Logica over tijdelijke huurcontracten incorrect
Volgens Platform Investico zijn tijdelijke huurcontracten een landelijk probleem, omdat ze niet voor substantieel meer woningaanbod hebben gezorgd. Daarentegen konden huurprijzen wel harder stijgen en kwam de doorstroming vanuit de sociale huur op een historisch dieptepunt.1 Jasper de Groot, directeur van Pararius, ziet echter andere verbanden.
“Er lijkt wellicht correlatie tussen het aantal tijdelijke contracten en de hoge huurprijzen in de vrije sector, maar dit is geen causaal verband. Investico heeft niet kunnen vaststellen of het aantal tijdelijke contracten evenredig is gestegen met de huurprijzen, omdat er slechts op een bepaald moment een steekproef is genomen. Bovendien is het pas sinds 2016 mogelijk een maximale huurtermijn van twee jaar overeen te komen. Ook het gegeven dat de doorstroming vanuit de sociale sector naar de vrije sector niet op gang komt is niets nieuws. Dit speelt al decennialang waarbij andere krachten een veel grotere rol spelen”, aldus De Groot.
Zoals in bovenstaande grafiek is te zien stijgen de huurprijzen al sinds 2014 en kwam daar in 2017 al een duidelijke kentering in. Het afgelopen kwartaal was er voor het eerst in lange tijd zelfs sprake van een landelijke daling.
Nederland kampioen sociale woningbouw
Vreemd genoeg gaat de discussie steeds maar niet over het veel te grote marktaandeel sociale huurwoningen in Nederland. Nederland is namelijk de absolute kampioen op het gebied van sociale woningbouw. Maar liefst 33 procent van alle woningen in Nederland is een sociale huurwoning. Slechts 7 procent van alle woningen betreft een vrije sector huurwoning. Hier wringt ook de schoen. De schaarste veroorzaakt hoge huurprijzen en creëert een gat tussen de sociale sector en vrije sector, waardoor het nagenoeg onmogelijk is om vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar een huurwoning in de vrije sector. Dit heeft bovendien tot gevolg dat er aan de onderkant geen mensen in een sociale huurwoning kunnen instromen. “De roep om nog meer sociale woningbouw is symptoombestrijding die tot steeds vervelendere bijwerkingen leidt”, stelt De Groot.
Bovenstaande grafiek toont het overgrote aandeel sociale huurwoningen in Nederland afgezet tegen andere Europese landen met een groot aandeel sociale huurwoningen. Nederland spant de absolute kroon.2 De woningvoorraad in Nederland sluit geheel niet op elkaar aan, wat de doorstroming bemoeilijkt.
Particuliere verhuurder ten onrechte bestempeld als huisjesmelker
Het is onterecht om een verhuurder in de vrije sector, die gebruik maakt van een tijdelijke huurovereenkomst, te framen als huisjesmelker. Particuliere verhuurders zijn bereid langer dan twee jaar te verhuren maar willen veelal niet het risico lopen de woning in verhuurde staat te moeten verkopen. Een woning in verhuurde staat is moeilijker te verkopen en brengt doorgaans veel minder op. Er wordt onvoldoende stilgestaan bij particuliere verhuurders die aan hun pensioen werken door te beleggen in vastgoed. Voor hen is het zeer belangrijk om in de toekomst ook volgens planning te kunnen verkopen. Bovendien vervullen zij ondertussen een belangrijke rol als het gaat om het vergroten van het huuraanbod in de vrije sector.
Te weinig smaken
Op dit moment is de wetgeving te beperkt om zowel huurders als verhuurders meer zicht te geven op langere huurcontracten. Er zijn daarvoor te weinig smaken, ofwel mogelijkheden. Óf men verhuurt voor maximaal twee jaar, óf men verhuurt langer met het risico dat de huur nooit meer kan worden opgezegd en de woning in de toekomst alleen in verhuurde staat tegen een lagere opbrengst kan worden verkocht. Te veel particuliere verhuurders kiezen daarom tegen hun zin en tegen ongewenste kosten vervroegd voor een huurdersmutatie. Zowel voor de huurder als voor de verhuurder is dit onwenselijk.
Meerdere smaken mogelijk maken
Het zou voor beide partijen beter zijn als er met tijdelijke huurcontracten kan worden gewerkt van bijvoorbeeld maximaal 5 jaar. Voor onzelfstandige woonruimte is dit al het geval. Maak dit ook mogelijk voor zelfstandige woonruimte; dat geeft een huurder meer woonzekerheid. Als deze contracten kunnen worden gestapeld kan de verhuurder een gewenste toekomstige verkoop beter plannen.
De huisjesmelkers komen dan vanzelf bovendrijven: zij zullen echt alleen maar kortstondig willen verhuren. Bij langere contracten, waarbij een huurder succesvol bezwaar maakt tegen de huurprijs bij de huurcommissie, lopen zij namelijk het risico dat de huurprijs voor de gehele huurperiode wordt verlaagd naar wat wettelijk is toegestaan. Een huurder kan hier dan alert op worden gemaakt.
Particuliere belegger is weldegelijk belangrijk
In het artikel van Platform Investico wordt gesteld dat particuliere verhuurders in plaats van zelf te bouwen vooral koopwoningen onttrekken aan de markt (buy-to-let). Het kopen van nieuwbouwwoningen is echter een vrij logische keuze daar particulieren veelal niet over het arsenaal beschikken om op grote schaal nieuwbouw te plegen. Door nieuwbouw te kopen in plaats van zelf te realiseren en te verhuren maken zij deze woningen alsnog beschikbaar voor een grote groep middeninkomens die deze woning sowieso niet had kunnen kopen.
De gemiddelde verkoopprijs van een woning lag in het derde kwartaal van 2020 op 354.000,- euro.3 Een bruto inkomen van 55.000,- euro per jaar is ontoereikend om een dergelijke woning in Nederland te kopen. Hierdoor zijn steeds meer mensen met een middeninkomen aangewezen op het vrije sector huursegment. Van de ongeveer 8 miljoen huishoudens in Nederland zijn er ruim 1 miljoen huishoudens met een inkomen tussen de 39.000 en 55.000 euro per jaar. Dit is zo’n 12,5 procent van alle huishoudens.4 Koopwoningen worden duurder en de leeneisen strenger, waardoor het moeilijker wordt om een woning te kopen.
Daarnaast komen steeds minder mensen in aanmerking voor een sociale huurwoning, omdat hun inkomen te hoog ligt.5 De vraag naar vrije sector huurwoningen neemt dus toe, terwijl slechts 7 procent van de totale Nederlandse woningvoorraad bestaat uit vrije sector huurwoningen. Deze scheve verhouding is ook zichtbaar in Amsterdam, waar 19 procent van de woningvoorraad bestaat uit vrije sector huurwoningen, terwijl maar liefst 51 procent van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen. Zulke schaarste drijft de prijzen in de hoofdstad enorm op.
“Het is dus niet het tijdelijke contract maar voornamelijk de schaarste die de hoge huurprijzen in de vrije sector veroorzaakt. Meer flexibiliteit op het gebied van tijdelijke contracten en de stapeling daarvan zal het aanbod vrije sector woningen vergroten, de prijzen verlagen en de doorstroming verbeteren”, aldus De Groot.
