Verdere stagnatie vrijesectorhuurprijzen in de Randstad

Tegelijkertijd bereiken huurprijzen voor nieuwe huurders in helft van de provincies nieuw hoogtepunt

Pararius Huurmonitor Q3 2017

Amsterdam, 15 november 2017 - De stagnatie van huurprijsstijgingen in de vrije sector in de Randstad zet door. Alleen de huurprijzen voor kleine appartementen in de grote steden vormden daarop een uitzondering. In de meeste provincies buiten de Randstad namen de prijzen van aangeboden vrijesectorhuurwoningen wel significant toe. De huurprijzen voor nieuwe huurders stegen daar gemiddeld bijna anderhalf keer zo hard als binnen de Randstad, met Flevoland als koploper. Het aanbod huurwoningen in de vrije sector was in die provincie 18,3 procent duurder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Desondanks zijn de Randstadprovincies nog altijd het duurst: in Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal opnieuw het meest per vierkante meter per maand. In Noord-Holland en Zuid-Holland werden door Pararius nog nooit zulke hoge prijzen gemeten. Ook in Noord-Brabant, Zeeland, Limburg, Gelderland en Flevoland bereikten de huurprijzen voor nieuwe huurders een recordhoogte.

Vraag neemt toe, maar is gelijkmatiger verdeeld over prijsklassen

Dat de druk op de woningmarkt groot is, is ook op Pararius.nl zichtbaar. Het aantal woningzoekenden op Pararius is het afgelopen kwartaal flink toegenomen ten opzichte van het kwartaal daarvoor. Ruim 40.000 woningzoekenden stonden in het derde kwartaal van 2017 ingeschreven, tegenover 24.000 in het tweede kwartaal. “Dit heeft enerzijds te maken met de toenemende vraag naar huurwoningen in Nederland. Anderzijds is het een seizoenspatroon; veel studenten en expats schrijven zich in de zomermaanden in omdat ze in september aan een nieuwe studie of baan beginnen,” zegt Jasper de Groot, directeur van Pararius. “Verder zien we dat huurwoningen ieder kwartaal weer korter te huur staan. Door de grote vraag wordt er steeds sneller een nieuwe huurder gevonden.” Ondertussen slinkt hiermee ook het actuele aanbod huurwoningen in de vrije sector.

Opvallend is dat deze toenemende vraag zich wel evenrediger verspreidt over de verschillende prijsklassen. Waar in vorige kwartalen de vraag naar huurwoningen met een maandhuur tussen de €711 en €1.000 steeds het grootst was, is deze nu gelijk aan de vraag naar huurwoningen met een maandhuur tussen de €1.000 en €1.500.

Ondanks de groeiende vraag is het gat tussen vraag en aanbod per prijsklasse dus kleiner geworden. De vraag blijft het aanbod het meest overstijgen in de twee laagste prijsklassen. “Dat de vraag zich gelijkmatiger verspreidt over de verschillende prijsklassen is een goede ontwikkeling. Zo neemt de concurrentie onder woningzoekenden binnen een prijsklasse wat af, wat de druk op de huurmarkt iets verlicht,” constateert De Groot.

Waarom de vraag zich zo ontwikkelt kan te maken hebben met verschillende factoren. “Het gaat beter met de Nederlandse economie, dus mensen hebben meer te besteden. Maar het tekort aan betaalbare koopwoningen is waarschijnlijk voor veel mensen de belangrijkste reden om een huurwoning te zoeken. Ze kunnen simpelweg geen koopwoning betalen of er zijn op het moment geen geschikte woningen voor hen te koop.”

Gemiddelde huurprijzen voor nieuwe huurders opnieuw gestegen

De blijvende schaarste op de woningmarkt is terug te zien in de huurprijzen. De landelijke gemiddelde huurprijs van het aanbod vrijesectorhuurwoningen steeg afgelopen kwartaal wederom. Met een toename van 7,9 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar kwam de gemiddelde huurprijs van een vrijesectorhuurwoning op een bedrag van €15,23 per vierkante meter per maand. Dit is de hoogste op Pararius gemeten gemiddelde huurprijs sinds 2007, toen de eerste huurmonitor verscheen. De cijfers zijn gebaseerd op 11.526 woningen die het afgelopen kwartaal werden gemarkeerd als verhuurd op Pararius.

Huurprijsstijging in vrije sector lager dan gereguleerde huursector 
Huurprijzen voor zittende huurders stijgen minder hard. In 2016 stegen de huurprijzen voor bewoners van vrijesectorwoningen met 2,2 procent. Dat is lager dan de prijsstijging in de gereguleerde sector, die vorig jaar met gemiddeld 2,4 procent toenam. Dat blijkt uit cijfers van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). De leden verhuren gezamenlijk zo’n 85.000 huurwoningen in de vrije sector. De huurprijsontwikkeling in de vrijesector volgt overwegend de inflatie. Huurprijzen voor zittende huurders worden namelijk alleen verhoogd met de inflatie en een beperkte opslag om marktontwikkelingen te kunnen volgen.

Dat is bij gereguleerde huurprijzen anders: deze worden naast inflatie ook verhoogd met het huurstijgingspercentage dat is vastgesteld door de overheid. De huurprijs van een zelfstandige woonruimte mag daardoor worden opgehoogd naar inflatie +2,5 procentpunt. De maximale huurstijging in de sociale sector komt hiermee op 2,8 procent. In sommige gevallen geldt er bovendien een inkomensafhankelijke stijging, waardoor de maximale prijsstijging in de gereguleerde sector kan oplopen tot 4,3 procent.

Kale huurwoningen stijgen sterkst in prijs 
Door schaarste en een disbalans in vraag en aanbod loopt de marktwaarde van huurwoningen snel op. Ook de staat waarin een woning wordt opgeleverd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) heeft invloed op de huurprijs. De verschillen per oplevervorm zijn groot. Zo waren gemeubileerde huurwoningen het afgelopen kwartaal het duurst op Pararius met een gemiddelde vierkantemeterprijs van €18,22, maar bedroeg de prijsstijging slechts 5 procent. Kale vrijesectorhuurwoningen stegen met 10,6 procent het afgelopen kwartaal het sterkst in prijs naar €10,55 per vierkante meter per maand. Gestoffeerde huurwoningen stegen gemiddeld 7,5 procent in vierkantemeterprijs, tot €14,32.

Gestoffeerde huurwoningen werden het afgelopen kwartaal het meest aangeboden op Pararius. Van het totale aanbod bestond 38,3 procent uit gestoffeerde huurwoningen, 35,7 procent uit gemeubileerde en 17,5 procent uit kale huurwoningen. Van de resterende 8,5 procent was de oplevervorm onbekend.

Aanbod vrije sector bestaat grotendeels uit appartementen 
Kijken we naar het type woning, dan valt op dat het grootste gedeelte van het actuele aanbod in de vrije sector uit appartementen bestaat; maar liefst 70,1 procent. De rest van het aanbod bestaat uit eengezinswoningen (28,1%) en enkele vrijstaande woningen (1,8%).

“Dat komt met name door de alsmaar groeiende vraag naar woonruimte in de grote steden”, verklaart De Groot. “Zeker in het centrum van een grote stad vind je voornamelijk appartementen.” De vraag naar kleinere woonruimte wordt bovendien gestuwd door het stijgende inwoneraantal van Nederland, de aantrekkingskracht van steden op jongeren en de sterke toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. “Meer mensen willen in de stad wonen en zijn op zoek naar een kleinere woonruimte die ze niet met anderen hoeven te delen. Een appartement sluit het beste aan bij die behoefte.”

Door de grote vraag naar appartementen is dit woningtype per vierkante meter ook het duurst. Het afgelopen kwartaal steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs voor een appartement naar €16,81 per maand. Dit is een toename van 7,3 procent ten opzichte van een jaar eerder. Het prijsniveau van eengezinswoningen ligt lager, maar steeg harder dan dat van appartementen; met 8,7 procent naar €11,45. Vrijstaande woningen zijn juist iets goedkoper geworden: de gemiddelde prijs per vierkante meter voor dit woningtype daalde het afgelopen kwartaal licht met 0,2 procent. Dit woningtype wordt relatief erg weinig aangeboden.

Huur van gemeubileerde appartementen het hoogst 
Kijken we naar een combinatie tussen type woning en de oplevervorm, dan blijken nieuwe huurders van een gemeubileerd appartement het minst voordelig uit te zijn. Gemeubileerde appartementen waren met een gemiddelde prijs per vierkante meter van €19,02 het afgelopen kwartaal het duurst op Pararius. Als nieuwe huurder was het per vierkante meter het voordeligst om een kale eengezinswoning te betrekken; €9,78 per vierkante meter.

Opvallend is dat de prijsniveaus van een gestoffeerde eengezinswoning en een kaal appartement bijna gelijk zijn: respectievelijk €11,90 en €11,93. “Dit zijn landelijke cijfers, maar het laat wel zien hoe vraag en aanbod invloed hebben op wat je als huurder per vierkante meter krijgt voor je geld. Een gestoffeerde eengezinswoning is vaak zo te betrekken, maar in een kaal appartement moet je nog geld steken om het aan te kleden. Toch betaal je per vierkante meter zo goed als dezelfde prijs. Dat is marktwerking,” licht De Groot toe.

Kleine woningen het duurst per vierkante meter 
Dat huurders voor appartementen een hogere huurprijs betalen is ook terug te zien in de gemiddelde vierkantemeterprijzen van verschillende oppervlaktesegmenten. Appartementen zijn vaak een stuk kleiner dan een eengezinswoning of vrijstaande woning. Huurders van een kleine woning betalen misschien een lagere maandhuur, maar per vierkante meter zijn zij het duurst uit. Het oppervlaktesegment van 50 tot 75 vierkante meter is met 11,5 procent niet alleen het hardst gestegen, maar is ook veruit het duurst: €18,89 per vierkante meter. Grotere woningen zijn daarentegen relatief voordelig. Per vierkante meter is het oppervlaktesegment van 125 tot 150 vierkante meter het voordeligst met een prijs voor nieuwe huurders van €13,06.

Recordhuren in meer dan de helft van de provincies

In het tweede kwartaal van dit jaar was op provinciaal niveau een opmerkelijk verschil te zien in de prijsontwikkeling van het aanbod in de vrije sector. In de Randstadprovincies stagneerden de gemiddelde huurprijzen na lange tijd van sterke prijsstijgingen, terwijl de gemiddelde huurprijzen in de omliggende provincies juist noemenswaardig stegen. Deze twee trends zetten zich het afgelopen kwartaal voort; wederom stegen de prijzen in de Randstad het minst hard. 
In Noord-Holland stegen de prijzen op Pararius met slechts 3 procent en in Zuid-Holland betaalden nieuwe huurders 3,1 procent meer. In Utrecht betaalden nieuwe huurders 5,4 procent meer, terwijl dat in het tweede kwartaal van 2017 nog 8,8 procent was. Dat betekent overigens niet dat huurwoningen betaalbaarder worden in de grote steden. “De gemiddelde huurprijzen voor nieuwe huurders in Noord-Holland en Zuid-Holland zijn niet eerder zo hoog geweest”, legt Jasper de Groot uit. “De prijzen stijgen nog steeds. Maar het is logisch dat aan de extreme prijsstijgingen een einde is gekomen. De prijzen zijn nu zo hoog dat steeds minder mensen dit soort bedragen maandelijks op kunnen opbrengen, waardoor de groep potentiele huurders afneemt.”

Stijgingen buiten de Randstad zetten door 
Buiten de Randstad zetten in het overgrote deel van de provincies de prijsstijgingen van het aanbod in de vrije sector flink door. In Noord-Brabant, Zeeland, Limburg, Gelderland en Flevoland werden recordhuurprijzen bereikt. Sinds 2010 waren de gemiddelde huurprijzen per vierkante meter per maand voor nieuwe huurders hier niet zo hoog als in het afgelopen kwartaal.

Prijzen in het noorden ontwikkelen zich anders 
In het noorden ontwikkelt de prijs van het aanbod vrijesectorwoningen zich anders. In Groningen stagneerde de huurprijsstijging: prijzen stegen daar met slechts 1,8 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Dat is een verschil van ruim 15 procentpunt met het tweede kwartaal van 2017: toen stegen de prijzen met bijna 17 procent ten opzichte van een jaar eerder. Het afgelopen kwartaal betaalden nieuwe huurders in Groningen €12,77 per vierkante meter per maand.

In Friesland en Drenthe daalde de gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand zelfs licht. In Drenthe betaalden nieuwe huurders 4,7 procent minder dan hetzelfde kwartaal een jaar eerder, in Friesland daalden de huurprijzen met 2,5 procent. Dat is opvallend, omdat de huurprijzen in Friesland en Drenthe al het laagst zijn van heel Nederland. In Friesland betaalden nieuwe huurders €8,23 per vierkante meter per maand, in Drenthe €8,48.

Verschil in huurprijs nog altijd groot tussen Randstad en de rest 
Ondanks de noemenswaardige prijsstijgingen in de meeste provincies buiten de Randstad, is het aanbod in de vrije sector daar nog altijd een stuk betaalbaarder. De Randstad blijft het duurst, met als koploper Noord-Holland. Nieuwe huurders betaalden in die provincie het afgelopen kwartaal gemiddeld €20,32 per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector. De prijzen in Noord-Holland stegen het afgelopen kwartaal voor het veertiende kwartaal op rij, zonder tussentijdse daling. Huurders die er een gemeubileerde woning betrokken waren het duurst uit; zij betaalden het afgelopen kwartaal gemiddeld €22,03 per vierkante meter per maand.

Ook in Zuid-Holland kwamen de huurprijzen het afgelopen kwartaal op recordhoogte: nieuwe huurders betaalden er gemiddeld €14,26 per vierkante meter per maand. In Utrecht betaalde men gemiddeld €14,19 per vierkante meter per maand. Ook in Utrecht en Zuid-Holland waren gemeubileerde huurwoningen veruit het duurst; respectievelijk €16,98 en €16,37 per vierkante meter per maand.

Tussen de drie koplopers Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht zit een behoorlijke afstand ten opzichte van de goedkoopste provincies. In Noord-Holland betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal zelfs bijna 2,5 keer zo veel als in de goedkoopste provincie, Friesland, waar nieuwe huurders gemiddeld €8,23 per vierkante meter per maand betaalden.

Ondanks de prijsstijgingen is het volgens De Groot niet waarschijnlijk dat de gemiddelde prijzen buiten de Randstad gelijktrekken met de prijzen in Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. “In de Randstad blijft de scheve verhouding tussen vraag en aanbod het grootst. De drie Randstadprovincies groeien qua bevolking het hardst, waardoor de vraag naar huurwoningen ook blijft stijgen in steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Dat is in de overige provincies een stuk minder”, aldus De Groot.

Grote steden volgen landelijke huurtrend

De huurprijstrend die op landelijk en provinciaal niveau zichtbaar is, is ook binnen grote steden te zien. De prijzen van het aanbod vrijesectorwoningen in grote steden als Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Eindhoven stegen het afgelopen kwartaal niet meer dan 2,4 procent, terwijl de prijzen daar vorig jaar juist flink stegen. De gemiddelde huurprijs in de stad Groningen daalde zelfs ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Volgens De Groot zullen de gemiddelde prijzen in de duurste steden zich gematigd ontwikkelen. “Huurprijzen kunnen slechts stijgen tot het niveau waarop woningzoekenden de huur nog kunnen opbrengen. We zien nu al dat huren in grote steden steeds meer is weggelegd voor mensen met een goed gevulde portemonnee. Het aanbod past dan niet meer bij de vraag”, zegt hij. Nieuwe huurders betaalden het afgelopen kwartaal in Amsterdam gemiddeld €22,06 per vierkante meter per maand, in Utrecht €15,89, in Rotterdam €14,43, in Den Haag €14,09 en in Eindhoven €13,05. “In populaire wijken liggen de huurprijzen zelfs nog hoger, vaak ver boven het landelijk gemiddelde”, aldus De Groot. Centrumwijken zijn in de grote steden over het algemeen het duurst: in Amsterdam (€24,46), Utrecht (€18,78), Rotterdam (€17,89) en Eindhoven (€15,08) betalen huurders in het centrum het meest. Den Haag wijkt af. Daar zijn de buurten Archipelbuurt (€17,26) en Willemspark (€17,90) ten noorden van het centrum duurder dan in het centrum zelf (€17,00).

Grote steden, kleine huurwoningen

Net als op landelijk niveau zijn in alle steden huurwoningen tussen de 50 en 75 vierkante meter het duurst. Koploper is Amsterdam, gevolgd door Utrecht, Rotterdam, Groningen, Eindhoven en als laatste Den Haag. Dit komt deels door de grote vraag: “Kleine woningen hebben een lagere maandelijkse huur, waardoor er meer vraag naar is. Daarentegen is de gemiddelde prijs per vierkante meter wel hoog, mede door die grote vraag. Aangezien die vraag in de grote steden de komende tijd niet lijkt te dalen, blijven de prijzen voor het kleinste oppervlaktesegment stijgen,” legt De Groot uit. Hoewel de gemiddelde huurprijs per vierkante meter voor Randstadsteden als Amsterdam en Rotterdam dus stabiliseert, geldt dit niet per se voor de gemiddelde prijzen van kleine vrijesectorwoningen.

Dat kleine vrijesectorwoningen per vierkante meter het duurst zijn, is volgens De Groot daarnaast locatiegebonden: “De meeste kleine woningen in een stad zijn appartementen in het centrum en de omliggende wijken. De prijzen zijn in het centrum vaak veel hoger dan in de wijken daarbuiten, omdat de vraag naar woningen in het centrum groter is. Eengezinswoningen vind je daarentegen meer in de randwijken van een stad, daar waar de vraag vaak iets minder groot is.” Ook het grote aanbod van gemeubileerde appartementen in het centrum zorgt daar voor een stijging in de gemiddelde huurprijs. In bijna alle grote steden worden gemeubileerde appartementen het meest aangeboden. Daarvan liggen de huurprijzen hoger, omdat de huurder ook gebruik kan maken van het interieur. Alleen Den Haag wijkt af: daar worden gestoffeerde appartementen het meest aangeboden.

Verdere stabilisatie huurprijs in Amsterdam

Al jarenlang moeten huurders in de vrije sector in Amsterdam het diepst in de buidel tasten. Erg hard stijgen de gemiddelde prijzen in onze hoofdstad inmiddels niet meer. “De stagnerende trend die we vorig kwartaal al signaleerden op stadsniveau zet door,” zegt De Groot. “De gemiddelde prijs per vierkante meter is in Amsterdam nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van een jaar eerder.” Deze steeg voor nieuwe huurders met een half procent naar €22,06. Dit is zelfs iets lager dan het voorgaande kwartaal. Het percentage vrijesectorwoningen dat het afgelopen kwartaal via Pararius werd verhuurd lag het afgelopen kwartaal 56 procent hoger dan een jaar eerder.

Huurprijs stagneert in populaire wijken, maar stijgt in upcoming wijken 
Waar vorig kwartaal de gemiddelde vierkantemeterprijs voor alle Amsterdamse wijken op Pararius nog (licht) steeg ten opzichte van een jaar eerder, zijn de prijzen in Centrum (-0,3%) en Zuid (-0,3%) in het derde kwartaal van 2017 juist licht gedaald. “Zoals we al dachten; de rek op de prijzen is er in deze wijken uit”, licht De Groot toe. In de wijken Nieuw-West en Oost stegen de prijzen juist noemenswaardig: respectievelijk met 5,9 en 8 procent naar €16,41 en €19,27. Deze wijken zijn de afgelopen jaren ontdekt door woningzoekenden met een kleiner budget die toch graag in Amsterdam willen wonen. Door de toenemende populariteit stijgen de huurprijzen in deze relatief goedkopere wijken.

Een opvallende wijk is Noord, waar de prijsontwikkeling per kwartaal sterk fluctueert. Het afgelopen kwartaal daalden de prijzen (-3,1%) ten opzichte van een jaar eerder, terwijl in het tweede kwartaal van 2017 de prijzen nog flink stegen (+14,9%) ten opzichte van datzelfde kwartaal in 2016. “Dit zou te maken kunnen hebben met nieuwbouwprojecten die gefaseerd worden opgeleverd in Noord.”, verklaart De Groot.

Centrum blijft voor nieuwe huurders de duurste wijk met een gemiddelde prijs per vierkante meter per maand van €24,46. Zuidoost is de goedkoopste wijk met €13,20.

Appartementen domineren Amsterdams aanbod 
Appartementen domineren de vrije huursector in onze hoofdstad nog sterker dan op landelijk niveau. Het afgelopen kwartaal bestond 87 procent van het Amsterdamse aanbod op Pararius uit appartementen, waarvan de gemiddelde vierkantemeterprijs per maand op €22,95 lag. Een eengezinswoning in de vrije sector in Amsterdam was beduidend goedkoper; gemiddeld €15,79 per vierkante meter. Eengezinswoningen maakten wel slechts 12 procent van het aanbod in het afgelopen kwartaal uit.

Van al deze Amsterdamse appartementen is 54 procent gemeubileerd. Wie het afgelopen kwartaal een gemeubileerde huurwoning in Amsterdam betrok, betaalde gemiddeld de hoogste huurprijs per vierkante meter. Een gemeubileerde vrijesectorhuurwoning kostte nieuwe huurders gemiddeld €23,43 per vierkante meter per maand. Dit ligt €5,21 boven het landelijk gemiddelde voor gemeubileerde woningen. De hoge prijs van gemeubileerde huurwoningen is volgens De Groot goed te verklaren. “Veel gemeubileerde huurwoningen worden gehuurd door expats en mensen die tijdelijk woonruimte nodig hebben. Dat zijn kortlopende contracten. Bij ieder nieuw contract kan de huurprijs dus worden aangepast. Bovendien is het budget van expats vaak hoger vanwege belastingvoordelen en een werkgeversbijdrage voor huisvesting.” Er wonen veel expats in Amsterdam, die werken bij een van de vele bedrijven die in Amsterdam zijn gevestigd, bijvoorbeeld op de Zuidas. Opvallend is dat een gestoffeerde woning in Amsterdam niet veel goedkoper is per vierkante meter per maand dan een gemeubileerde, terwijl dit op landelijk niveau wel een aantal euro per vierkante meter scheelt.

De vraag naar appartementen en de schaarste aan huurwoningen in het middensegment laat zich ook zien in de gemiddelde prijzen per oppervlaktesegment in Amsterdam. Voor een vrijesectorhuurwoning met een oppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter betalen nieuwe huurders gemiddeld €26,31. Dit is €7,42 boven het landelijk gemiddelde voor dit oppervlaktesegment. Huurders in Amsterdam zijn relatief het goedkoopst uit met een woning tussen de 100 en 125 vierkante meter: de gemiddelde prijs per vierkante meter voor dat oppervlaktesegment ligt op €19,60 per maand.

Ook in Rotterdam stabiliseert de gemiddelde huurprijs

Ook in Rotterdam is de kanteling in de huurprijsstijging van het aanbod in de vrije sector zichtbaar. Gemiddeld betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal €14,43 per vierkante meter per maand. Net als in Amsterdam ontwikkelen de prijzen zich er al enkele maanden gematigd: het afgelopen kwartaal steeg de gemiddelde huurprijs slechts met 0,6 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In het tweede kwartaal van 2017 daalden de prijzen zelfs licht ten opzichte van een jaar eerder met 1,5 procent.

Toch geeft de gemiddelde huurprijs in Rotterdam een licht vertekend beeld. Binnen de ring van Rotterdam zijn er grote verschillen in huurprijzen. In de duurste wijk Centrum betalen nieuwe huurders gemiddeld €17,89 per vierkante meter per maand, tegenover €10,69 per vierkante meter per maand in de goedkoopste wijk Prins Alexander.¹ Dat is een verschil van €7,38 per vierkante meter per maand. “In Rotterdam Centrum zijn de huurprijzen het hoogst, maar stijgen nauwelijks meer. In andere delen van Rotterdam zijn de prijzen juist wel aan het stijgen”, zegt De Groot.

Hillegersberg-Schiebroek is daarvan een goed voorbeeld: gemiddeld betaalden nieuwe huurders daar het afgelopen kwartaal €15,25 per vierkante meter per maand, terwijl dit vorig kwartaal nog €13,50 per vierkante meter per maand was. In de wijk Prins Alexander stijgen de prijzen daarentegen nog niet significant.

Volgens De Groot volgt Rotterdam daarmee de trend die ook in andere steden zichtbaar is. “De prijzen stijgen als eerste in de populaire centrumwijken. Als het huurplafond daar bereikt is, wijken huurders uit naar omliggende wijken. De prijsstijgingen verspreiden zich als een olievlek over de stad. Dat zien we ook in Rotterdam: Hillegersberg-Schiebroek is een populaire wijk dichtbij het centrum, terwijl Prins Alexander juist meer aan de rand van Rotterdam ligt. Het is niet onvoorstelbaar dat de prijzen daar over een tijd ook zullen toenemen.”

Rotterdam kent groot verschil in huurprijs per woningtype 
De gemiddelde huurprijzen per vierkante meter lopen in de stad ook sterk uiteen tussen type huurwoningen en de verschillende oplevervormen. Zo zijn appartementen relatief duur in vergelijking met een eengezinswoning. Voor een eengezinswoning betaalden nieuwe huurders gemiddeld €10,93 per vierkante meter per maand, tegenover €15,36 per vierkante meter per maand voor een appartement. “Eengezinswoningen zijn dus relatief goedkoop. Dat komt onder andere door de locatie. Appartementen vind je vooral in het centrum van de stad, eengezinswoningen juist vaker in de buitenwijken. Die locaties zijn wat minder gewild.”

Ook in Rotterdam zitten tussen oplevervormen grote verschillen in huurprijs. Voor een gemeubileerd appartement betaalden nieuwe huurders in Rotterdam gemiddeld €17,30 per vierkante meter per maand, voor een kaal appartement ‘slechts’ €10,81. Dat komt neer op een verschil in huurprijs van €324,50 per maand tussen een gemeubileerd appartement van 50 vierkante meter en een kaal appartement van dezelfde grootte. Woningen met een klein oppervlakte zijn überhaupt veruit het duurst. Rotterdamse woningen tussen de 50 en 75 vierkante meter (€16,95) waren het afgelopen kwartaal op Pararius gemiddeld €2,64 duurder dan woningen tussen de 75 en 100 vierkante meter (€14,31).

Regeerakkoord

Het beeld dat al deze cijfers en prijsontwikkelingen schetsen is dat van een landelijke woningmarkt waarin de vraag het aanbod nog steeds ruimschoots overstijgt. Ook de politiek heeft dit opgemerkt en besloten dat hier actie op ondernomen moet worden. Op 10 oktober werd het regeerakkoord door VVD, CDA, D66 en de ChristenUnie gepresenteerd. “We geven prioriteit aan middenhuurwoningen in de vrije sector. Woningmarktbeleid vergt samenwerking met medeoverheden, corporaties en private partijen. Voor komende periode is het doel om meer nieuwe koop- en huurwoningen te bouwen, voldoende koop- en huuraanbod voor specifieke groepen te realiseren en flinke stappen te zetten voor de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad”, is te lezen in de woonparagraaf van het akkoord. De coalitiepartijen willen zoveel mogelijk belemmeringen voor de woningbouwproductie wegnemen. “Het is goed dat het nieuwe kabinet het onnodig belemmerend overheidsbeleid, zoals zij het zelf noemen, aan gaat pakken. Dit heeft de bouw van nieuwe woningen de afgelopen jaren zeker tegengehouden. Als gemeenten, ontwikkelaars, investeerders en corporaties nu ruim baan krijgen kunnen ze gezamenlijk echt stappen maken om de woningschaarste in het middensegment aan te pakken”, zegt De Groot hierover. Maar de politiek roept niet alleen op tot samenwerking en bouw; de subsidiëring van de woningmarkt wordt ook teruggeschroefd door de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag te verlagen. “Dit zal uiteindelijk leiden tot meer en goedkopere woningen, zodat de woningmarkt weer toegankelijker en flexibeler wordt. Maar op welke termijn de gevolgen van deze maatregelen terug te zien zijn in de gemiddelde huurprijzen blijft afwachten”, aldus De Groot.

Uitleg berekeningen 
Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op www.pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrijesectorwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 m2) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de €710,68 (geliberaliseerde grens per 1 januari 2016 bij 142 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand: 
De gemiddelde huurprijs per m2 per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Rekenvoorbeeld met 10 huurwoningen:

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 60 m2 en 300 m2 ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = €164.67 / 10 = €16,47 per m2 p/mnd

Over Pararius
Pararius.nlis een onafhankelijke website die zich volledig richt op de online marketing van woningen. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Pararius is marktleider in Nederland binnen het online aanbod van huurwoningen. Dit aanbod wordt handmatig door meer dan 1.500 verhuurspecialisten op Pararius.nl aangemeld waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 1,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 18.000 huurwoningen. Pararius.nl is zes-talig waardoor de website ook makkelijk toegankelijk is voor niet-Nederlandstalige bezoekers (expats).