Landelijke huurprijsstijging opnieuw minder dan vijf procent

Druk op randgemeenten neemt toe door aanhoudende prijsstijging grote steden

Pararius Huurmonitor Q1 2019

De gemiddelde landelijke vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector is in het eerste kwartaal van 2019 opnieuw met 4,9 procent gestegen. De landelijke prijsstijging lijkt sinds vorig kwartaal af te zwakken: toen steeg de huurprijs voor het eerst in drieënhalf jaar met minder dan vijf procent. Die trend zet nu door. Nieuwe huurders betaalden per vierkante meter gemiddeld € 16,33 per maand.

Randstadprijzen in Eindhoven

Van de vijf grootste steden in Nederland stegen de prijzen in Eindhoven het hardst. Daar betaalden nieuwe huurders zo’n € 14,94 per vierkante meter per maand, een stijging van 9,7 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2018. De gemiddelde vierkantemeterprijs van vrijesectorwoningen in Eindhoven komt daarmee steeds dichter bij de vierkantemeterprijs van de vier duurste Nederlandse steden Den Haag, Utrecht, Rotterdam en Amsterdam. In Den Haag betaalden nieuwe huurders ongeveer een euro per vierkante meter meer. Dat verschil was in het eerste kwartaal van 2018 nog anderhalve euro.

Buiten de Randstad is Eindhoven inmiddels een van de duurdere steden. “Eindhoven valt binnen een van de vijf regio’s waar de woningnood het grootst is”, verklaart Jasper de Groot, directeur van Pararius. “Het is dus logisch dat er op Pararius een huurprijsstijging in Eindhoven zichtbaar is. En niet voor niets heeft de provincie Brabant grootse bouwplannen”. In 2018 zijn er plannen gemaakt voor de bouw van zo’n 128.000 woningen, die tot aan 2030 in de woningbehoefte moet voorzien4. Het Stedelijk Gebied Eindhoven is bovendien een van de regio’s waar Het Rijk een versnelde woningbouw wil realiseren. Tot 2024 komen er daarom zo’n 27.000 woningen bij5.  “Kijken we naar die prognose, dan is het niet waarschijnlijk dat de huurprijzen in Eindhoven daadwerkelijk op het niveau van de duurste Randstadsteden komt”, zegt De Groot. “Als vraag en aanbod meer in evenwicht komen, zullen de prijzen niet veel verder stijgen”.

Volgens Arnoud Snoeijer, general manager bij Stoit Groep in Eindhoven, is de vraag naar huurwoningen het afgelopen jaar harder gestegen dan het – steeds groter wordende – aanbod aan gestoffeerde en gemeubileerde huurwoningen. Naast Nederlandse woningzoekers zijn ook veel expats op zoek naar geschikte woonruimte in en rondom Eindhoven. “En de groep expats wordt steeds groter. Als gevolg van die schaarste zien we dat de woningen korter te huur staan en dat de prijzen stijgen. Ondanks die prijsstijging zien we een toegenomen belangstelling voor elke beschikbare huurwoning. Soms zijn er wel twintig geïnteresseerden per woning.” Nu woningzoekenden meer moeite hebben met het vinden van een nieuwe huurwoning, wijken veel potentiële huurders uit naar de dorpen in de regio Eindhoven, zoals Nuenen, Veldhoven, Waalre en Son. “De dorpen rondom Eindhoven zijn populairder dan ooit.”

Volgens Snoeijer is het goed dat het Rijk versneld woningbouw gaat realiseren in deze krappe regio. “Wij kijken ernaar uit. Het resultaat zal zijn dat er meer beschikbare huurwoningen op de markt komen voor zowel de Nederlandse huurder als de expat, waarbij de vraag en het aanbod meer in evenwicht zal zijn.”

Prijzen in grote steden in verschillende mate gestegen

Ook in Rotterdam, Den Haag en Utrecht namen de prijzen het afgelopen kwartaal toe. De stijging was het kleinst in Den Haag: daar stegen de prijzen met 4,7 procent naar € 15,96 per vierkante meter per maand. In Rotterdam en Utrecht was de stijging groter: daar betaalden nieuwe huurders respectievelijk 8,6 procent (€ 16,29) en 7,6 procent (€ 17,27) meer ten opzichte van het eerste kwartaal van 2018.

In Amsterdam was de prijsstijging gematigder. Daar namen de prijzen toe met 3,6 procent naar een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 23,28 per vierkante meter per maand. “De prijzen zijn gemiddeld hoger, maar een stijging van 3,6 procent ligt ruim onder het Nederlands gemiddelde”, zegt De Groot.

Met name in de G5, zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven ook wel worden genoemd, neemt het aantal huishoudens snel toe6. Naar verwachting groeit het aantal huishoudens met een leeftijd tot 29 jaar in die steden de komende jaren met 7.800. Tegelijkertijd loopt de bouw van nieuwe woningen achter op de gemaakte plannen. Volgens Capital Value zorgen het gebrek aan geschikte bouwlocaties en de stijgende bouwkosten ervoor dat er minder wordt gebouwd.

Sterkere huurprijsstijging in gebieden nabij grote steden

Het aantal inwoners van Nederlandse steden groeit hard. De bevolkingsgroei was, in verhouding tot het aantal inwoners, het sterkst in kleinere gemeenten in de buurt van deze grote steden. Die ontwikkeling geeft een verklaring voor de prijsstijging die op Pararius zichtbaar is. De huurprijzen van woningen in de grote steden stijgen aanzienlijk minder hard dan de huurprijzen van woningen in  perifere gebieden.

In Haarlembijvoorbeeld, nam de gemiddelde vierkantemeterprijs met 11,2 procent toe naar
€ 18,89 per maand. In Almere- net als Haarlem een stad in de buurt van Amsterdam - stegen de prijzen zelfs met 15,2 procent naar € 13,78. Ook in Schiedam, uitvalsbasis voor huurders die in Rotterdam geen woning kunnen huren, zitten de huurprijzen in de lift. Nieuwe huurders betaalden afgelopen kwartaal€ 13,73per vierkante meter per maand, 18,3 procent meer dan hetzelfde kwartaal vorig jaar. Dit is per vierkante meter bijna drie euro goedkoper dan een huurwoning in Rotterdam.

In Delft ging de vierkantemeterprijs afgelopen kwartaal 7,1 procent omhoog: nieuwe huurders betaalden€ 16,28per vierkante meter per maand. Nieuwe huurders in Leiden betaalden in vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar eerder 8 procent meer: € 18,16 per vierkante meter. In Arnhem stegen de prijzen voor vrijesectorhuurwoningen nog iets harder, daar kostte een gemiddelde huurwoning € 11,89 per vierkante meter per maand, een stijging van 12,8 procent.

Trend ook provinciaal zichtbaar

Op provinciaal niveau is een duidelijk verschil in procentuele stijging te zien. In de Randstadprovincies namen de prijzen toe, maar in Flevoland, Zeeland en Gelderland werden de grootste prijsstijgingen gemeten. De absolute prijzen komen daar echter nog niet in de buurt van de Randstadprovincies.

In Utrecht betaalden nieuwe huurders 8 procent meer voor een huurwoning (€ 15,56) en in Zuid-Holland 6,9 procent (€ 15,65). Ook in Noord-Brabant werd een flinke prijsstijging gemeten: daar betaalden nieuwe huurders 8,4 procent (€ 13,02) meer dan in het eerste kwartaal van 2018. In Noord-Holland stegen de prijzen met 3 procent naar € 21,19 per vierkante meter. Noord-Holland is hiermee de duurste provincie van Nederland.

Dit is een groot verschil met Flevoland: daar betaalden nieuwe huurders afgelopen kwartaal 
€ 13,53 per vierkante meter (+17,2%). In Zeeland was dit € 12,94 per vierkante meter per maand, een stijging van 15,5 procent.

In Flevoland zijn stijgende huurprijzen vooral toe te schrijven aan Almere, waar ook het afgelopen kwartaal per vierkante meter meer betaald werd door nieuwe huurders: € 13,78, een stijging van 15,2 procent. In Almere wordt sinds eind 2016 een sterke stijging waargenomen en sinds het derde kwartaal van 2017 steeg de gemiddelde huurprijs elk kwartaal hier met ten minste tien procent. Volgens De Groot zijn de stijgende prijzen in Flevoland een gevolg van de hoge prijzen in Noord-Holland. “Steden als Amsterdam, Alkmaar en Haarlem zijn relatief duur. Een huurwoning kost daar al snel € 1.200 voor 60 vierkante meter. Veel mensen zijn niet bereid dat te betalen. Almere is een goed alternatief.”

Friesland blijft goedkoopste provincie

Er zijn echter ook provincies waar de prijzen helemaal niet zo hard stijgen. In Overijssel betaalden nieuwe huurders slechts 1,6 procent meer ten opzichte van het eerste kwartaal van 2018, in Limburg 1,3 procent. Nieuwe huurders betaalden hier respectievelijk € 10,11 en € 11,28 per vierkante meter per maand. Ook in Groningen stegen de prijzen met slechts 1,5 procent. Nieuwe huurders betaalden daar € 13,68 per vierkante meter per maand. Deze vierkantemeterprijs wordt voornamelijk bepaald door de stad Groningen.

Voor het eerst is de provincie Friesland de enige Nederlandse provincie met een vierkantemeterprijs onder de tien euro. De huurprijzen daalden hier zelfs met 3,9 procent naar € 9,32 per vierkante meter per maand7. Overijssel hoorde vorig kwartaal met € 9,80 per vierkante meter nog tot dezelfde categorie, maar inmiddels betalen huurders hier gemiddeld € 10,97 per vierkante meter per maand7.

Landelijke prijsstijging gematigd

Ondanks enkele uitschieters is de landelijke prijsstijging gematigd. Nieuwe huurders betaalden het afgelopen kwartaal € 16,33 per vierkante meter per maand, een stijging van krap 5 procent. “Dat is een stuk lager dan op de koopmarkt”, zegt De Groot. Cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) laten zien dat koopwoningen in het eerste kwartaal van 2019 gemiddeld 8,1 procent duurder werden. Tegelijkertijd daalde het aanbod met ruim 17 procent8. “Het woningtekort op de koopmarkt heeft ook invloed op huurprijzen. Steeds meer mensen wenden zich tot de huurmarkt, omdat zij geen koopwoning kunnen vinden. In dat perspectief is een stijging van 5 procent zelfs laag te noemen”, zegt De Groot.

Dat de gemiddelde huurprijs in Nederland relatief hoog is (€ 16,33 per vierkante meter per maand) is voor een groot deel toe te schrijven aan grote steden in de Randstad. Met name Amsterdam is invloedrijk. Wordt Amsterdam buiten beschouwing gelaten, dan is de gemiddelde prijs bijna twee euro lager: € 14,43 tegenover € 16,33. Procentueel gezien heeft Amsterdam echter een dempend effect: de prijs steeg in de hoofdstad minder dan het landelijke gemiddelde.

Oplevervorm en woningtype

Een kale woonruimte huren is het goedkoopst. Gemiddeld werd het afgelopen kwartaal
€ 11,50 per vierkante meter per maand betaald voor een kale woonruimte, een stijging van 7,5 procent. Voor een gemeubileerde woonruimte ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs op € 18,87, ruim twee procent hoger dan vorig jaar. Voor een gestoffeerde woning betaalden nieuwe huurders € 15,30, vier procent meer dan hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Huurprijzen per oplevervorm:

Gemeubileerde woonruimte - € 18,87 per vierkante meter per maand;

Gestoffeerde woonruimte - € 15,30 per vierkante meter per maand;

Kale woonruimte - € 11,50 per vierkante meter per maand.

Gekeken naar oppervlakte blijven kleinere woningen veruit het duurst. Voor een woning met een oppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter betaalden nieuwe huurders het eerste kwartaal van 2019 gemiddeld € 19,42 per vierkante meter per maand. Nog niet eerder was de vierkantemeterprijs op Pararius zo hoog voor dit oppervlaktesegment. Een iets grotere huurwoning tussen de 75 en 100 vierkante meter kostte € 16,56 per vierkante meter.

Huurprijzen per woningtype:

Eengezinswoning - € 12,53 per vierkante meter per maand;

Appartement - € 17,74 per vierkante meter per maand;

Vrijstaande woning - € 13,55 per vierkante meter per maand.

Amsterdam

Ook binnen de grote steden zijn er flinke prijsverschillen tussen oppervlaktesegmenten waarneembaar. Voor een vrijesectorhuurwoning tussen de 50 en 75 vierkante meter steeg de gemiddelde huurprijs in Amsterdam het afgelopen kwartaal met 3,5 procent naar € 26,39 per vierkante meter. Voor een woning van 75 vierkante meter betaal je in Amsterdam dus zo’n € 1.980,- per maand.

Tussen de stadsdelen van Amsterdam zijn de prijsverschillen eveneens groot. Het ‘goedkoopste’ stadsdeel Zuidoost is met € 16,27 per vierkante meter per maand bijna tien euro goedkoper dan de duurste wijk, Centrum. Daar betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal € 25,79 per vierkante meter per maand (+3%). In Zuidoost werd echter wel de grootste stijging gemeten: nieuwe huurders betaalden 13,9 procent meer dan in hetzelfde kwartaal van 2018.  In Noord stegen de prijzen met 11,8 procent. Nieuwe huurders betaalden hier gemiddeld € 19,17 per vierkante meter per maand.

De prijzen in andere stadsdelen van Amsterdam stijgen minder hard, maar komen wel steeds meer in de buurt van de prijzen van Centrum. In stadsdeel Zuid betaalden nieuwe huurders € 24,57 per vierkante meter (+3%), in stadsdeel West € 24,57 (+2,5%). Drie jaar geleden (Q1 2016) lagen de prijzen veel verder uit elkaar. Toen betaalden nieuwe huurders in het Centrum van Amsterdam € 25,26, maar was de huur in West en Zuid respectievelijk 
€ 22,27 en € 23,12 per vierkante meter per maand.

De hoge huurprijs voor een vrijesectorwoning in Amsterdam kent meerdere oorzaken. De aantrekkingskracht van een stad als Amsterdam is om tal van redenen groot. De stad heeft een omvangrijk havengebied aan de Westkant, een financieel centrum aan de Zuidas en het centrum is een trekpleister voor toeristen, alsmede een levendige woonomgeving voor starters en jonge gezinnen. Huuraanbod in de vrije sector in Amsterdam is echter een zeer schaars goed. Vraag en aanbod liggen ver uit elkaar, waardoor huurprijzen hoog zijn. Een extra oorzaak kan worden gevonden in de groei van het aantal expats dat naar Amsterdam komt, blijkt uit onderzoek van ING Economisch Bureau. Sinds 2012 steeg het aantal hoogopgeleide kennismigranten sterk. Expats hebben gemiddeld een hoger inkomen en zijn vanwege werk vaak onder tijdsdruk op zoek naar een woning. Ze zijn daardoor bereid meer te betalen en dit heeft een prijsopdrijvend effect.

De hoge huurprijzen in de vrije sector zijn reden voor de gemeente Amsterdam om maatregelen te nemen. Zo werkt de gemeente aan een plan om verhuur, direct na de aankoop van een nieuwbouwwoning, te verbieden10. Daarnaast werkt de overheid aan een noodknop voor gemeenten om de aanvangshuurprijs in de vrije sector te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde11.

Deze maatregelen moeten er voor zorgen dat de prijzen voor de middeninkomens worden beteugeld. Jasper de Groot denkt daar anders over: “Deze maatregelen zijn enkel symptoombestrijdingen waarmee slechts een beperkte groep huurders wordt bevoorrecht. Het onderliggende probleem, het grote tekort aan middeldure huurwoningen, wordt hierdoor alleen maar groter. In plaats van beleggers te stimuleren om te investeren in dit segment worden zij door deze plannen juist afgeschrikt. Dit zal leiden tot minder nieuwe woningen in de vrije sector en verdere huurprijsstijgingen”.

Amsterdam relatief goedkoop in Europa

Op de internationale markt is Amsterdam relatief goedkoop, blijkt uit onderzoek van Zakenbank UBS12. In het rijtje van vijftien grote Europese hoofdsteden, staat Amsterdam op de negende plek. In Parijs zijn de huurwoningen in de vrije sector het duurst: daar betalen huurders gemiddeld € 2.535 voor een woning.

Rotterdam

Binnen Rotterdam zijn de verschillen minder groot dan in Amsterdam. Toch steeg in vrijwel alle wijken de gemiddelde huurprijs met ten minste vijf procent. De duurste wijk, Centrum, loopt qua prijsniveau ver vooruit op de andere wijken. Hier betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal € 19,10, een stijging van 6,7 procent.

In Kralingen-Crooswijk, de op één na duurste wijk, betaalden nieuwe huurders € 16,51 per vierkante meter per maand (+8%). Het prijsniveau van andere wijken ligt hier niet ver onder. In Noord betaalden nieuwe huurders € 16,49, in Hillegersberg-Schiebroek € 15,84 en in Delfshaven € 15,44. De goedkoopste wijk is Prins Alexander, maar de prijsstijging was daar wel veruit het hoogst. Nieuwe huurders betaalden daar het afgelopen kwartaal € 11,68 per vierkante meter per maand gemiddeld, een stijging van 12,1 procent.

In IJsselmonde daalden de prijzen licht, men betaalde hier 1,4 procent minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder: € 13,63 per vierkante meter per maand.

Eindhoven uitgelicht

In de Lichtstad steeg de gemiddelde vierkante meterprijs met bijna 10 procent tot € 14,94. Ook hier wordt de huurprijs voornamelijk bepaald door kleinere woningen. Voor een appartement tussen de 50 en 75 vierkante meter betaalden nieuwe huurders € 17,91 (+10%). De huurprijs van woningen tussen de 75 en 100 vierkante meter steeg met 13,3 procent aanzienlijk naar € 15,72 per vierkante meter per maand. Voor een Eindhoven’s appartement van 75 vierkante meter betaal je gemiddeld € 1.343, nog altijd ruim € 600 per maand minder dan in Amsterdam.

Niet alleen in het Centrum van Eindhoven lopen de huurprijzen op. De stadsdelen Gestel, Stratum en Tongelre kennen alledrie een prijsstijging van zo’n 13 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2018. “Van de zes grote steden zien we dat de prijzen in heel Eindhoven het hardst toenemen”, zegt De Groot. “Van afvlakkende prijsstijgingen is nog steeds geen sprake en dat is, gezien de toenemende populariteit van de Lichtstad, op zich geen verrassing.”

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 10.310 woningen die in het afgelopen kwartaal via Pararius zijn verhuurd. De staat waarin een woning wordt verhuurd en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrijesectorhuurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de € 720,42 (geliberaliseerde grens per 1 januari 2019 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Rekenvoorbeeld met 10 huurwoningen:

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 50 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = €164.67 / 10 = €16,47 per m2 p/mnd

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is met 300.000 buitenlandse kenniswerkers werkzaam in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland. Pararius werd opgericht in 2006 en is onderdeel van Real Estate Classifieds BV.