Steeds meer huuraanbod verdwijnt naar de koopmarkt 

Vrije sector huuraanbod neemt af en huurprijzen stijgen

Pararius huurmonitor Q3 2023

Van alle woningen die het afgelopen kwartaal te koop werden aangeboden, was 7 procent afkomstig uit de vrije sector huurmarkt. Dit percentage is het afgelopen jaar sterk gestegen van 4 naar 7 procent, meldt woningplatform Pararius. Het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen voor nieuwe huurders is in een jaar tijd gedaald met 31,7 procent terwijl het aantal reacties op deze beschikbaar gekomen huurwoningen blijft stijgen. De gemiddelde vierkantemeterprijs van een huurwoning in de vrije sector is in het derde kwartaal van 2023 met 5,2 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden. In vier van de vijf grootste steden van Nederland steeg de vierkantemeterprijs veel meer dan het landelijk gemiddelde van 5,2 procent. 

Verschuiving naar koopmarkt neemt toe

In het derde kwartaal van 2023 kwam 7 procent van het koopaanbod uit de huurmarkt. Verschuivingen van huur- naar koopwoningen werden gemeten door te kijken naar woningen die te koop werden aangeboden tussen Q4 2019 en Q3 2023. Als een woning voorheen als huurwoning in onze database bekend was en vervolgens te koop werd aangeboden op Pararius, wordt dit als een verschuiving geteld. Jasper de Groot, directeur van Pararius: “Lange tijd kwam standaard zo’n 3 tot 4 procent van de te koop aangeboden woningen uit de vrije sector huurmarkt, maar sinds het vierde kwartaal van 2022 neemt dit percentage sterk toe. We vernemen uit de markt al geruime tijd dat meer en meer particuliere beleggers besluiten om hun vrijgekomen huurwoning niet opnieuw te verhuren maar te verkopen. Ons onderzoek toont nu aan dat dit inderdaad het geval is. Het huuraanbod in de vrije sector verkleint verder, mede omdat verhuur steeds minder aantrekkelijk wordt door de opeenstapeling van overheidsmaatregelen voor verhuurders. De huurwoningen worden verkocht aan particuliere eigenaar-bewoners, wat het aanbod in de vrije sector - dat al zo gering was - nog verder verkleint.”

De vijf grootste steden in Nederland - Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht - waren in het derde kwartaal  verantwoordelijk voor 41 procent van het totale huuraanbod dat werd aangeboden op Pararius. In het derde kwartaal van 2022 bestond 43 procent van het totale huuraanbod nog uit aanbod in de G5, in 2021 was dit 53 procent. Pararius ziet het aantal woningen dat wordt aangeboden in de grote steden sinds de invoering van de WOZ-cap in mei 2022 teruglopen. Dit heeft directe gevolgen voor de huurprijzen in deze steden: in alle vijf de steden steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs ten opzichte van een jaar geleden.

Duidelijk zichtbaar is dat ook buiten de G5 het huuraanbod verder afneemt. In absolute aantallen is het beschikbare huuraanbod in Nederland verder afgenomen. Vergeleken met een jaar eerder is het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen voor nieuwe huurders gedaald met 31,7 procent.  

Toenemend aantal reacties op huurwoning

In het derde kwartaal van 2023 kon een huurwoning rekenen op gemiddeld 26 reacties van woningzoekenden. Het gaat daarbij om een reactie via e-mail en telefoon. Dat is 13 procent minder dan in het derde kwartaal van 2022, maar een verdubbeling ten opzichte van 2021. De Groot: “Uit de gecombineerde bezoekersdata van Pararius en ons zusterbedrijf Huurwoningen.nl blijkt dat het gemiddelde aantal reacties op individuele huurwoningen in de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Met name in de grote steden neemt de druk op beschikbare vrije sector huurwoningen toe. In combinatie met het afnemende huuraanbod en de stijgende huurprijzen is dit een zorgelijke ontwikkeling.”

In Amsterdam (€27,32) betaalden nieuwe huurders 8,2 procent meer voor een vrijgekomen huurwoning in de vrije sector, en in Den Haag (€19,14) ging de gemiddelde vierkantemeterprijs 7,2 procent omhoog. In Rotterdam (€19,14) betaalden nieuwe huurders 9,3 procent meer dan een jaar geleden. In Utrecht (€20,35) bleven de huurprijzen redelijk gelijk aan vorig jaar: huurders betaalden 0,6 procent meer. In Eindhoven (€18,36) steeg de vierkantemeterprijs met iets meer dan vijf procent ten opzichte van een jaar geleden: nieuwe huurders betaalden 5,4 procent meer.

De vierkantemeterprijs ligt in alle G5-steden boven het landelijk gemiddelde, wat in het derde kwartaal van 2023 uitkwam op € 17,77 per vierkante meter per maand. Dit is 5,2 procent meer dan een jaar geleden.

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal¹, gestoffeerd² en gemeubileerd³. De gemiddelde huurprijs van kale huurwoningen in de vrije sector steeg in het derde kwartaal van 2023 met 8,5 procent. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 16,03 per vierkante meter per maand. Ook de vierkantemeterprijs van gemeubileerde en gestoffeerde woningen steeg; nieuwe huurders betaalden 7,3 procent meer dan een jaar geleden voor een gemeubileerde woning (€21,50) en 5,2 procent meer voor een gestoffeerde woning (€16,81).

Woningtypen in Nederland

Nieuwe huurders betaalden in het derde kwartaal van 2023 5,2 procent meer voor een appartement dan in het derde kwartaal van 2022. Een appartement in de vrije sector kostte gemiddeld € 18,89 per vierkante meter per maand. Een eengezinswoning (€14,20) kostte in het derde kwartaal van 2023 3,1 procent meer dan een jaar geleden. 

Oppervlaktesegmenten in Nederland 

De gemiddelde huurprijs van een vrije sector huurwoning in het kleinste oppervlakte segment (kleiner dan 75 vierkante meter) steeg in het derde kwartaal van 2023 het hardst. Huurwoningen in dit segment kostten gemiddeld € 21,88 per vierkante meter per maand, 6,7 procent meer dan een jaar geleden. Grotere huurwoningen kenden een vierkantemeterprijs onder de twintig euro. Zo betaalden nieuwe huurders € 17,22 voor een huurwoning tussen de 75 en 100 vierkante meter (+5%) en € 15,04 voor een huurwoning tussen de 100 en 125 vierkante meter (+5%). De gemiddelde huurprijs van een huurwoning tussen de 150 en 175 vierkante meter steeg met 2,1 procent: nieuwe huurders betaalden € 14,72 per vierkante meter per maand. 

Provincies

In alle Nederlandse provincies ging de gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning in het derde kwartaal van dit jaar omhoog. Noord-Holland kent nog altijd als enige Nederlandse provincie een vierkantemeterprijs boven de twintig euro. Nieuwe huurders betaalden in deze provincie € 23,31 per vierkante meter, 6,3 procent meer dan een jaar geleden. In de overige Randstadprovincies, Utrecht en Zuid-Holland, steeg de vierkantemeterprijs van een vrije sector woning met respectievelijk 3,2 en 6,4 procent. De huurprijzen liggen hier boven de achttien euro: in Utrecht kostte een huurwoning per vierkante meter gemiddeld € 18,36, in Zuid-Holland € 18,20.

De noordelijke Nederlandse vierkantemeterprijzen liggen onder het landelijk gemiddelde van € 17,77. In Drenthe (€12,74) betaalden nieuwe huurders 15,7 procent meer dan een jaar geleden. In Flevoland kostte een vrijgekomen huurwoning in de vrije sector gemiddeld € 16,49 per vierkante meter per maand, dat is 4 procent meer dan vorig jaar. In Friesland (€12,05) en Groningen (€16,58) steeg de vierkantemeterprijs met respectievelijk 8,5 en 7,4 procent. 

Voor een woning in de provincie Overijssel (€13,06) en Gelderland (€14,00) betaalden nieuwe huurders gemiddeld respectievelijk 1,7 en 5,3 procent meer dan een jaar geleden.

In de zuidelijke provincies Zeeland (+4,8%) en Limburg (+3,2%) ligt de vierkantemeterprijs rond de dertien euro: nieuwe huurders betaalden respectievelijk € 13,05 en € 13,37 per vierkante meter per maand in het derde kwartaal van dit jaar. In Noord-Brabant (€15,85) betaalden nieuwe huurders 6,6 procent meer dan een jaar geleden. 

Grote steden op wijkniveau

Amsterdam

Huurprijzen in het centrum van Amsterdam (€29,91), Amsterdam Zuid (€29,24) en Amsterdam West (€29,89) kruipen richting een vierkantemeterprijs van dertig euro. Nieuwe huurders betaalden in het derde kwartaal van 2023 respectievelijk 6,1, 7,3 en 8,3 procent meer dan een jaar geleden. In Amsterdam Nieuw-West (€22,95) steeg de vierkantemeterprijs met 8,2 procent, en in Noord (€25,75) met 19,1 procent ten opzichte van een jaar geleden. In Amsterdam Zuidoost ligt de vierkantemeterprijs net onder de eenentwintig euro: nieuwe huurders betaalden € 20,71 per vierkante meter per maand, een stijging van 4,2 procent.

Rotterdam

In de wijken Centrum (€22,03) en Kralingen-Crooswijk (€20,42) kwam de vierkantemeterprijs van vrijgekomen vrije sector huurwoningen boven de twintig euro uit. De huurprijs ging hier met respectievelijk 11,9 en 10,7 procent omhoog ten opzichte van een jaar geleden. Ook in alle overige Rotterdamse wijken ging de vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning omhoog in het derde kwartaal van 2023. Nieuwe huurders betaalden in Charlois (€16,96), IJsselmonde (€17,18) en Prins-Alexander (€15,89) nog wel iets minder dan de gemiddelde landelijke huurprijs. De vierkantemeterprijs stegen in deze wijken wel ten opzichte van een jaar geleden; met respectievelijk 7,9, 11,8 en 9,6 procent. 

Utrecht 

In de Utrechtse wijken Noordwest (+3,3%), Leidsche Rijn (+2,3%) en Zuidwest (+0,5%) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs relatief licht ten opzichte van het derde kwartaal van 2022. Hogere prijsstijgingen kwamen voor in de Binnenstad (+6,3%), Zuid (+19,4%) en Oost (+11,6%). Nieuwe huurders waren per vierkante meter het duurst uit in de Binnenstad; daar kostte een huurwoning gemiddeld € 23,00 per vierkante meter per maand. Het minst werd betaald in West, waar een huurwoning in de vrije sector € 16,84 per vierkante meter per maand kostte in het derde kwartaal van 2023

Eindhoven

In verschillende wijken in Eindhoven werden procentuele prijsdalingen gemeten. Huurders betaalden ten opzichte van een jaar geleden minder voor een nieuwe huurwoning in de wijken Centrum (-2,3%), Gestel (-2,4%) en Tongelre (-0,7%). In het Centrum (€20,70), Stratum (€19,55) en Woensel-Zuid (€17,98) lag de vierkantemeterprijs boven het landelijk gemiddelde, in de overige wijken in Eindhoven lag deze er onder.

Middelgrote steden

Pararius rapporteert niet alleen macrocijfers, maar ook informatie over de huurprijsontwikkelingen op lokaal niveau. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden aangeboden. Uit de gegevens blijkt dat in bijna 80 procent van de ruim 70 plaatsen de huurprijzen in de vrije sector zijn gestegen tijdens het derde kwartaal van 2023.

Enkele huurprijsdalingen werden gemeten in onder andere Deventer (-5,3%), Hengelo (-6,6%), Venlo (-3%), Vlaardingen (-14,2%) en Zaandam (-3,1%). In het derde kwartaal van 2023 steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs onder andere in Leeuwarden (15,9%), Vlissingen (15,3%), Weesp (11,8%), Roosendaal (11,7%), Diemen (10,9%), Den Bosch (10,2%) en Heerlen (10,2%).

Verschuiven van vrije sector huurwoningen naar de koopmarkt is kritieke ontwikkeling

Vlak na het verschijnen van de Huurmonitor in juli 2023⁴, viel het huidige kabinet en kondigde premier Mark Rutte zijn vertrek aan. In september werd duidelijk dat alle woningmarktplannen van demissionair minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge kunnen doorgaan. De voornaamste wetsvoorstellen van minister De Jonge, waarin de regulering van de middenhuur (Wet Betaalbare Huur) en de woonovereenkomsten (Wet Regie op Volkshuisvesting) zijn opgenomen, zijn nog niet afzonderlijk behandeld. Dit komt doordat deze wetsvoorstellen nog niet aan de Tweede Kamer zijn voorgelegd. Hoewel de commissie de mogelijkheid had om deze wetten vooraf als controversieel te bestempelen, heeft zij dat niet gedaan. Hierdoor blijven deze wetsvoorstellen voorlopig op de agenda staan zonder controversiële status.⁵

Volgens De Groot biedt deze beslissing ruimte om aan te nemen dat een volgend kabinet dat zich over de plannen buigt, tot een andere invulling kan komen. “Het zou veel beter zijn om met een langetermijnvisie voor de woningmarkt te werken, en niet langer te denken in kortetermijnoplossingen. De opeenstapeling van maatregelen uit het verleden bestrijden enkel de symptomen voor de bühne, maar het echte probleem, de balans in de woningvoorraad, wordt alleen maar groter.” De Groot doelt hiermee vooral op de Wet Betaalbare Huur, waarmee de middenhuur wordt gereguleerd en woningen in dit segment onder het woningwaarderingsstelsel zullen vallen (WWS). Het woningwaarderingsstelsel geldt nu voor woningen tot 136 punten. Met de uitbreiding van het puntensysteem gaat de huurprijsbescherming gelden voor woningen tot en met 186 punten, wat op dit moment overeenkomt met een huur van € 1.021,02.  

Momenteel bestaat slechts 8 procent van de Nederlandse woningvoorraad uit vrije sector huurwoningen, terwijl de sociale sector 32 procent beslaat. De overige 60 procent is een koopwoning. De Groot: “Dat is veel te weinig om te fungeren als ventiel voor de mensen die niet sociaal kunnen huren en niet willen of kunnen kopen. De vraag is vele malen groter dan het aanbod.”

De Groot pleit voor het vergroten van de woningvoorraad in de vrije sector, maar daar is vooralsnog geen sprake van. Sterker nog, Pararius ziet het aantal huurwoningen dat op haar platform als beschikbaar wordt aangeboden  elk kwartaal afneemt. In het derde kwartaal van 2023 werden 31,7 procent minder woningen aangemeld voor de verhuur dan een jaar geleden. 

De Groot: “Onze cijfers wijzen daarnaast uit dat een steeds groter deel van huurwoningen die vrijkomen niet opnieuw worden verhuurd, maar doorschuiven naar de koopmarkt. Particuliere beleggers verkopen deze huurwoningen omdat de verhuur door de eenzijdige opeenstapeling van maatregelen voor verhuurders niet langer rendabel is. Het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen neemt hierdoor drastisch af, terwijl de vraag naar deze huurwoningen onverminderd hoog blijft. Als de balans tussen het aantal sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen wordt hersteld, komt de doorstroming op gang en komen vraag en aanbod meer in lijn met elkaar. Huurders hebben zo meer keuze, waardoor verhuurders blijvend zullen investeren.” 

Volgens de woningprognose van ABF Research is het actuele woningtekort opgelopen van 315.000 woningen in 2022 naar 390.000 in 2023. Dat houdt in dat er voor 826.800 woningzoekenden geen woning beschikbaar is.⁶ De Groot: “De bevolking groeit, maar de woningvoorraad groeit onvoldoende mee en is volledig uit balans waardoor er geen goede doorstroming plaatsvindt. Er wordt al jarenlang structureel te weinig bijgebouwd en de reeds genomen overheidsmaatregelen en de Wet betaalbare huur die nog op de plank ligt, zorgen er alleen maar voor dat dit zo blijft omdat beleggers worden gedemotiveerd te investeren in nieuwbouw en renovatie van bestaande bouw.” 

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Uitleg berekeningen 

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 20.213 woningen die in het derde kwartaal van 2023 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning (appartement, eengezinswoning) zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. 

Gekeken naar de verdeling van het huuraanbod in Nederland wordt 23% van de totale vrije sector huurvoorraad verhuurd door institutionele beleggers. Dit zijn hoofdzakelijk huurwoningen die kaal (zonder stoffering en meubilering) worden aangeboden. De overige 77% van het woningaanbod wordt verhuurd door particuliere beleggers. Dit zijn huurwoningen die hoofdzakelijk gestoffeerd en/of gemeubileerd worden aangeboden. De huurmonitor van Pararius wordt samengesteld op basis van circa 105.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Ongeveer 15% van de huurtransacties in de huurmonitor betreft kale huurwoningen en 85% betreft gestoffeerde en/of gemeubileerde huurwoningen, wat overeenkomt met de verdeling in Nederland. De samenstelling en de Nederlandse dekking van deze huurtransacties geven een representatief beeld van de onderverdeling in de totale Nederlandse vrije sector huurmarkt. Hierdoor geeft de huurmonitor een betrouwbaar beeld van de huurprijsontwikkeling in Nederland.

Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden in Nederland en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 40 vierkante meter en groter dan 300 vierkante meter of met een huurprijs onder € 808,06 (geliberaliseerde grens vanaf 1 juli 2023 bij 136 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Ook huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde aantal reacties per woning

Het gemiddeld aantal reacties wordt berekend door per periode (maand/kwartaal) het totaal aantal verzonden reacties te delen door het totaal aantal woningen waarvoor een reactie is verzonden in de betreffende periode. Omdat in de berekening wordt gekeken naar het moment waarop de reacties verzonden zijn, kunnen reacties van dezelfde woning (maar verzonden op verschillende momenten in tijd) in meerdere perioden worden meegeteld. De berekening geeft aan hoeveel reacties er binnen een tijdsperiode (maand/kwartaal) voor een woning binnen zijn gekomen via digitale aanvraagformulieren op Pararius. Reacties per telefoon zijn hier tevens bij inbegrepen. Het totale aantal reacties dat er op een woning binnenkomt kan groter zijn indien er gekeken wordt naar een langere periode.

Verschuiving huurwoningen naar koopmarkt

Om de verschuiving van een woning van de huur- naar de koopmarkt te detecteren is gekeken naar alle woningen die in de gemeten periode (Q4 2019 - Q3 2023) te koop zijn aangeboden. Voor iedere koopwoning is bepaald of er voor diezelfde woning een eerdere publicatie als huurwoning kon worden gevonden in de dataset. Indien de voorlaatste publicatie van een woning een huurpublicatie was, dan is dit aangemerkt als een verschuiving in de analyse. Vervolgens werd de totale verschuiving berekend als het percentage van alle koopwoningen dat uit de huurmarkt kwam. 

Voor de analyse is alleen de laatste publicatie voorafgaand aan de kooppublicatie in overweging genomen. Tevens is er alleen gekeken naar huurpublicaties die tenminste 30 dagen eerder dan de kooppublicatie zijn gepubliceerd, om woningen uit te sluiten die tegelijkertijd als huur- en koopwoning worden aangeboden. De dataset bestaat uit alle koopwoningen die op Pararius zijn aangeboden in de aangegeven periode. Deze dataset omvat 33% van de totale koopmarkt en geeft daarmee een representatief beeld van de trends op de gehele koopmarkt.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De huurprijs per vierkante meter per maand is gelijk aan de maandelijkse huurprijs, gedeeld door het woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning. 

Voor de gemiddelde huurprijs per vierkante meter wordt gebruikgemaakt van een harmonisch gemiddelde van de huurprijs per vierkante meter van alle woningen waarover het gemiddeld wordt berekend.

Om de invloed van uitschieters op het gemiddelde te mitigeren, wordt de berekening van gemiddelden gedaan over de waardes die tussen het 2e en 98e percentiel (inclusief, berekend over volledige dataset) vallen.

In bovenstaand voorbeeld geldt dat de oppervlakte van alle huurwoningen tussen de 40 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Er is één woning waarbij de huurprijs per vierkante meter hoger is dan het 98e percentiel (€37,50) voor dit kwartaal: huurwoning 10. Deze huurwoning wordt niet meegenomen voor de berekening van het gemiddelde, de overige 9 woningen wel.