Landelijke prijsstijging in vrije huursector zwakt af

Stijging afgelopen kwartaal voor het eerst in drieënhalf jaar onder de vijf procent

Pararius Huurmonitor Q4 2018

De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector nam het vierde kwartaal van 2018 opnieuw toe, echter de landelijke prijsstijging lijkt af te zwakken. Huurders die een nieuwe huurwoning betrokken betaalden 4,9 procent meer dan in het vierde kwartaal van 2017. Het is voor het eerst in drieënhalf jaar (sinds het tweede kwartaal van 2015) dat de gemiddelde prijsstijging onder de 5 procent uitkomt.

De prijsontwikkeling in het vierde kwartaal van 2018 zou een eerste teken kunnen zijn van een trendbreuk. “Het verschil tussen de twee afgelopen kwartalen lijkt klein, echter gekeken naar de gehele prijsontwikkeling over de laatste vier jaar, lijkt de huurprijsstijging voor het eerst af te zwakken”, zegt Jasper de Groot, directeur van Pararius. De woningmarkt is nog steeds krap. Het aantal vrije sector huurwoningen dat op 1 januari 2019 werd aangeboden op Pararius lag 12,2 procent lager dan het aantal huurwoningen gemeten op 1 januari 2018.

Kijkend naar de huidige woningvoorraad en het aantal huishoudens bestaan er diverse voorspellingen over het woningtekort in Nederland. Strategisch adviesbureau Capital Value voorspelt dat het tekort zal oplopen tot 235.000 woningen in 2020⁴. De Primos Prognose 2018 van ABF Research verwacht dat er in 2030 een woningtekort van ongeveer 222.500 woningen zal zijn in Nederland⁵. Uit diezelfde prognose blijkt dat er grote regionale verschillen zijn. Uitgedrukt als percentage van de totale woningmarkt is er in Utrecht, Flevoland en Noord-Holland een woningtekort van rond de 3 procent. In Limburg en Groningen is er echter geen tekort aan woningen in de vrije sector. In Zeeland is er zelfs een overschot.

Het aantal huishoudens zal de komende jaren alleen maar toenemen, zo stelt het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Op dit moment telt Nederland 7,9 miljoen huishoudens, in 2030 zijn dat er naar verwachting 8,5 miljoen⁶. Het aanjagen van de woningbouwproductie is dus noodzakelijk.

Provincie Flevoland floreert

Volgens het CBS floreert met name de provincie Flevoland door een economische groei⁷. Ook het aantal inwoners is hier in 2018 toegenomen, vooral in Almere. Van de gemeenten met meer dan 100.0000 inwoners groeide Almere in 2018 het sterkst met 3.522 inwoners⁸.

Van alle provincies in Nederland stegen de gemiddelde vierkantemeterprijzen in Flevoland op Pararius ook het hardst; met 26,7 procent naar € 12,37. Deze prijsstijging in Flevoland wordt sterk beïnvloed door Almere. Het afgelopen kwartaal steeg de gemiddelde prijs per vierkante meter in Almere met 22,2 procent naar € 12,55. Vorig kwartaal was er bijna eenzelfde stijging zichtbaar (+20,5%) ten opzichte van het derde kwartaal in 2017.

Volgens makelaar Marcel Schumacher van Inter Immo Makelaars valt deze prijsstijging te wijten aan een tekort aan huurwoningen in Almere. Ook komen er steeds meer expats naar deze stad. “Almere blijkt een aantrekkelijke uitwijkmogelijkheid, waarschijnlijk door de hoge huurprijzen in Amsterdam. Het stadsdeel Almere Poort ligt het dichtst bij Amsterdam, dus daar gaan de prijzen steeds sneller omhoog”, aldus Schumacher. Vooral woningen in de prijsklasse tot ongeveer € 1.500,- worden snel verhuurd. Een huurwoning boven de € 2.000,- per maand is iets moeilijker te verhuren. Schumacher denkt dat woningzoekers met dit budget toch liever kiezen voor een kleinere optie in of rondom Amsterdam.

Stijgende lijn in alle provincies

De prijzen voor huurwoningen in de vrije sector namen - net als vorig kwartaal - in alle provincies toe ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Dit ligt in lijn met de ontwikkelingen in de eerste drie kwartalen van dit jaar: de prijzen stegen in de overgrote meerderheid van de provincies.

De prijsstijgingen in Flevoland (+26,7%) en Drenthe (+16,4%) zijn uitschieters. Beide provincies komen overigens niet in de buurt van het landelijke huurprijsgemiddelde van € 16,00: in Flevoland betaal je als nieuwe huurder gemiddeld € 12,37 per vierkante meter per maand, in Drenthe ‘slechts’ € 9,80. Net als de voorgaande twee kwartalen komen de meest noordelijke provincies (Friesland, Drenthe en Overijssel), ondanks een prijsstijging, niet boven een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 10,00 per maand uit.

Amsterdam nog steeds aan kop

Met name in de grote steden is de vraag naar woningen groot. In Amsterdam zijn de huurprijzen sinds jaar en dag het hoogst van Nederland. Het afgelopen kwartaal betaalden nieuwe huurders voor een huurwoning in de vrije sector € 22,98 per vierkante meter per maand, een stijging van 3,2 procent.

Amsterdamse invloed op landelijke prijs

De situatie op de Amsterdamse woningmarkt heeft nog steeds grote invloed op de gemiddelde landelijke huurprijs. Wanneer Amsterdam buiten beschouwing wordt gelaten, is de gemiddelde huurprijs voor nieuwe huurders in Nederland niet € 16,00 maar € 14,04 per vierkante meter per maand. Een jaar geleden was de gemiddelde vierkante meterprijs in Nederland zonder Amsterdam € 13,22. Dat is een prijsstijging van 6,2 procent ten opzichte van vorig jaar.

De landelijke procentuele prijsstijging van 4,9 procent wordt dus gedempt door Amsterdam, want daar stijgen de prijzen maar met 3,2 procent. “Prijzen stijgen momenteel in andere steden procentueel gezien sterker dan in de hoofdstad”, verklaart De Groot.

Appartementen trekken de gemiddelde prijs op

De gemiddelde prijs in Amsterdam wordt omhoog getrokken door de vierkantemeterprijs van appartementen: dit type woning wordt veruit het meest verhuurd en is vaak relatief duurder dan een eengezinswoning. Nieuwe huurders betaalden voor Amsterdamse appartementen in de vrije sector gemiddeld € 23,76 per vierkante meter per maand. Kleine woningen - met een oppervlakte tussen de 50 en de 75 vierkante meter - waren gemiddeld zelfs nog iets duurder: daarvoor betaalden nieuwe huurders € 25,66 per vierkante meter per maand. Dat betekent een huurprijs van zo’n € 1.540,- bij een oppervlakte van 60 vierkante meter. Woningen van 75 vierkante meter tot 100 vierkante meter zijn goedkoper: daarvoor betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal € 22,91 per vierkante meter per maand (+6,2%).

Amsterdamse wijken

Toch zijn woningen in Amsterdam niet overal even duur. In stadsdeel Zuidoost zijn huurwoningen het goedkoopst per vierkante meter: daar betaalden nieuwe huurders in de vrije sector het afgelopen kwartaal € 15,63 per vierkante meter per maand. Dat is een verschil van bijna € 10,- per vierkante meter vergeleken met het duurste stadsdeel Centrum waar nieuwe huurders € 24,98 (-0,4%) betaalden. De prijzen lijken in het centrum een plafond te hebben bereikt.

In Amsterdam Zuidoost is dat nog niet het geval: daar stegen de prijzen met 14,1 procent ten opzichte van het vierde kwartaal in 2017. Ook in stadsdeel Nieuw-West stijgen de prijzen: nieuwe huurders betaalden € 18,85 per vierkante meter per maand, een stijging van 10,1 procent. In stadsdeel Zuid komen de prijzen al aardig in de buurt van stadsdeel Centrum. In Zuid betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal met een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 24,48 zo’n 4,7 procent meer dan hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Amsterdam relatief goedkoop in Europa

Ondanks dat de Amsterdamse huizenprijzen in de vrije sector in Nederland veruit het hoogst zijn, gaat onze hoofdstad op internationaal niveau niet aan kop. Uit een onderzoek van Zakenbank UBS⁹ blijkt Amsterdam zelfs relatief goedkoop voor een hoofdstad: van de vijftien grote Europese hoofdsteden staat Amsterdam op de negende plek. In Parijs zijn de huurwoningen in de vrije sector het duurst: daar betalen huurders gemiddeld € 2.535,- voor een woning.

Rotterdamse prijzen stijgen licht

Met een gemiddelde huurprijs van € 15,76 per vierkante meter per maand betaalden nieuwe huurders in Rotterdam 4 procent meer dan in hetzelfde kwartaal in 2017. De gemiddelde huurprijsstijging in Rotterdam nam in 2018 ieder kwartaal toe. In het eerste kwartaal steeg de huurprijs met 5,2 procent, in het tweede kwartaal met 12,7 procent en het derde kwartaal met 14,3 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Rotterdam Centrum het duurst

Binnen Rotterdam zijn de huurprijsverschillen groot. Een woning huren in de vrije sector in Rotterdam Centrum is veruit het duurst: daar betaalden nieuwe huurders € 18,89 per vierkante meter per maand. De gemiddelde huurprijs in Rotterdam Centrum ligt ruim € 7,00 hoger dan de prijzen in de goedkoopste wijk Prins Alexander. Daar betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal gemiddeld € 11,87 per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector (+12,1%)¹⁰.

Kleine woningen en appartementen

Ook in Rotterdam zijn kleine woningen relatief gezien het duurst: woningen met een oppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter kosten gemiddeld € 17,64 per vierkante meter per maand. Voor woningen met een oppervlakte tussen de 75 en 100 vierkante meter betaalden nieuwe huurders gemiddeld € 15,73 per vierkante meter per maand.

De prijs van de kleinere woningen wordt beïnvloed door het grote aantal gemeubileerde appartementen dat in Rotterdam wordt verhuurd. Bij vier van de vijf verhuurde woningen in Rotterdam gaat het om een appartement, en een appartement is per vierkante meter relatief duur. Daarvan wordt nog eens ruim de helft gemeubileerd verhuurd. Omdat de woning turn key (instapklaar) wordt opgeleverd, is de verhuurprijs ook hoger. Vanwege de inrichting die de huurder nog zelf moet aanschaffen, zijn gestoffeerde of kaal opgeleverde appartementen goedkoper om te huren. Bovendien worden eengezinswoningen voornamelijk kaal opgeleverd: de goedkoopste oplevervorm.

Huurprijzen Utrecht stijgen aanzienlijk

Anders dan in Amsterdam en Rotterdam stegen de prijzen in Utrecht aanzienlijk. Met een gemiddelde vierkante meterprijs van € 17,21 per maand stegen de huurprijzen van nieuw aangeboden huurwoningen in het vierde kwartaal van 2018 met 12,9 procent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2017. Het is voor het eerst dat de gemiddelde huurprijs in Utrecht boven de € 17,00 uitkomt. De prijsstijging van het afgelopen kwartaal is een uitschieter in vergelijking met de voorgaande drie kwartalen van 2018: de Utrechtse huurprijs steeg in het eerste kwartaal met 1,3 procent, in het tweede kwartaal met 2,3 procent en in het derde kwartaal met 4,3 procent.

De prijzen in Utrecht stijgen dus al enkele kwartalen op rij. Makelaar Toine ten Bouwhuys van Covers & Jonker Makelaars uit Utrecht merkt dat de stad erg in trek is bij zowel Nederlandse woningzoekers als expats. “We zien tegenwoordig dat huurders in verhouding langere tijd in een huurwoning blijven wonen. De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen tijd ook hard gestegen dus woningzoekenden wachten vaak nog even met kopen en zien huren als een alternatief. De prijsstijging in Utrecht is inderdaad duidelijk zichtbaar. Wij verhuren vooral gemeubileerde huurwoningen in het midden- en hogere segment tussen de € 1.500,- en € 3.000,-. De vraag naar deze woningen is groot, zowel in en rondom het centrum. Er staan steeds vaker meerdere huurders in de rij voor één beschikbare huurwoning. Ook expats geven aan dat ze langere tijd verblijven in een short stay hotel omdat ze niet eenvoudig een geschikte huurwoning kunnen vinden. Dit alles wijst erop dat er in de huidige markt meer vraag dan aanbod is”, aldus Ten Bouwhuys.

In Den Haag stijgen de prijzen, net als in Amsterdam en Rotterdam, gematigder. De vierkante meterprijs in Den Haag groeide met 4 procent naar € 15,87.

Eindhoven

Eindhoven- de vijfde grote stad van Nederland - valt wederom op: daar stegen de prijzen met 9,1 procent naar € 14,43 per vierkante meter per maand. Dit is het tweede kwartaal op rij dat er in Eindhoven een bovengemiddelde prijsstijging wordt gemeten. In het derde kwartaal stegen de prijzen met 12,1 procent. “Dit duidt erop dat de procentuele prijsstijging in deze stad nog niet afzwakt”, zegt De Groot. “Eindhoven is een populaire stad onder Nederlanders en onder expats, waar de huurprijzen nog redelijk laag zijn in vergelijking met grote steden in de Randstad. Het is dan ook niet vreemd dat de prijzen van vrije sector huurwoningen daar harder groeien.”

Leiden en Haarlem

Nieuwe huurders betaalden in Leiden € 17,88 per vierkante meter per maand. Dat is 11,5 procent meer dan het vierde kwartaal van 2017. Leiden heeft een geografisch gunstige ligging in het midden van de drie grote steden Amsterdam, Den Haag en Rotterdam en is daarmee een goede uitwijkmogelijkheid voor woningzoekenden. In Haarlem steeg de gemiddelde verhuurprijs met 6,6 procent naar € 18,97. Haarlem is met 159.709 inwoners na Amsterdam de grootste stad van de provincie Noord-Holland en een aantrekkelijke stad om te wonen.¹¹

Oplevervorm en woningtype

De oplevervorm heeft een grote invloed op de huurprijs van vrije sector woningen. Zo zijn gemeubileerde huurwoningen veruit het duurst (€ 18,88 per vierkante meter per maand) omdat meubilering bij de huurprijs zit inbegrepen. Gekeken naar alle woningtypes, dan zijn vooral appartementen het duurst; € 17,58 per vierkante meter per maand. Appartementen worden ook veruit het meest aangeboden op Pararius: ruim 71 procent van al het aanbod op Pararius is een appartement.

Landelijk blijven kleinere woningen veruit het duurst. Voor een woning met een oppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal gemiddeld € 19,08 per vierkante meter per maand.

Huurprijzen per oplevervorm:

Gemeubileerde woonruimte - € 18,88 per vierkante meter per maand;

Gestoffeerde woonruimte - € 15,17 per vierkante meter per maand;

Kale woonruimte - € 11,24 per vierkante meter per maand.

Een kale woonruimte huren is het goedkoopst. Gemiddeld werd het afgelopen kwartaal € 11,24 per vierkante meter per maand betaald voor een kale woonruimte, een stijging van 8,9 procent. Voor een gemeubileerde woonruimte ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs op € 18,88. Dit is ruim twee procent meer dan vorig jaar. Voor een gestoffeerde woning betaalde men 5,3 procent meer; € 15,17.

Huurprijzen per woningtype:

Eengezinswoning - € 12,08 per vierkante meter per maand;

Appartement - € 17,58 per vierkante meter per maand;

Vrijstaande woning - € 13,09 per vierkante meter per maand.

Nieuwe huurders betaalden het meest voor een vrije sector huurwoning met een oppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter (€ 19,08). Een iets grotere huurwoning tussen de 75 en 100 vierkante meter kostte € 16,38 per vierkante meter.

Marktwerking nodig voor een gezondere woningmarkt

De woningmarkt is krap. De vraag naar woningen neemt toe en de prijzen zijn inmiddels zo sterk gestegen dat het voor verschillende doelgroepen steeds moeilijker wordt om een geschikte huurwoning te vinden.

“Verruiming van het middeldure huursegment is noodzakelijk, echter een snelle oplossing voor dit woningtekort en de stijgende huurprijzen is niet eenvoudig te vinden”, zegt De Groot. “Er bestaan verschillende opvattingen over de aanpak. Tenslotte heeft niet elke aanpak voor elke belanghebbende een positief effect.”

Dat blijkt ook uit de Kamerbrief die minister Ollongren op 9 november 2018 naar de Tweede Kamer stuurde over haar plannen met de woningmarkt, onder andere over de huurprijs van woonruimten. Ollongren onderzoekt hoe gemeenten de aanvangshuurprijs in de vrije sector kunnen maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde.¹²

De WOZ-waarde, die sinds 2015 onderdeel is van het woningwaarderingsstelsel, is van invloed op het bepalen van huurprijzen. “Dat is op zich een goede zaak, omdat de ligging van een woning een belangrijke factor is bij het bepalen van de waarde van een woning”, aldus De Groot. Maar wordt het aantal punten dat de WOZ-waarde oplevert in het woningwaarderingsstelsel gemaximeerd, dan kan dat betekenen dat woningen die nu boven de liberalisatiegrens vallen, straks ineens weer worden meegerekend in de sociale huursector.¹³

Voor de vrije huursector is dat geen goede ontwikkeling. “Dat lost het grote tekort niet op: het verschuift slechts woningen van de vrije sector naar de sociale sector. Hiermee wordt het vrije sector segment in Nederland nog kleiner in plaats van groter. Het vergroot enkel het aanbod voor de mensen die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar de woningvoorraad zelf blijft gelijk., stelt De Groot. Bovendien heeft een dergelijke maatregel negatieve gevolgen voor verhuurders of investeerders die hebben gerekend op een geliberaliseerde huurprijs. Investeerders en beleggers zijn volgens De Groot juist hard nodig voor het verruimen van de woningvoorraad. Zij worden op deze wijze niet gestimuleerd om de woningvoorraad uit te breiden.¹⁴

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 9.804 woningen die in het afgelopen kwartaal via Pararius zijn verhuurd. De staat waarin een woning wordt verhuurd en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrije sector huurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de € 710,68 (geliberaliseerde grens per 1 januari 2016 bij 142 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Huurprijzen in de vrije sector voor zittende huurders stijgen minder sterk dan voor nieuwe huurders (mutatie).¹⁵ De huurprijsontwikkeling in de vrije sector voor zittende huurders volgt overwegend de inflatie en huurprijzen door zittende huurders worden alleen verhoogd met deze inflatie en een beperkte opslag om marktontwikkelingen te kunnen volgen.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand: 
De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Rekenvoorbeeld met 10 huurwoningen:

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 60 m2 en 300 m2 ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = €164.67 / 10 = €16,47 per m2 p/mnd

Over Pararius

Pararius.nl is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius.nl aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius.nl is zestalig, waardoor de website ook makkelijk toegankelijk is voor niet-Nederlandstalige bezoekers (expats).