Kleinste landelijke huurprijsstijging sinds 2015

Afkoeling vrije sector lijkt een feit

Pararius Huurmonitor Q2 2019

De gemiddelde landelijke huurprijsstijging is in het tweede kwartaal van 2019 verder afgezwakt. De prijzen van huurwoningen in de vrije sector namen met slechts 3,1 procent toe. Dat is de laagste gemiddelde prijsstijging die woningplatform Pararius heeft gemeten sinds het tweede kwartaal van 2015.

In lijn der verwachting

De afnemende huurprijsstijging ligt in lijn der verwachting. Sinds het tweede kwartaal van 2018 liep de gemiddelde prijsstijging niet verder op en in het vierde kwartaal van 2018 kwam de prijsstijging voor het eerst in drieënhalf jaar weer onder de vijf procent uit.⁴ 

“De vraag naar woningen is nog steeds groter dan het aanbod, maar er zit een grens aan wat mensen kunnen en willen betalen”, verklaart Jasper de Groot, directeur van Pararius. “Door de oplopende prijzen vallen steeds meer woningen buiten het middensegment. In die prijscategorie zijn minder gegadigden. De prijzen stijgen dus nog wel maar een gemiddelde stijging van 3,1% is dan gering.”

Amsterdam dempt Nederlandse huurprijsstijging

In onze hoofdstad stegen de prijzen met slechts 2,8 procent. Omdat er in Amsterdam relatief veel woningen te huur worden aangeboden, heeft dat een dempend effect op de gemiddelde landelijke huurprijs. Landelijk gezien betaalden nieuwe huurders in het tweede kwartaal van 2019 gemiddeld € 16,31 per vierkante meter per maand. Wordt Amsterdam buiten beschouwing gelaten, dan komt de gemiddelde landelijke prijsstijging op 5,5 procent uit (€ 14,53). 

“Maar ook dat is geen hoge prijsstijging”, verklaart De Groot. “De vrije huursector kent geen maximum vastgestelde huurverhoging, maar de gemiddelde prijsstijging komt niet hoger uit dan de maximale prijsstijging in de sociale huursector.” Huurprijzen van sociale huurwoningen voor zittende huurders mogen volgens de wet jaarlijks met maximaal 4,1 tot 5,6 procent stijgen, afhankelijk van het inkomen van de huurder.⁵ “En dat geldt voor lopende huurcontracten met zittende huurders. De cijfers van Pararius zijn gebaseerd op woningen die aan nieuwe bewoners worden verhuurd.” De tussentijdse huurprijsstijging voor zittende huurders in de vrije sector volgt doorgaans de inflatie. Na een huurperiode van 12 maanden wordt de huur verhoogd op basis van een in de huurovereenkomst opgenomen indexeringsclausule. 

De landelijke huurprijsstijging is wederom een stuk lager dan die op de koopmarkt. Volgens de nieuwste kwartaalcijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) nam de transactieprijs van verkochte woningen in het tweede kwartaal van 2019 met 7,4 procent toe. De vierkantemeterprijs van een verkochte woning steeg met 6,3 procent ten opzichte van een jaar geleden.⁶ 

Amsterdam koploper 

In Amsterdam stijgt de huurprijs al enkele kwartalen op rij met niet meer dan 3,5 procent. Daarmee kon de landelijke afkoeling van de prijsstijging dit kwartaal volgens De Groot eigenlijk al worden voorspeld. “De eerste tekenen van een trendbreuk zien we over het algemeen ontstaan in onze hoofdstad. Later zien we dezelfde beweging ook in de rest van het land ontstaan.” De prijsontwikkeling na de crisis is daarvan een goed voorbeeld. Stijgende prijzen waren als eerst te zien in Amsterdam, gevolgd door Rotterdam en Den Haag. Pas daarna kwam de woningmarkt ook in andere steden en gebieden weer op gang. 

Het afgelopen kwartaal steeg in Amsterdam de gemiddelde huurprijs voor nieuwe huurders met 2,8 procent naar € 23,42 per vierkante meter. Ook in andere grote steden zwakt de huurprijsstijging inmiddels af. De huurprijzen voor woningen in de vrije sector namen in Utrecht, Den Haag en Rotterdam toe met respectievelijk 0,3 procent, 4 procent en 2,8 procent.

Eindhoven

Eindhoven is daarop een uitzondering: daar stegen de prijzen met 7,3 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Nieuwe huurders betaalden € 14,73 per vierkante meter per maand, nog altijd bijna tien euro onder de gemiddelde vierkantemeterprijs in Amsterdam. “Eindhoven is de enige grote stad waar de prijzen sterk stegen. De prijzen zijn hier dan ook nog relatief laag in vergelijking met andere grote steden. Er zit nog rek in de prijzen, en dat laten onze cijfers hier mooi zien”, verklaart De Groot. 

Hoogtepunt nog niet bereikt in middelgrote steden 

Eindhoven is niet de enige stad waar de prijzen nog toenemen: in enkele middelgrote steden is het hoogtepunt ook nog niet bereikt. In Breda namen de vierkantemeterprijzen het afgelopen kwartaal met 10,7 procent toe tot € 13,88. Ook in Hilversum, vlakbij Utrecht, namen de prijzen toe. Nieuwe huurders betaalden hier € 15,81 per vierkante meter per maand, 11,1 procent meer. 

In Dordrecht en Schiedam, beiden een alternatief voor Rotterdam, stegen de huurprijzen met respectievelijk 11,4 procent en 13,3 procent.  Nieuwe huurders betaalden in het tweede kwartaal van dit jaar € 12,74 per vierkante meter per maand voor een ‘Dordtse woning’, en € 13,04 voor een woning in Schiedam. Dit is nog altijd ruim drie euro minder dan de vierkantemeterprijs in Rotterdam (€ 16,30).

Golfbeweging in provincies

Ook op provinciaal niveau is de tweedeling te zien. Daar waar de prijsstijging later is ingezet, waren de prijsstijgingen afgelopen kwartaal het grootst. In de randstadprovincies Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland stegen de prijzen met respectievelijk 4,7, 4,5 en 4,5 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. In Flevoland (+22,5%), Zeeland (+10,8%), Friesland (+9,6%) Gelderland (+7,6%) en Noord-Brabant (+6,3%) stegen de prijzen veel harder. In Flevoland was de procentuele prijsstijging wederom het grootst, nieuwe huurders betaalden 22,5 procent meer voor een vrijesectorhuurwoning dan een jaar eerder: € 13,60 per vierkante meter per maand. 

De absolute vierkantemeterprijzen komen nog steeds niet in de buurt van de drie randstadprovincies. Het prijsverschil tussen de goedkoopste provincie (Friesland) en de duurste provincie (Noord-Holland) is ruim 
€ 12 per vierkante meter per maand. 

Eengezinswoningen stijgen sneller in prijs 

Eengezinswoningen stijgen sneller in prijs dan appartementen. Het afgelopen kwartaal steeg de prijs van een eengezinswoning met gemiddeld 9,2 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Appartementen zijn qua vierkantemeterprijs nog steeds veruit het duurst. Nieuwe huurders betaalden het afgelopen kwartaal € 17,78 per maand. Dat is een stijging van 1,7 procent ten opzichte van het tweede kwartaal van 2018. 

Huurprijzen per woningtype:

Eengezinswoning - € 12,78 per vierkante meter per maand;

Appartement - € 17,78 per vierkante meter per maand;

Vrijstaande woning - € 14,24 per vierkante meter per maand. 

De gemiddeld hogere vierkantemeterprijs van appartementen is te verklaren. Veel appartementen zijn kleiner dan eengezinswoningen, waardoor zij goedkoper zijn. Voor deze goedkopere categorie is een grotere groep geïnteresseerden waardoor de vierkantemeterprijs hoger ligt. Daarnaast liggen appartementen, in tegenstelling tot eengezinswoningen, veelal in de stadscentra, waar huurwoningen sowieso duurder zijn.

Kale woonruimte meest betaalbaar 

Gemeubileerde woningen zijn op Pararius de duurste categorie om te huren. Echter stijgen gemeubileerde woningen niet veel meer in prijs. De procentuele stijging komt al drie kwartalen op rij niet boven de drie procent uit en afgelopen kwartaal stegen de prijzen slechts met 0,6 procent. Voor gemeubileerde woningen werd afgelopen kwartaal € 18,99 per vierkante meter betaald. 

Nieuwe huurders zijn het voordeligst uit met een kale huurwoning. Hiervoor werd afgelopen kwartaal 
€ 11,70 per vierkante meter per maand betaald, een prijsstijging van 7,2 procent ten opzichte van een jaar geleden. Een gemiddelde huurder betaalt voor een kale huurwoning van 70 vierkante meter in de vrije huursector dus zo’n € 819 per maand. Voor een even grote gemeubileerde woning is dat gemiddeld € 1.330 per maand. 

Huurprijzen per oplevervorm:

Gemeubileerde woonruimte - € 18,99 per vierkante meter per maand;

Gestoffeerde woonruimte - € 15,61 per vierkante meter per maand;

Kale woonruimte - € 11,70 per vierkante meter per maand.

Te weinig woningen gebouwd 

De afnemende prijsstijgingen betekenen echter niet dat de woningmarkt niet meer oververhit is. Door de toenemende vraag naar woningen in combinatie met achterlopende bouwplannen komen vraag en aanbod nog steeds niet dichter bij elkaar. Met name in de G5, zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven ook wel worden genoemd,  loopt het woningtekort de komende jaren naar verwachting verder op. Dat komt voornamelijk door een enorme toename in het aantal huishoudens. ‘De huishoudensprognose van 2018-2060’, een onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek, stelt dat het aantal Nederlandse huishoudens tot 2030 zal groeien tot ruim 8,5 miljoen. Nu zijn dat er 7,9 miljoen.⁷ 

Aan de aanbodkant worden er echter minder woningen gebouwd en opgeleverd dan gepland.⁸ Er zijn te weinig geschikte bouwlocaties, er is een gebrek aan mankracht in de bouwsector en bouwmateriaal wordt steeds duurder.⁹ Onderzoek  van ABN Amro laat zien dat er in 2030 nog altijd 157.000 woningen te weinig zijn in Nederland.¹⁰ De grootste tekorten concentreren zich rond de randstad: Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland hebben een gezamenlijk geschat tekort van 126.000 woningen. 

Nieuwbouwplannen

De verontrustende voorspellingen zijn voor veel gemeenten echter wel aanleiding om het aantal nieuwbouwplannen op te voeren. Zo wil de gemeente Rotterdam dat er de komende tien jaar minstens achtduizend nieuwe huurwoningen worden gebouwd voor inwoners met een middeninkomen¹¹ en wil Amsterdam de komende zes jaar zo’n 7.500 nieuwbouwwoningen realiseren.¹² Op de langere termijn moeten er in de regio Amsterdam zelfs 230.000 woningen bij komen.¹³ Dit komt neer op 100.000 nieuwe woningen in 2025 en 230.000 in 2040.

Ook in Eindhoven zijn grootse plannen, onder andere voor meerdere woontorens op industrieel erfgoed Strijp-S, deels bedoeld voor sociale huurwoningen.¹⁴

Regulering staat gezond worden van woningmarkt in de weg 

In Den Haag werd eind juni ingestemd met een huisvestingsverordening. De verordening regelt dat huurwoningen in het middenhuursegment (woningen met een huurprijs tussen € 720 en € 1.000) moeten worden toegewezen aan inkomens tot € 57.000 (eenpersoonshuishoudens) of € 67.000 (tweepersoonshuishoudens of meer). Hiermee is de eerste regulering van het middenhuursegment een feit.¹⁵ 

Ook het voorstel van minister van Binnenlandse Zaken Kajsa Ollongren om een noodknop in te voeren zou extreme huurprijsstijgingen in het middenhuursegment aan banden moeten leggen.¹⁶ Deze maatregel is inmiddels uitgesteld tot het najaar, omdat zowel gemeenten als marktpartijen zich niet kunnen vinden in de voorgestelde uitwerking. 

Al deze maatregelen moeten zorgen voor een gezondere woningmarkt, maar veel partijen trekken de positieve gevolgen van regulering sterk in twijfel. Ook De Groot is geen voorstander van nog meer regulering van de huurmarkt. “Dat staat het gezond worden juist in de weg”, verklaart hij. “Institutionele beleggers en particuliere verhuurders worden hierdoor afgeschrikt, terwijl zij juist een groot deel van die broodnodige bouwproductie voor hun rekening nemen.” Het middensegment kan alleen worden vergroot als die partijen de ruimte krijgen. “Als een belegger niet weet waar hij aan toe is omdat de overheid de regels continu verandert, worden de risico’s om in dit segment te beleggen te groot”, aldus De Groot.

Regulering belemmert bovendien niet alleen de kwantiteit, maar ook de diversiteit en de kwaliteit van het woningaanbod. Meer huurwoningen in het middensegment betekent meer kansen om sneller een geschikte woning te kunnen vinden. Als het aanbod stijgt ten opzichte van de vraag zullen de prijzen ook weer dalen”, aldus De Groot.

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 10.761 woningen die in het afgelopen kwartaal via Pararius zijn verhuurd. De staat waarin een woning wordt verhuurd en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrijesectorhuurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de € 720,42 (geliberaliseerde grens per 1 januari 2019 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 50 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = €164.67 / 10 = €16,47 per m2 p/mnd

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is met 300.000 buitenlandse kenniswerkers werkzaam in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland. Pararius werd opgericht in 2006 en is onderdeel van Real Estate Classifieds BV.