Is tweezijdige courtage geoorloofd bij woningbemiddeling?

20-12-2012 in Persberichten

Tweezijdige courtage
Op 26 november 2012 besteedde BNR nieuwsradio aandacht aan door bemiddelingsbureaus in rekening te brengen vergoedingen. Uitzending BNR: https://www.bnr.nl/topic/Personal_Finance/410527-1211/gros-huurmakelaars-overtreedt-de-wet. Het ging in de uitzending over de vraag of het geoorloofd is om bij de bemiddeling van woonruimte zowel bij de huurder als bij de verhuurder een vergoeding in rekening te brengen na een geslaagde bemiddeling. In dit artikel zetten we uiteen hoe de wettelijke regeling luidt. Dat dat hard nodig is blijkt uit de praktijk. Huurders denken soms dat het nooit is toegestaan courtage aan hen in rekening te brengen. En bemiddelingsbureaus blijken ook niet altijd te weten waar precies de grenzen liggen. Kortom, hoe zit het nu echt?

Twee verschillende wettelijke regelingen

Naar Nederlands recht spelen bij de bemiddeling van woonruimte twee wettelijke regelingen een grote rol. Dat zijn artikelen 7:264 en 7:417, beide van het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 264 waakt ervoor dat aan de huurder niet een te hoog bedrag aan bemiddelingskosten (courtage) in rekening wordt gebracht. Art. 417 gaat verder, want dat verbiedt het bemiddelingsbureau aan zowel huurder als verhuurder courtage in rekening te brengen. In de volksmond heet het ook wel dat het verboden is twee heren te dienen.

Artikel 264 is veruit het meest bekend, omdat deze bepaling staat in het gedeelte van het Burgerlijk Wetboek dat over de huur en verhuur van woonruimte gaat. Artikel 264 is in de jurisprudentie vaak toegepast, maar dan vooral om de redelijkheid van de kosten die de verhuurder in rekening brengt bij de aanvang van de huur te toetsen, zoals contractkosten, sleutelgeld en administratiekosten.

Onbekendheid met de wet

Artikel 417 is veel onbekender. Zo onbekend zelfs dat toen op 23 april 2011 in het TV-programma Kassa aandacht werd besteed aan bemiddelingskosten bij verhuur van woningen alleen aan artikel 264 werd gerefereerd en niet aan artikel 417. Zelfs de aanwezige vertegenwoordiger van de Woonbond repte toen niet over (de implicaties van) artikel 417.

Na de uitzending van Kassa heeft de SP (op 27 april 2011) vragen gesteld aan minister Opstelten. Opstelten heeft die vragen op 8 juni 2011 beantwoord. Uit de kamervragen blijkt dat ook de SP uitsluitend zicht had op artikel 264 en niet op artikel 417. Echter Opstelten heeft in zijn beantwoording artikel 417 erbij gehaald.

Wij vermoeden dat de Woonbond (en andere partijen die plegen op te komen voor het huurdersbelang) toen wakker zijn geworden en artikel 417 in stelling proberen te brengen. De recente uitzending op BNR-nieuwsradio getuigt hiervan.

Geen twee heren dienen

De regeling staat, om precies te zijn, in artikelen 417, 425 en 427 van het Burgerlijk Wetboek.

De regeling is nogal rigoureus. De regeling komt erop neer dat indien de bemiddelaar een overeenkomst (van welke naam dan ook) aangaat met de verhuurder die ertoe strekt tegen betaling te bemiddelen bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst, de bemiddelaar (ook) van de huurder een opdracht mag aannemen om te bemiddelen bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst, maar dan van die huurder geen beloning mag ontvangen. De regeling beoogt tweezijdige courtage bij bemiddeling te voorkomen. Van de huurder mag wel betaling worden verlangd, indien niet tegelijkertijd ook met de verhuurder een bemiddelingsovereenkomst (tegen betaling) wordt gesloten.

Bemiddelingsbureau dat zelf als verhuurder optreedt

Verder verbiedt de regeling het bemiddelingsbureau een vergoeding voor bemiddeling aan de huurder in rekening brengen, indien het bemiddelingsbureau zelf optreedt als verhuurder.

Dwingend recht

De regeling is van dwingend recht. Dat betekent dat de wet altijd gaat vóór afspraken die partijen maken. Contract is contract geldt hier dus niet.

Duidelijke schriftelijke overeenkomst
De regeling schrijft, indien de opdrachtgever een natuurlijke persoon (‘woonconsument’) is, ook voor dat de opdracht schriftelijk wordt bevestigd. Is dat niet gebeurd, dan is er geen recht op vergoeding van de bemiddelingswerkzaamheden (dus ook in het geval er geen tweezijdige courtage is).

Hetzelfde geldt als de opdracht niet duidelijk is geformuleerd. Dit is in de praktijk van woningbemiddelingsbureaus geen knelpunt, omdat meestal met duidelijke schriftelijke opdrachten wordt gewerkt.

Tot nu toe weinig problemen

De regeling bestaat al sinds het begin van de jaren 90 van de vorige eeuw, maar leidt in de praktijk tot weinig problemen. Er is niet veel rechtspraak. Dat komt in de eerste plaats natuurlijk omdat de meeste huurders tevreden zijn over de dienstverlening van de verhuurmakelaar. En verder speelt niet alleen de onbekendheid met de regeling een rol, maar ook het feit dat de meeste huurders het te veel gedoe vinden om betaalde bemiddelingskosten terug te vorderen.

Onzelfstandige woonruimte

De regeling geldt niet voor onzelfstandige woonruimte. In dat geval mogen dus wel twee heren worden gediend en mogen dus wel bemiddelingskosten aan zowel de verhuurder als de huurder in rekening worden gebracht.

Sanctie

De sanctie van artikel 417 is dat de huurder niets hoeft te betalen aan het bemiddelingsbureau en, indien hij al heeft betaald, het betaalde bedrag kan terugvorderen.

Alleen voor woonconsumenten

Vrij algemeen wordt aangenomen dat de regeling tot doel heeft consumenten te beschermen. Goed verdedigbaar is daarom dat de regeling niet geldt, indien de opdrachtgever een bedrijf is dat bijvoorbeeld woonruimte zoekt voor zijn werknemers.

No cure no pay

Het maakt niet uit dat er wordt gewerkt op basis van ‘no cure no pay’. Het doorslaggevende moment is immers de geslaagde bemiddeling, want dan is er een ‘cure’ en moet de huurder betalen.

Stelplicht en bewijslast

Als een huurder denkt dat er tweezijdige courtage aan de orde is en daarom zijn courtage terugvordert van het bemiddelingsbureau, is het aan hem te stellen en te bewijzen dat het bemiddelingsbureau (ook) in opdracht van de verhuurder tegen betaling werkzaamheden verrichtte, die strekten tot het tot stand brengen van een huurovereenkomst. Dat zal in de praktijk niet altijd eenvoudig zijn voor de huurder. De huurder weet immers meestal niet welke contacten en afspraken er zijn met de verhuurder.

Redelijke bemiddelingskosten

Artikel 7:264 BW is een bijzondere huurrechtelijke regeling die ziet op onredelijke kosten die de huurder bij de totstandkoming van de huur moet betalen aan de verhuurder of aan derden (zoals een bemiddelaar). Artikel 264 geldt voor alle soorten van woonruimte ( zelfstandige en onzelfstandige woonruimte), ongeacht of deze geliberaliseerd is of niet-geliberaliseerd is.

Eerst 417 dan 264

Artikel 264 wordt pas relevant als eerst de klip van artikel 417 is genomen. Anders gezegd: zodra vaststaat dat er géén sprake is van het dienen van twee heren, zoals in artikel 417 is bedoeld, dient op vordering van de huurder op grond van artikel 264 getoetst te worden door de rechter of de door het bemiddelingsbureau aan de huurder in rekening gebrachte bemiddelingskosten redelijk zijn.

Jurisprudentie

De regeling van artikel 264 is, zoals ik al schreef, veel bekender. Over deze regeling bestaat (daarom) de nodige jurisprudentie. Echter die jurisprudentie is helaas niet eenduidig. Helaas, omdat het daarom moeilijker is er een algemene lijn uit te distilleren.

Baatprincipe

Het antwoord op de vraag of en zo ja hoeveel bemiddelingskosten aan de huurder in rekening gebracht mogen worden hangt volgens de meeste rechters in de eerste plaats af van de vraag of de door de bemiddelaar verrichte werkzaamheden uitsluitend of overwegend in het belang van de huurder zijn verricht. Deze rechters hangen het zogenaamde baatprincipe aan: is de huurder door de aan hem verleende dienst gebaat en is het door het bemiddelingsbureau in rekening gebrachte bedrag evenredig aan het door de huurder behaalde voordeel.

Inhoud van de dienstverlening

In de meeste gevallen brengen bemiddelingsbureaus aan huurders een vergoeding ter hoogte van één maand huur in rekening (al dan niet te verhogen met BTW). Wat die huurders daarvoor krijgen is niet in alle gevallen gelijk. In de praktijk gaat het onder meer om de volgende werkzaamheden:

Het geven van voorlichting aan de huurder over de (on)mogelijkheden om een huurwoning van zijn voorkeuren te vinden
Het inventariseren van de woonwensen van de huurder
Het zoeken naar een huurwoning en het doen van een (pre)selectie op basis van door de huurder opgegeven voorkeuren
Het verzorgen van één of meer bezichtigingen van woningen, al dan niet van woningen van ‘eigen’ verhuurders (al dan niet inclusief vervoer)
Het opstellen van een huurovereenkomst (relevanter naarmate de huurovereenkomst huurdersvriendelijker is)
Het verzorgen van de in ontvangstneming van de sleutels namens de huurder
Het opmaken van een inspectierapport (dat gebeurt ook in het belang van de verhuurder)
Het verzorgen en aanvragen om huurtoeslag
Het verzorgen van een huisvestingsvergunning
Het leveren van naamplaatjes en/of extra sleutels
Informatieverstrekking over huurbescherming, het woningwaarderingsstelsel en overige aspecten met betrekking tot huur(prijs)wetgeving
Bemiddeling bij overname van zaken van de voorgaande huurder.

Deze lijst bevat werkzaamheden waardoor de huurder wordt gebaat en waarvoor dus aan de huurder een vergoeding in rekening mag worden gebracht. In de meeste gevallen zal een vergoeding ter hoogte van één maand huur niet in strijd zijn met het wettelijke criterium.

Beheer voor de verhuurder

Een complicerende factor kan zijn de situatie dat het bemiddelingsbureau de woning, waar zij eerder een huurder naar bemiddelde, vervolgens in opdracht van de verhuurder gaat beheren. Complicerend, omdat bij het beheer eenzijdig de belangen van de verhuurder gediend moeten worden: bij huurachterstand zal de huurder gesommeerd moeten worden tot betaling, bij burenoverlast zal de huurder verzocht moeten worden daaraan een einde te maken etc.. Nog lastiger wordt het indien er een conflict tussen huurder en verhuurder ontstaat over afspraken die gemaakt zijn bij de aanvang van de huur, omdat het bemiddelingsbureau toen geacht werd de belangen van de huurder te dienen.

In wiens belang?

Beheer voor de verhuurder kan dus tot twijfels leiden over de vraag of het bemiddelingsbureau wel daadwerkelijk de belangen van de huurder dient tijdens de bemiddeling, zeker in het geval het bemiddelingsbureau al langer als vaste beheerder voor de betreffende verhuurder optreedt. Strikt genomen stelt de wet niet als eis dat eenzijdig de belangen van de huurder moeten worden behartigd, maar impliciet lijkt dat wel het uitgangspunt te zijn: indien twee heren worden gediend is namelijk niet duidelijk wiens belangen behartigd worden door het bemiddelingsbureau, terwijl wel keuzes gemaakt moeten worden. Er is immers per definitie een belangentegenstelling, in het bijzonder ten aanzien van de hoogte van de huurprijs: de huurder wil doorgaans een lagere huurprijs dan de verhuurder.

Daar komt bij dat, indien het belang van beide partijen wordt gediend, de vraag of de huurder gebaat is bij de dienstverlening van de verhuurmakelaar minder eenduidig kan worden beantwoord en er dus een groter risico is dat de rechter de bedongen vergoeding te hoog vindt.

Misverstanden

Er leven allerlei misverstanden over dit onderwerp. Een van die misverstanden is dat huurders het wettelijke verbod van tweezijdige courtage verwarren met de andere wettelijke regeling (die voorkomt dat de bemiddelingskosten te hoog zijn). Die verwarring komt tot uiting in de situatie dat een huurder, na bemiddeling door een bemiddelingsbureau, een woning huurt van een verhuurder die de betreffende woning aan het bemiddelingsbureau heeft aangeboden voor de verhuur. De huurder denkt dat er dan per definitie geen courtage bij hem in rekening mag worden gebracht. Maar dat is, zoals we hiervoor hebben gezien, niet juist. Indien het bemiddelingsbureau voor de bemiddeling aan die verhuurder geen courtage in rekening brengt, mag de verhuurmakelaar courtage bij de huurder in rekening brengen. De huurder kan vervolgens natuurlijk wel laten toetsen of het courtagebedrag niet te hoog is.

Een tweede misverstand is dat wordt gedacht dat, indien het bemiddelingsbureau tegen betaling een dienst verleent aan de verhuurder die niet kan worden gekwalificeerd als ‘als tussenpersoon werkzaam zijn bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst’ (zoals het plaatsen van een advertentie voor de aangeboden woning op een website waarvoor kosten worden (door)berekend), het berekenen van courtage aan de huurder in strijd is met het verbod van tweezijdige courtage. Ten onrechte, omdat er dan geen sprake is van tweezijdige bemiddeling en dus ook niet van tweezijdige courtage.

Een derde misverstand is dat wordt gedacht dat bemiddelingsbureaus uitsluitend bemiddelingswerkzaamheden voor de huurder verrichten. Dat is niet altijd juist. Veel verhuurmakelaars doen veel meer dan alleen pure woningbemiddeling. Hun dienstverlening aan de huurder omvat vaak meer, zoals advies en informatie over zijn positie als huurder, bemiddeling bij de overname van zaken van de voorgaande huurder e.d. Dat leidt ertoe dat, indien de verhuurmakelaar betaling van zowel de verhuurder als de huurder ontvangt, er niet per definitie sprake is van tweezijdige courtage. Die betalingen kunnen immers betrekking hebben op andere dienstverlening dan bemiddeling.

Conclusie

Het is oppassen geblazen voor verhuurmakelaars. Huurders en hun belangenbehartigers wisten tot voor kort niet of nauwelijks van het bestaan van het wettelijke verbod van tweezijdige courtage. Het lijkt erop dat zij sinds kort ‘wakker zijn geworden’. Verhuurmakelaars kunnen dus een kritischer houding van huurders verwachten. De eerste tekenen daarvan zijn al zichtbaar. Verhuurmakelaars doen er goed aan hun bedrijfsprocessen en contracten nog eens goed tegen het licht te houden. Daarbij speelt ook de goede naam van de branche een rol.

Huib Hielkema
Unger Hielkema advocaten
http://www.ungerhielkema.nl