Schaarste op vrije sector huurmarkt neemt toe 

Aanhoudende prijsstijgingen in het hele land 

Pararius huurmonitor Q2 2024

Ten opzichte van een jaar geleden is het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector in het tweede kwartaal van 2024 met 32,8 procent gedaald, blijkt uit een data-analyse van woningplatform Pararius. De gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning steeg in het tweede kwartaal van 2024 met 9,9 procent. 

Gemiddelde landelijke vierkantemeterprijs 

In het tweede kwartaal van 2024 klom de gemiddelde vierkantemeterprijs van een huurwoning in de vrije sector naar €18,79. Dit betekent een toename van 9,9 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023, waarin de gemiddelde vierkantemeterprijs €17,10 was. Deze ontwikkeling onderstreept de aanhoudende druk op de Nederlandse huurmarkt, aangedreven door een beperkt aanbod en een sterke vraag, wat leidt tot hogere huurprijzen.

In het tweede kwartaal van 2024 steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van appartementen en eengezinswoningen respectievelijk met 7,7 en 9,3 procent ten opzichte van een jaar eerder. Nieuwe huurders betaalden voor een appartement €19,81 per vierkante meter per maand, en voor een eengezinswoning €15,00 per vierkante meter per maand.

Een huurwoning werd in het tweede kwartaal van 2024 gemiddeld 33 dagen online aangeboden op Pararius. Dat is net zo lang als in het tweede kwartaal van 2023. 

Aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen 

In het tweede kwartaal van 2024 kwamen er in heel Nederland 14.673 woningen beschikbaar voor nieuwe huurders. Dit is 32,8 procent minder in vergelijking met een jaar eerder en zelfs 44 procent minder dan in het tweede kwartaal van 2022. In het tweede kwartaal van 2024 zijn er 21.054 woningen afgemeld. Per saldo betekent dit dat het aanbod op de huurmarkt flink schaarser is geworden en dat woningzoekenden het afgelopen kwartaal uit 6.381 minder huurwoningen konden kiezen. 

De vijf grootste steden in Nederland - Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht - waren in het tweede kwartaal van 2024 verantwoordelijk voor 46,8 procent van het huuraanbod dat in dat kwartaal werd aangeboden op Pararius. In het tweede kwartaal van 2023 was dit 41 procent.

Verschuiving naar koopmarkt 

Het percentage van het koopaanbod afkomstig uit de huurmarkt steeg in het tweede kwartaal van 2024 naar 7,8 procent. Dit betekent dat 7,8 procent van alle woningen die in het tweede kwartaal van 2024 in de verkoop stonden, een voormalige huurwoning betrof.¹ In het eerste kwartaal van 2024 was dit percentage nog 7 procent. 

Sinds het laatste kwartaal van 2022 neemt het aantal koopwoningen dat afkomstig is uit de huurmarkt toe, vooral omdat steeds meer particuliere beleggers kiezen om hun vrijgekomen huurwoningen te verkopen in plaats van weer te verhuren. De voornaamste redenen voor de uitponding van huurwoningen is toe te schrijven aan de Nederlandse overheid die de huurmarkt verder heeft gereguleerd² gecombineerd met een hogere belastingdruk.³

Jasper de Groot, directeur van Pararius: “Sinds het eerste kwartaal van 2023 zijn ten minste 8.000 woningen van de huur- naar de koopmarkt verschoven. En deze cijfers zijn enkel gebaseerd op de koopwoningen die op Pararius worden aangeboden; in werkelijkheid ligt dit getal hoogstwaarschijnlijk drie keer zo hoog.” 

Volgens de NVM werden er in het tweede kwartaal van 2024 3,1 procent meer woningen verkocht op jaarbasis.⁴ 

De Groot: "Hoewel de overheidsmaatregelen bedoeld zijn om de woningmarkt te stabiliseren, zien we het tegenovergestelde effect in de vrije sector. Huurprijzen blijven stijgen, terwijl het aantal beschikbare huurwoningen afneemt. Dit komt voornamelijk doordat particuliere verhuurders, die vaak in vastgoed investeren als pensioenvoorziening, zich terugtrekken uit de markt. Hierdoor neemt de keuzevrijheid voor huurders die afhankelijk zijn van de vrije sector aanzienlijk af. Bovendien; als deze huurders overwegen om naar de koopmarkt te gaan, worden ze geconfronteerd met hoge instapprijzen; de gemiddelde uitpondwaarde van een huurwoning ligt momenteel rond de € 360.000,-."⁵

Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning 

In het tweede kwartaal van 2024 kreeg een vrije sector huurwoning die op de markt kwam gemiddeld 17 reacties, een stuk minder dan de 26 reacties in hetzelfde kwartaal van 2023.

In Amsterdam kon een beschikbare huurwoning in hetzelfde kwartaal gemiddeld rekenen op 17 reacties, een daling ten opzichte van de 37 reacties in het jaar ervoor. In Eindhoven kreeg een soortgelijke woning eveneens 17 reacties, wat beduidend minder is dan de 47 reacties in het tweede kwartaal van 2023. In Utrecht kreeg een huurwoning gemiddeld 29 reacties, tegenover 52 reacties in het voorgaande jaar. In Den Haag werd gemiddeld 35 keer gereageerd op een woning, wat minder is dan de 40 reacties in het het tweede kwartaal van 2023. In Rotterdam werd gemiddeld 32 keer gereageerd op een te huur aangeboden vrije sector woning. Ook dit is minder dan in 2023; toen kon een huurwoning rekenen op gemiddeld 41 reacties.

Huurprijsontwikkeling grote steden

De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector steeg in het tweede kwartaal van 2024 in vier van de vijf grote steden vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In Eindhoven zakte de vierkantemeterprijs met 1,7 procent naar €17,93, waarmee deze stad als enige van de G5 onder het landelijke gemiddelde van €18,79 blijft.

In Amsterdam nam de gemiddelde vierkantemeterprijs toe met 3,8 procent, waardoor nieuwe huurders €27,57 per vierkante meter per maand betaalden. De grootste procentuele stijgingen vonden plaats in Den Haag (+8,1%) en Rotterdam (+8%), waar nieuwe huurders respectievelijk €20,07 en €20,13 per vierkante meter per maand betaalden. In Utrecht steeg de vierkantemeterprijs met 2,1 procent naar €21,52.

Huurprijsontwikkeling middelgrote steden

Pararius rapporteert ook informatie over de huurprijsontwikkelingen op lokaal niveau. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden afgemeld. Uit de gegevens blijkt dat de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector in bijna 85 procent van de 75 plaatsen is gestegen in het tweede kwartaal van 2024, ten opzichte van het tweede kwartaal in 2023.  

De gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning was in het tweede kwartaal van 2024 het laagst in Sittard (+6,9%), Heerlen (+7,7%), Hengelo (+9,1%) en Geleen (+6.3%). In deze vier steden lag de vierkantemeterprijs tussen de 12-13 euro. 

Amsterdam (+3,8%), Zandvoort (+13,9%), Laren (+17%), Amstelveen (-0,8%) en Leiden (+6,3%) kenden in het tweede kwartaal van 2024 de hoogste vierkantemeterprijzen. Alle vierkantemeterprijzen kwamen boven de eenentwintig euro uit, waarbij Amsterdam met een vierkantemeterprijs van € 27,57 de hoogste vierkantemeterprijs kende. 

Prijsdalingen kwamen op stedelijk niveau in het tweede kwartaal van 2024 voor in onder andere Diemen (-13,4%), Hoorn (-7,2%), Katwijk (-6,9%), Almere (-6,5%), Purmerend (-4,1%) en Nijmegen (-3,4%). De vierkantemeterprijs lag in al deze steden tevens onder het landelijk gemiddelde.

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal⁶, gestoffeerd⁷ en gemeubileerd⁸. In het tweede kwartaal van 2024 betaalde een nieuwe huurder voor een kale huurwoning gemiddeld €16,50 per vierkante meter per maand, wat 18,6 procent meer is dan in hetzelfde kwartaal het jaar ervoor. Voor een gemeubileerde woning betaalde een nieuwe huurder 12,2 procent meer dan een jaar geleden (€22,95), terwijl voor een gestoffeerde woning de huurprijs 4,5 procent hoger lag (€17,59).

Oppervlaktesegmenten in Nederland

In het tweede kwartaal van 2024 kostte een vrije sector huurwoning in het kleinste oppervlaktesegment (kleiner dan 75 vierkante meter) gemiddeld €23,28 per vierkante meter per maand, een stijging van 9,4 procent vergeleken met een jaar eerder. Huurwoningen in grotere oppervlaktesegmenten hadden een vierkantemeterprijs die onder het landelijke gemiddelde lag. Zo kostte een huurwoning tussen de 75 en 100 vierkante meter €18,40 per vierkante meter (+9,8%), en een huurwoning tussen de 100 en 125 vierkante meter €15,75 per vierkante meter (+9,4%). Voor een huurwoning tussen de 125 en 150 vierkante meter betaalden nieuwe huurders €15,27 per vierkante meter per maand, wat een stijging van 10,6 procent is ten opzichte van vorig jaar.

Provincies

Op provinciaal niveau werden ten opzichte van een jaar geleden overal procentuele prijsstijgingen gemeten in het tweede kwartaal van 2024. 

Prijsstijgingen waren het grootst in de noordelijke provincies Drenthe (+16,7%), Friesland (+10,6%) en Groningen (+9,1%). Voor een vrije sector huurwoning betaalde een nieuwe huurder respectievelijk €13,43, €12,58 en €17,25 per vierkante meter per maand. Deze vierkantemeterprijzen liggen nog wel ruim onder het landelijk gemiddelde. In de noordelijke provincies Flevoland (€16,27), Overijssel (€13,67) en Gelderland (€14,34) betaalden nieuwe huurders ook meer dan een jaar geleden: 0,9, 4,4 en 7 procent meer om precies te zijn.

Ook in de provincies in het zuiden van Nederland werden ten opzichte van een jaar geleden procentuele prijsstijgingen gemeten in het tweede kwartaal van 2024. In Noord-Brabant (€16,35) steeg de vierkantemeterprijs met 8,1 procent, in Limburg (€14,27) met 4,3 procent. In Zeeland steeg de vierkantemeterprijs naar €13,72 per vierkante meter per maand; een stijging van 3,5 procent ten opzichte van vorig jaar.

In de zogeheten randstadprovincies ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs een stuk hoger. Deze ligt in zowel Noord-Holland (€23,99), Zuid-Holland (€19,24) en Utrecht (€18,95) boven het landelijke gemiddelde. Huurprijzen stegen in deze provincies met respectievelijk 6,7, 8,1 en 4,5 procent ten opzichte van een jaar geleden.

Grote steden op wijkniveau

Amsterdam

De stadsdelen West en Centrum kenden in het tweede kwartaal van 2024 voor het eerst een vierkantemeterprijs boven de dertig euro. In het centrum van Amsterdam steeg de vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning met 6,1 procent ten opzichte van een jaar geleden. Nieuwe huurders betaalden in het tweede kwartaal van 2024 gemiddeld €30,83 per vierkante meter per maand. In Amsterdam West (€30,86) betaalden nieuwe huurders 6,1 procent meer dan een jaar geleden. 

In de stadsdelen Nieuw-West (€23,03) en Zuidoost (€22,49) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrijgekomen vrije sector huurwoning met 3,4 en 8,7 procent in het tweede kwartaal van 2024.

Rotterdam

De huurprijsontwikkelingen lopen in de Rotterdamse wijken uiteen. Zo kenden de wijken Noord (€19,95), Delfshaven (€19,63) en Charlois (€17,32) procentuele huurprijsstijgingen rond de 7 procent, en ging de gemiddelde vierkantemeterprijs in Feijenoord (€20,59) met 16,8 procent omhoog. In Hillegersberg-Schiebroek - waar nieuwe huurders €19,53 per vierkante meter per maand betaalden - steeg de vierkantemeterprijs met 2,1 procent. In het centrum van Rotterdam betaalden nieuwe huurders 8 procent meer dan een jaar geleden: €23,24 per vierkante meter per maand.

Utrecht

Grote procentuele prijsstijgingen in Utrecht werden gemeten in de wijken West en Overvecht. In Utrecht West betaalden huurders 14,5 procent meer dan een jaar geleden; €24,48 per vierkante meter per maand. In Utrecht Overvecht ging de vierkantemeterprijs met 7,4 procent omhoog ten opzichte van het tweede kwartaal in 2023. Nieuwe huurders betaalden €18,63 per vierkante meter per maand. In de wijk Leidsche Rijn werd in het tweede kwartaal van 2024 een prijsdaling gemeten ten opzichte van het jaar ervaring: een nieuwe huurder betaalde 2,2 procent minder per vierkante meter per maand (€17,38)

Eindhoven

In vijf Eindhovense wijken werden in het tweede kwartaal van 2024 procentuele prijsdalingen gemeten. Het gaat om Gestel (-0,2%), Woensel-Zuid (-9,2%), Stratum (-2,8%), Tongelre (-3,8%) en Strijp (-1,5%). In de wijken Centrum en Woensel-Noord steeg de vierkantemeterprijs. Zo betaalden nieuwe huurders in het Centrum van Eindhoven (€20,60) gemiddeld 2,8 procent meer dan vorig jaar en in Woensel Noord (€15,84) 10,6 procent meer.

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Uitleg berekeningen 

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 21.054 woningen die in het tweede kwartaal van 2024 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning (appartement, eengezinswoning) zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. 

Gekeken naar de verdeling van het huuraanbod in Nederland wordt 23% van de totale vrije sector huurvoorraad verhuurd door institutionele beleggers. Dit zijn hoofdzakelijk huurwoningen die kaal (zonder stoffering en meubilering) worden aangeboden. De overige 77% van het woningaanbod wordt verhuurd door particuliere beleggers. Dit zijn huurwoningen die hoofdzakelijk gestoffeerd en/of gemeubileerd worden aangeboden. De huurmonitor van Pararius wordt samengesteld op basis van circa 105.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Ongeveer 15% van de huurtransacties in de huurmonitor betreft kale huurwoningen en 85% betreft gestoffeerde en/of gemeubileerde huurwoningen, wat overeenkomt met de verdeling in Nederland. De samenstelling en de Nederlandse dekking van deze huurtransacties geven een representatief beeld van de onderverdeling in de totale Nederlandse vrije sector huurmarkt. Hierdoor geeft de huurmonitor een betrouwbaar beeld van de huurprijsontwikkeling in Nederland.

Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden in Nederland en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrijkwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 40 vierkante meter en groter dan 300 vierkante meter of met een huurprijs onder €879,66 (geliberaliseerde grens vanaf 1 januari 2024 bij 149 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Ook huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde aantal reacties per woning

Het gemiddeld aantal reacties wordt berekend door per periode (maand/kwartaal) het totaal aantal verzonden reacties te delen door het totaal aantal woningen waarvoor een reactie is verzonden in de betreffende periode. Omdat in de berekening wordt gekeken naar het moment waarop de reacties verzonden zijn, kunnen reacties van dezelfde woning (maar verzonden op verschillende momenten in tijd) in meerdere perioden worden meegeteld. De berekening geeft aan hoeveel reacties er binnen een tijdsperiode (maand/kwartaal) voor een woning binnen zijn gekomen via digitale aanvraagformulieren op Pararius. Reacties per telefoon zijn hier tevens bij inbegrepen. Het totale aantal reacties dat er op een woning binnenkomt kan groter zijn indien er gekeken wordt naar een langere periode.

Verschuiving huurwoningen naar koopmarkt

Om de verschuiving van een woning van de huur- naar de koopmarkt te detecteren is gekeken naar alle woningen die in de gemeten periode (Q4 2019 - Q2 2024) te koop zijn aangeboden. Voor iedere koopwoning is bepaald of er voor diezelfde woning een eerdere publicatie als huurwoning kon worden gevonden in de dataset. Indien de voorlaatste publicatie van een woning een huurpublicatie was, dan is dit aangemerkt als een verschuiving in de analyse. Vervolgens werd de totale verschuiving berekend als het percentage van alle koopwoningen dat uit de huurmarkt kwam. 

Voor de analyse is alleen de laatste publicatie voorafgaand aan de kooppublicatie in overweging genomen. Tevens is er alleen gekeken naar huurpublicaties die tenminste 30 dagen eerder dan de kooppublicatie zijn gepubliceerd, om woningen uit te sluiten die tegelijkertijd als huur- en koopwoning worden aangeboden. De dataset bestaat uit alle koopwoningen die op Pararius zijn aangeboden in de aangegeven periode. Deze dataset omvat 33% van de totale koopmarkt en geeft daarmee een representatief beeld van de trends op de gehele koopmarkt.

Het kan voorkomen dat enkele cijfers gepresenteerd in dit rapport licht afwijken van de gegevens die eerder zijn gecommuniceerd voor het vierde kwartaal van 2023. Deze verschillen zijn het resultaat van onze voortdurende inspanningen om onze databronnen en -verwerking te verfijnen en verbeteren. We streven ernaar om de meest accurate en actuele informatie te bieden, en dit kan soms leiden tot kleine aanpassingen in onze statistieken als gevolg van bugfixes (aanpassing in de software die ontworpen is om een probleem op te lossen) of updates in de beschikbare databronnen. 

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De huurprijs per vierkante meter per maand is gelijk aan de maandelijkse huurprijs, gedeeld door het woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning. Voor de gemiddelde huurprijs per vierkante meter wordt gebruikgemaakt van een harmonisch gemiddelde van de huurprijs per vierkante meter van alle woningen waarover het gemiddeld wordt berekend. Om de invloed van uitschieters op het gemiddelde te mitigeren, wordt de berekening van gemiddelden gedaan over de waardes die tussen het 2e en 98e percentiel (inclusief, berekend over volledige dataset) vallen.

In bovenstaand voorbeeld geldt dat de oppervlakte van alle huurwoningen tussen de 40 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Er is één woning waarbij de huurprijs per vierkante meter hoger is dan het 98e percentiel (€37,50) voor dit kwartaal: huurwoning 10. Deze huurwoning wordt niet meegenomen voor de berekening van het gemiddelde, de overige 9 woningen wel.