurprijs moeten betalen. Maar als hij blijft zitten in zijn huidige woning heeft hij de zekerheid dat hij kan terugvallen op een lager huurniveau als hij bijvoorbeeld werkloos wordt. Deze huurder zal zich wel drie keer bedenken voordat hij verhuist.
Hoe het kabinet de huursombenadering wil invoeren is een raadsel. Dit werkt immers alleen voor grote verhuurders, zoals woningcorporaties. Welke huurverhoging mag de kleine verhuurder doorvoeren als in 2015 de inkomensafhankelijke huurverhoging alweer is afgeschaft?
Tot slot zal een verhuurder die in zijn huurovereenkomst een indexeringsclausule heeft opgenomen geen baat hebben bij de extra huurverhogingen. Hij heeft zichzelf aan het contractueel overeengekomen percentage gebonden en kan geen aanspraak maken op de extra 1%, 2% of 4%.
Verhuurderheffing
De verhuurderheffing is nogal controversieel. Veel partijen zijn er op tegen. Niet alleen de woningcorporaties, de particuliere verhuurders en de bouwsector, maar zelfs ook de Woonbond die opkomt voor het huurdersbelang. Zij vrezen dat de woningcorporaties onvoldoende financiële armslag overhouden om noodzakelijk onderhoud, renovatie en nieuwbouw te plegen. De verhuurderheffing lijkt op een strafmaatregel tegen de woningcorporaties die voortkomt uit de bestaande vertrouwenscrisis tussen de woningcorporaties en de overheid, alhoewel het niet geheel met zekerheid is te zeggen of de particuliere verhuurders de dans ontspringen. Het woningmarktakkoord is daar niet duidelijk over. Op zich hebben de particuliere verhuurders ook extra huurinkomsten wegens de inkomensafhankelijke huurverhogingen, zodat het mogelijke onderscheid in die zin niet verklaard kan worden.
Hoe dan ook, vast staat dat de verhuurderheffing geen maatregel is om de woningmarkt op gang te brengen. Integendeel. Het wordt moeilijker woningbouwprojecten rendabel te maken, zeker in de sociale huursector. Bouwbedrijven hebben daar nu al last van, tal van nieuwbouwprojecten zijn mede hierom afgeblazen.
Het is bovendien een veel te grove belastingmaatregel die geen rekening houdt met de verschillen in het land. Alle corporaties moeten evenveel afdragen, klein of groot, rijke huurders of niet. Dat gaat in bijvoorbeeld krimpregio’s problemen geven, misschien wel leidend tot faillissementen van corporaties. Anders dan het kabinet verwacht, denken wij dat de verhuurderheffing bij de meeste verhuurders niet zal worden gedekt door de extra huurinkomsten wegens de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Het kabinet merkt fijntjes op dat corporaties het gat kunnen opvangen door extra woningen te verkopen, door efficiënter te werken, door lagere salarissen uit te keren en via het op te richten fonds voor energiebesparing.
Nog erger is dat de verhuurdersheffing intrinsiek tegenstrijdig is. Het woningmarktakkoord heeft tot doel scheefheidsbestrijding en het op gang brengen van de noodzakelijke doorstroming. Maar naarmate dat doel beter wordt bereikt, zullen de sociale huurwoningen steeds meer worden bewoond door huurders met lage inkomens. En die leveren nu juist nauwelijks extra huurinkomsten op. Weg inkomsten die de verhuurders nodig hebben om de verhuurderbelasting te betalen. Er is één troost: omdat dit akkoord de doorstroming niet op gang gaat helpen, blijft dit effect uit.
Het woningmarktakkoord is een lappendeken vol gaten. Er worden nu ‘hap snap’ een paar maatregelen genomen, maar een integrale aanpak voor de problemen op de woningmarkt voor de langere termijn ontbreekt. De maatregelen uit het akkoord zullen de noodzakelijke doorstroming en dynamiek dan ook niet op gang helpen. Maar het blijft niet bij doormodderen. Gevreesd moet worden dat dit akkoord de problemen alleen maar verergert.
Huib Hielkema
Anne Maren Langeloo
Unger Hielkema advocaten
Zie ook:
