Prijzen vrije sector huurwoningen bereiken nieuw hoogtepunt 

Vierkantemeterprijzen vrijwel overal gestegen 

Pararius huurmonitor Q4 2021

De vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector klimt verder omhoog, blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius. In het vierde kwartaal van 2021 betaalden nieuwe huurders gemiddeld 5,3 procent meer dan in het vierde kwartaal van 2020. Dit is de grootste procentuele stijging sinds het derde kwartaal van 2018, toen de huurprijzen stegen met 5,9 procent. 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal, gestoffeerd en gemeubileerd. Gemeubileerde huurwoningen zijn per vierkante meter het duurst; nieuwe huurders betaalden € 19,68 per vierkante meter per maand in het vierde kwartaal van 2021. Dit is 8,1 procent meer dan het jaar ervoor. Gestoffeerde woningen kenden een vierkantemeterprijs van € 16,39 per maand (+8%), voor kale woningen betaalden nieuwe huurders 20,9 procent meer ten opzichte van het vierde kwartaal van 2020. De vierkantemeterprijs van kale woningen kwam uit op € 14,42 per maand. 

De gemiddelde landelijke vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen in Nederland wordt onder andere gebaseerd op deze drie oplevervormen. In het vierde kwartaal van 2021 kwam de gemiddelde vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen uit op € 17,02. Dit is de hoogste vierkantemeterprijs sinds de eerste metingen van Pararius in 2010.

Gemiddelde vierkantemeterprijs per oplevervorm:

Het effect van COVID-19 is goed zichtbaar vanaf het tweede kwartaal van 2020. Vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder daalden de prijzen procentueel gezien voor het eerst in jaren. Het wegblijven van expats en het stilvallen van toeristenverhuur zorgde vrijwel direct voor een toename in het huuraanbod en om leegstaande woningen toch van nieuwe huurders te voorzien, werden veel huurwoningen in prijs verlaagd. Dit gebeurde vooral in grote steden waar huurwoningen over het algemeen een stuk duurder dan gemiddeld zijn. 

Aan het begin van 2021 kwam de expatmarkt weer op gang en vanaf het tweede kwartaal bleek van huurprijsdalingen geen sprake meer. De huurprijzen zitten inmiddels weer in de lift. Jasper de Groot, directeur van Pararius, verwacht echter dat de huidige lockdown waarin Nederland verkeert wellicht wel weer tot dalende huurprijzen kan leiden. 

Provincies

Op provinciaal niveau zijn de gemiddelde huurprijzen van woningen in de vrije huursector overal gestegen ten opzichte van het vierde kwartaal van 2020. De noordelijke provincies Drenthe (+16,1%), Friesland (+17%) en Overijssel (+10%) zijn nog altijd de drie goedkoopste provincies van Nederland. In Drenthe betaalden nieuwe huurders in het vierde kwartaal van 2020 € 11,05 per vierkante meter per maand, in Overijssel was dit € 11,58. Friesland kent als enige provincies een vierkantemeterprijs onder de elf euro: nieuwe huurders betaalden hier € 10,66 per vierkante meter per maand. Procentueel gezien stegen de huurprijzen in deze provincie het hardst. 

In Groningen komt de gemiddelde vierkantemeterprijs hoger uit: hier betaalden nieuwe huurders € 14,23 per maand, een toename van 4 procent ten opzichte van een jaar eerder.

In Gelderland (+8,4%), Limburg (+8,2%) en Zeeland (+9,5%) ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen rond de twaalf euro. Nieuwe huurders betaalden respectievelijk € 12,60, € 12,19 en € 12,43 per vierkante meter per maand voor een woning. In Noord-Brabant stegen de huurprijzen in de vrije sector met 7,7 procent, een huurwoning kostte in het vierde kwartaal van 2020 gemiddeld € 14,07 per vierkante meter per maand.

Noord-Holland is met een vierkantemeterprijs van € 20,49 nog altijd de duurste provincie van Nederland om een woning te huren. De huurprijzen stegen hier licht met 0,6 procent. De hoge huurprijs in deze provincie wordt vooral gedragen door de populaire, relatief dure steden zoals Amsterdam, Haarlem en Amstelveen. 

G5-steden

De vijf grootste steden van Nederland - Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht - vormen samen de zogeheten G5. Amsterdam is de duurste stad om een woning te huren. De huurprijzen stegen in de hoofdstad met 1,7 procent ten opzichte van vorig jaar en nieuwe huurders betaalden per vierkante meter € 22,45 per maand. 

Ook in Utrecht (+2,9%) lag de vierkantemeterprijs boven het landelijk gemiddelde van € 17,02. Nieuwe huurders betaalden € 18,33 per vierkante meter per maand. 

Volgens Rick de Jong, verhuurmakelaar bij makelaarskantoor Househunting, is ook in de domstad de verhouding tussen vraag en aanbod niet in balans, wat leidt tot hoge huurprijzen. “Utrecht ligt op een heel centrale plek in Nederland. De stad is goed bereikbaar ten opzichte van Eindhoven en Amsterdam, waar ontzettend veel bedrijvigheid is. Die ligging maakt het een populaire woonplaats voor veel Nederlanders. Vooral de wijk Lombok, een wijk die direct naast het station ligt, is gewild en de huurprijzen liggen hier dan ook erg hoog.”

Volgens de Jong is Utrecht ook een gewilde woonplaats voor expats. Zij zetten hun zinnen vaak op een woning in een van de buitenwijken van Utrecht, waar meer ruimte is. “Het gaat om hoogopgeleide mensen uit bijvoorbeeld Zuid-Afrika die niet gewend zijn om binnenstedelijk te wonen. Zij geven er de voorkeur aan om ruimtelijker te wonen dichtbij de stad. In Vinex-wijken net buiten Utrecht is de vraag naar huurwoningen daarom groot.” 

In Den Haag (+6,7%), Rotterdam (+9,7%) en Eindhoven (+11,7%) ligt de vierkante meterprijs net onder het landelijk gemiddelde. Voor een vrije sector huurwoning in Den Haag betaalden nieuwe huurders gemiddeld € 16,89, in Eindhoven was dit € 15,76. Een huurwoning in de havenstad kostte in het vierde kwartaal van 2020 gemiddeld € 16,98 per vierkante meter per maand. 

Middelgrote steden

Drie middelgrote steden in Nederland kennen een vierkantemeterprijs die hoger ligt dan de gemiddelde landelijke huurprijs van € 17,02. In Amstelveen betaalden nieuwe huurders bijvoorbeeld € 19,75 per vierkante meter per maand (+8,4%) voor een huurwoning in de vrije sector. Ook in Haarlem (+1,2%) en Leiden (+10,5%) zijn huurwoningen relatief duur: nieuwe huurders betaalden in het vierde kwartaal van 2021 respectievelijk € 18,33 en € 18,64 per maand. 

In twee middelgrote steden daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Het gaat om Nijmegen (-0,7%) en Tilburg (-4,4%). 

Wijkniveau 

Amsterdam 

In drie Amsterdamse stadsdelen stegen de huurprijzen met meer dan zes procent ten opzichte van een jaar geleden. Dit was het geval in Amsterdam Centrum (+8,2%), Amsterdam Noord (+6,1%) en Amsterdam West (+7,5%).  

In stadsdelen Nieuw-west (-1,2%) en Oost (-2,1%) gingen de huurprijzen vergeleken met het vierde kwartaal van 2020 voor nieuwe huurders iets omlaag. Een huurwoning in de vrije sector kostte in het vierde kwartaal van 2021 gemiddeld € 18,11 per vierkante meter per maand in Nieuw-west, en € 19,83 in Amsterdam Oost. 

De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in het centrum van Amsterdam ligt ruim zeven euro boven het landelijk gemiddelde. Nieuwe huurders betaalden in het laatste kwartaal van 2021 gemiddeld € 25,20 per vierkante meter per maand.  De Groot benadrukt dat enige nuance noodzakelijk is omdat Amsterdam om meerdere redenen een dure stad is om te huren. Het aandeel sociale huurwoningen (51%) steekt met kop en schouders uit boven vrije sector huuraanbod (18%). Ook koopwoningen zijn een schaars goed in Amsterdam (31%).⁴ De Groot: “Amsterdam heeft een levendige economie en de lonen in de hoofdstad liggen hoger dan in veel andere delen van Nederland.⁵ De Amsterdamse economie oefent een grote aantrekkingskracht op kenniswerkers (expats) uit het buitenland die hoofdzakelijk huren in de vrije sector.”

Rotterdam

In alle wijken in Rotterdam werden in het vierde kwartaal van 2021 procentuele prijsstijgingen gemeten ten opzichte van het jaar ervoor. In het centrum van de havenstad stegen de huurprijzen met 2,8 procent ten opzichte van vorig jaar; nieuwe huurders betaalden € 18,53 per vierkante meter per maand. De gemiddelde huurprijs in het centrum is ruim een euro hoger dan in de twee na duurste wijk van Rotterdam, Hillegersberg-Schiebroek. De huurprijzen stegen hier met 12 procent naar € 17,57 per vierkante meter per maand. 

Naast Hillegersberg-Schiebroek werden in nog eens zeven Rotterdamse wijken procentuele prijsstijgingen gemeten boven de 10 procent. Zo ging de vierkantemeterprijs in Charlois met 15,1 procent omhoog ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. Nieuwe huurders betaalden in deze wijk € 14,67 per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector. Ook in Delfshaven (+12,4%), IJsselmonde (+16,5%), Kralingen-Crooswijk (+11,7%), Nieuw Mathenesse (+11,7%), Noord (+10,6%) en Prins-Alexander (17,5%) betaalden nieuwe huurders meer dan wanneer ze in dezelfde periode in 2020 de woning zouden hebben betrokken.

Woningtype

Pararius onderscheidt drie woningtypen: appartementen, eengezinswoningen en vrijstaande woningen. Overal werden in het vierde kwartaal van 2021 procentuele prijsstijgingen gemeten. De gemiddelde vierkantemeterprijs van appartementen steeg met 3,8 procent ten opzichte van vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden € 17,80 per vierkante meter per maand. Eengezinswoningen stegen 9,4 procent in prijs tot een vierkantemeterprijs van € 13,52 per maand. Voor een vrijstaande woning werd in het vierde kwartaal van 2021 18,2 procent meer betaald dan een jaar geleden: € 16,87 per vierkante meter per maand.

Oppervlaktesegmenten 

In alle oppervlaktesegmenten werden in het vierde kwartaal van 2021 procentuele prijsstijgingen gemeten ten opzichte van het jaar ervoor. Woningen met een oppervlakte tussen de 75 en 100 vierkante meter kostten per vierkante meter gemiddeld € 16,93 per maand, dat is 5,5 procent meer dan het jaar ervoor. Grotere woningen, met een oppervlakte tussen 100 en 125 vierkante meter, stegen 6,3 procent in prijs. Nieuwe huurders betaalden in dit oppervlaktesegment gemiddeld € 14,85 per vierkante meter per maand. Woningen met een woonoppervlak kleiner dan 75 vierkante meter zijn met een vierkantemeterprijs van € 19,80 (+4,6%) het duurst om te huren. 

Ontwikkelingen koopmarkt beïnvloeden huurmarkt

De gemiddelde vierkantemeterprijs van woningen in de vrije huursector was in het vierde kwartaal van 2021 van een historisch hoog niveau. Dat er na vier kwartalen van procentuele prijsdalingen (Q3 2020-Q2 2021) nu weer prijsstijgingen worden waargenomen, heeft volgens Jasper de Groot, directeur van Pararius, simpelweg te maken met de werking van de huidige markt. “De woningmarkt is nog steeds uit balans”, stelt hij. “De prijzen van koopwoningen rijzen de pan uit waardoor het voor starters bijna onmogelijk wordt om zonder een (dubbel) bovengemiddeld salaris in te stromen op de koopmarkt. Nog nooit stonden er zo weinig woningen te koop als op dit moment. Momenteel worden er in heel Nederland zo’n 45.000 woningen te koop aangeboden, waarvan er 26.000 reeds in onderhandeling zijn en slechts 19.000 beschikbaar.” 

Volgens het Kadaster waren bestaande koopwoningen in november 2021 20,1 procent duurder dan in dezelfde maand een jaar eerder.⁶ De gemiddelde verkoopprijs lag in november iets boven € 400.000,-. 

Voor 2022 verwachten economen van ABN Amro een prijsstijging van 12,5 procent voor koopwoningen.⁷ Vanwege het beperkte woningaanbod zal ook het aantal transacties naar verwachting dit jaar met 10 procent dalen. Vergeleken met de koopmarkt valt de procentuele stijging op de huurwoningmarkt dan nog mee. 

De Groot: “Ontwikkelingen op de koopmarkt hebben een direct effect op de huurmarkt. Woningzoekers die, om wat voor reden dan ook, geen koopwoning kunnen bemachtigen, zijn aangewezen op de huurmarkt. Zij verdienen vaak te veel om aanspraak te maken op een sociale huurwoning en wenden zich dus noodgedwongen tot de vrije sector. Maar juist dit segment is veel te klein om aan de grote vraag te kunnen voldoen.” In  eerdere publicaties stelde Pararius al dat slechts 7 procent van alle woningen in Nederland in de vrije sector valt, tegenover 33 procent in de sociale huursector.⁸  “De verhouding is volledig zoek. Nederland is wereldkampioen sociale huurwoningen bouwen maar zet daar nagenoeg geen huurwoning in de vrije sector tegenover. Er zijn te weinig smaken; men koopt óf komt in aanmerking voor een sociale huurwoning. Iedereen die dat niet kan, zit klem. Wanneer de vraag vele malen groter is dan het aanbod leidt dit tot een toename van de huurprijzen. Het enige wat hieraan gedaan kan worden is het kleine aandeel van huurwoningen in de vrije sector vergroten.” 

De Groot blijft erbij dat juist particuliere beleggers een grote rol kunnen spelen in het vergroten van het woningaanbod in de vrije huursector. Zij worden echter van alle kanten geweerd van de koopmarkt, onder andere door de komst van een zogeheten opkoopverbod. Dit verbod, dat op 6 juli 2021 werd aangenomen door de Eerste Kamer⁹, moet voorkomen dat beleggers (kleine) woningen opkopen om te verhuren en moet de kansen voor starters op de woningmarkt vergroten. In Amsterdam en Haarlem is de maatregel al van kracht en ook in Den Haag¹⁰ en verschillende wijken in Rotterdam geldt vanaf 1 januari 2022 een opkoopverbod. Veel andere gemeenten, waaronder Utrecht¹¹, Eindhoven, Leeuwarden en Groningen, overwegen een opkoopverbod in te voeren. In onder andere Enschede, Maastricht, Zwolle en Apeldoorn willen wethouders eerst onderzoek doen naar de aanwezigheid van beleggers op de lokale woningmarkt.¹² 

Volgens De Groot is het niet de kleine belegger die de prijzen op de koopmarkt opdrijft, maar is het vooral de lage hypotheekrente. Een particuliere belegger heeft zelfs een nadeel op particuliere kopers; zij genieten hypotheekrenteaftrek als ze de woning bewonen. De Groot: “Als particuliere beleggers woningen kopen maken zij deze vervolgens alsnog beschikbaar voor starters met een middeninkomen door de woning aan te bieden in de vrije sector. Hoe meer beleggers dit doen, hoe groter het aanbod in de vrije sector wordt. Hierdoor zullen de huurprijzen uiteindelijk weer dalen. Een dergelijk effect van prijsdalingen zagen we direct toen tijdens lockdowns meer huurwoningen hun weg naar de markt vonden omdat ze niet meer konden worden verhuurd aan toeristen. Deze woningen verruilden de short stay markt voor de markt voor lange termijn verhuur. Verhuurders moesten meer met elkaar concurreren om huurders, wat zorgde voor lagere huurprijzen.” Als particuliere beleggers meer kansen zouden krijgen om het huuraanbod in de vrije sector te vergroten - bijvoorbeeld door te investeren in nieuwbouwprojecten en bestaande bouw - komen vraag en aanbod op de huurmarkt vanzelf weer meer in balans. Echter beleggers weren van de koopmarkt zal leiden tot nog minder woningen in de vrije huursector en de huurprijzen juist nog verder opdrijven, is de visie van De Groot.

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 15.393 woningen die in het vierde kwartaal van 2021 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden in Nederland en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrije sector huurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder € 752,33 (geliberaliseerde grens tot 1 januari 2022 bij 146 punten. Vanaf januari 2022 geldt een liberalisatiegrens van € 763,47) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Om de invloed van uitschieters op het gemiddelde te mitigeren, wordt de berekening van het gemiddelde gedaan over de waardes die tussen het 2e en 98e percentiel (inclusief, o.b.v. de hele dataset) vallen.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 50 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = € 164,67 / 10 = € 16,47 per m2 p/mnd.

Over Pararius
Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 70.000 geadverteerde huurwoningen op jaarbasis. Pararius is zestalig en niet alleen voor Nederlandse woningzoekenden maar ook voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland het grootste verhuurplatform van Nederland.

Deze huurmonitor wordt mede mogelijk gemaakt door Realstats.