Huurprijzen vrije sector verder gestegen 

Marktaandeel vrije sector woningen te klein om aan vraag te voldoen

Pararius huurmonitor Q1 2022

De vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen is in het eerste kwartaal van 2022 met gemiddeld 6,7 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden, blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius. Nieuwe huurders betaalden 5,4 procent meer voor een kale huurwoning, 9,1 procent meer voor een gestoffeerde huurwoning en 6,1 procent meer voor een gemeubileerde huurwoning.

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal, gestoffeerd en gemeubileerd. Bij alle oplevervormen was er een prijsstijging zichtbaar. Gemeubileerde huurwoningen stegen in het eerste kwartaal van 2022 gemiddeld 6,1 procent in prijs. Nieuwe huurders betaalden € 19,82 per vierkante meter per maand. Deze oplevervorm is per vierkante meter het duurst. Gestoffeerde woningen kenden een prijsstijging  van 9,1 procent. De vierkantemeterprijs kwam hier uit op € 16,69 per maand. Voor kale woningen betaalden nieuwe huurders 5,4 procent meer ten opzichte van het eerste kwartaal van 2021. De vierkantemeterprijs van dit type woning kwam uit op € 14,31 per maand.

Gemiddelde vierkantemeterprijs per oplevervorm:

De NVM en VGM NL brachten eind maart tevens kwartaalcijfers uit over de Nederlandse huurwoningmarkt, waarin een landelijke gemiddelde vierkantemeterprijs van € 14,43 wordt vermeld.⁴ Jasper de Groot, directeur van Pararius: “De landelijke vierkantemeterprijs in het rapport van de NVM en VGM NL is gebaseerd op kale huurwoningen. Pararius neemt ook gemeubileerde en gestoffeerde woningen mee in haar berekeningen. Als we alleen kijken naar de gemiddelde vierkantemeterprijs van kale huurwoningen, komt deze prijs overeen met de conclusie van de NVM en VGM NL.”

Woningtype

Pararius onderscheidt drie woningtypen: appartementen, eengezinswoningen en vrijstaande woningen. In alle categorieën gingen de prijzen van nieuw vrijgekomen huurwoningen in de vrije sector in het eerste kwartaal van 2022 omhoog. 

Voor een appartement werd gemiddeld € 18,14 per vierkante meter per maand betaald; 6,9 procent meer dan een jaar geleden. Eengezinswoningen stegen 8,7 procent in prijs: nieuwe huurders betaalden 13,57 per vierkante meter per maand. De procentuele stijging was het grootst onder vrijstaande woningen die op Pararius werden afgemeld in het eerste kwartaal van 2022. Een vrijstaande woning kostte 16 procent meer dan een jaar geleden, wat neerkomt op een vierkantemeterprijs van € 16,36.

Provincies

Op provinciaal niveau stegen de huurprijzen van woningen in de vrije sector vrijwel overal. Alleen in Groningen bleef de gemiddelde vierkantemeterprijs gelijk aan vorig jaar; nieuwe huurders betaalden hier nog steeds € 15,31 per vierkante meter per maand. 

In de overige noordelijke provincies Drenthe, Flevoland, Friesland en Overijssel fluctueerden de prijsstijgingen. In Drenthe betaalden nieuwe huurders 1,4 procent meer dan een jaar geleden; € 10,96 per vierkante meter per maand. Dit maakt Drenthe dit kwartaal de goedkoopste provincie van Nederland. Voorheen waren de huurprijzen van vrije sector huurwoningen altijd het laagst in Friesland, maar daar ging de gemiddelde vierkantemeterprijs in het eerste kwartaal van 2022 met 10,2 procent omhoog en betaalden nieuwe huurders € 11,17 per vierkante meter per maand. 

In Flevoland steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met 12,5 procent ten opzichte van vorig jaar; een huurwoning in de vrije sector kostte per vierkante meter € 15,61. Dit zet Flevoland op de vierde plek wat betreft duurste Nederlandse provincies, na Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Holland.

Ook in de Randstadprovincies stegen de huurprijzen ten opzichte van een jaar geleden. In Zuid-Holland betaalden nieuwe huurders € 16,73 per vierkante meter per maand, 6,6 procent meer dan vorig jaar. Utrecht is de op één na duurste Nederlandse provincie; de huurprijzen stegen hier met 4,5 procent naar een gemiddelde van € 17,77 per vierkante meter. Samen met Noord-Holland, waar nieuwe huurders € 21,75 (+8,1%) per vierkante meter per maand betaalden, liggen de prijzen in Utrecht boven het landelijk gemiddelde.

In de zuidelijke provincies Zeeland (€ 12,72) en Limburg (€ 12,71) gingen de huurprijzen met respectievelijk 2,8 en 3,1 procent omhoog. In Noord-Brabant betaalden nieuwe huurders € 14,99 per vierkante meter per maand voor een vrije sector huurwoning (+7,8%).

Grote steden

In de vijf grootste steden van Nederland, ook wel de G5 genoemd, stegen de huurprijzen van woningen in de vrije sector. Het gaat hierbij om huurwoningen in Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht. De prijs van opnieuw vrijgekomen vrije sector huurwoningen ging in Amsterdam gemiddeld met 8,6 procent omhoog. Nieuwe huurders betaalden per vierkante meter € 24,29 per maand. 

Na Amsterdam is Utrecht de duurste G5-stad om een woning te huren. Nieuwe huurders betaalden € 19,55 per vierkante meter per maand (+4,7%). De op één na duurste Nederlandse stad is Utrecht overigens niet: een huurwoning kost in de middelgrote steden Amstelveen (€20,45), Haarlem (€19,93) en Leiden (€19,90) net iets meer.

Den Haag en Rotterdam kenden gemiddeld genomen dezelfde huurprijs per vierkante meter in het eerste kwartaal van 2022. Nieuwe huurders betaalden € 17,10 per vierkante meter per maand. In Den Haag gingen de huurprijzen met 4,6 procent omhoog ten opzichte van een jaar geleden, in Rotterdam was de procentuele prijsstijging 7,4 procent. Beide steden komen hiermee overigens wel onder het Nederlands landelijk gemiddelde van € 17,18 uit. 

Eindhoven heeft de laagste vierkantemeterprijs van de G5-steden. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld 11,7 procent meer dan een jaar geleden; € 16,90 per vierkante meter per maand.

Middelgrote steden

Dat huurprijsstijgingen onverminderd doorstijgen, blijkt vooral op het niveau van middelgrote steden. In slechts vier van de 70 middelgrote steden die Pararius meeneemt in haar berekeningen werden procentuele prijsdalingen gemeten. Het gaat om vrije sector huurwoningen in Diemen (-5,6%), Heemstede (-4,3%), Weert (-2%) en Zoetermeer (-5,5%). In bijna vijf keer zoveel steden, vierentwintig om precies te zijn, stegen de huurprijzen van woningen in de vrije sector met meer dan tien procent ten opzichte van vorig jaar. Dit was bijvoorbeeld het geval in Alkmaar (10,5%), Amstelveen (13%), Deventer (17,9%), Hilversum (11,8%), Lelystad (17,8%) en Nijmegen (12,7%).

De Groot is niet verbaasd over de toenemende huurprijzen in middelgrote steden. “Steeds meer mensen verlaten de grote stad voor minder dichtbevolkte gebieden, onder andere vanwege schaars aanbod en oplopende huizenprijzen.” In 2020 en 2021 was de netto-migratie naar grote steden negatief en de vraag naar woningen in - goed bereikbare - middelgrote steden neemt toe.⁵ Dit heeft logischerwijs gevolgen voor de woningprijzen. 

Amsterdamse stadsdelen

In Amsterdam liggen de huurprijzen een stuk hoger dan het landelijk gemiddelde. Dat geldt zowel op stads- als op stadsdeelniveau. De hoogste vierkantemeterprijs werd in het eerste kwartaal van 2022 gemeten in Amsterdam West, waar nieuwe huurders € 26,42 per vierkante meter per maand betaalden (+7,2%). Amsterdam Centrum (+8%) en Zuid (+8,6%) volgen met een vierkantemeterprijs van respectievelijk € 26,23 en € 25,42. Alleen in Amsterdam Zuidoost ligt de vierkantemeterprijs nog onder de twintig euro: nieuwe huurders betaalden in dit stadsdeel € 19,18 per vierkante meter per maand, een stijging van 8,7 procent.

Dat een woning per vierkante meter het duurst is in stadsdeel Amsterdam West, verbaast Harold de Haas, eigenaar van makelaarskantoor Inxxx Rentals, niet. “West heeft de afgelopen tien jaar een positieve ontwikkeling doorgemaakt en wordt steeds populairder. Net als Amsterdam Zuid overigens. Bovendien merk ik dat veel woningzoekenden inmiddels de voorkeur geven aan een wijk als West of Zuid in plaats van het centrum van Amsterdam. Het is daar te druk, zeker nu het toerisme weer grotendeels is hersteld.” 

Ook Ot de Boer van Van Huis Uit Makelaars beaamt dit. “Vooral de charme van Oud-West is in trek. Je vindt hier de Foodhallen en het Vondelpark en bent op de fiets zo in het centrum van Amsterdam. Wij verhuren hoofdzakelijk aan expats en merken wel dat de interesse in huurwoningen in het centrum verschuift naar omliggende stadsdelen.”  

Zowel De Haas als De Boer merken overigens wel op dat het huurwoningaanbod in heel Amsterdam ontzettend terugloopt. De Haas: “Het aantal mensen dat interesse toont in een nieuw aangemelde huurwoning is ongekend. De wijk of prijscategorie maakt in dat geval niet veel uit. Wat op de markt komt, is zo verhuurd.”

De Groot benadrukt dat in de hoofdstad het overgrote deel van nieuwe huurwoningen gestoffeerd of gemeubileerd wordt verhuurd. “Van alle woningen die in het afgelopen kwartaal op Pararius in Amsterdam werden afgemeld, was 9 procent een kale huurwoning, de rest werd gemeubileerd of gestoffeerd verhuurd. Deze oplevervormen zijn per vierkante meter hoger in prijs.” Gemeubileerde en gestoffeerde huurwoningen worden met name verhuurd aan expats, een huurdersgroep die in Amsterdam veel voorkomt. Ook steeds meer nieuwbouwwoningen worden tegenwoordig gestoffeerd of gemeubileerd verhuurd.

Rotterdamse wijken

Ook in Rotterdam werden procentuele prijsstijgingen gemeten ten opzichte van een jaar geleden. In drie Rotterdamse wijken was de procentuele stijging hoger dan 10 procent, namelijk in Charlois (+10,7%), Feijenoord (+11,6%) en Prins Alexander (+16,1%).

In Rotterdam Centrum (+8,8%), Noord (+3%) en Kralingen-Crooswijk (+6%) ligt de vierkantemeterprijs boven het landelijk gemiddelde. Nieuwe huurders betaalden in het eerste kwartaal van 2022 respectievelijk € 19,15, € 17,53 en € 18,59 per vierkante meter per maand.

In de havenstad is de verdeling qua oplevervorm iets anders dan in Amsterdam. De meeste huurwoningen die in het eerste kwartaal in Rotterdam op Pararius werden afgemeld, werden gestoffeerd aangeboden (48%). 15 procent van alle vrije sector huurwoningen in Rotterdam werd kaal aangeboden, de rest gemeubileerd.

Oppervlaktesegmenten

In alle oppervlaktesegmenten werden in het eerste kwartaal van 2022 procentuele prijsstijgingen gemeten. De grootste prijsstijging werd gezien bij woningen tussen de 100-125 vierkante meter. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld 11,3 procent meer dan een jaar geleden (€ 14,20). Iets kleinere woningen, met een oppervlakte tussen 75-100 vierkante meter, stegen 7,9 procent in prijs. Nieuwe huurders betaalden in dit oppervlaktesegment gemiddeld € 16,21 per vierkante meter per maand. Woningen met een woonoppervlak kleiner dan 75 vierkante meter zijn met een vierkantemeterprijs van € 20,72 (+5,6%) het duurst om te huren.

Nederlandse woningmarkt op slot 

Jasper de Groot, directeur van Pararius, schaart zich niet achter alle facetten van de aanpak van de overheid om de oververhitte woningmarkt aan te pakken. Deze aanpak richt zich volgens hem te veel op het behoud van de sociale huursector, wat ten koste gaat van de vrije sector. Deze sector blijft veel te klein en symptoombestrijdende maatregelen weerhouden beleggers ervan om in deze sector te investeren. 

De Groot: “Nederland is nu al wereldkampioen op het gebied van het aanbieden van sociale huurwoningen aan haar bevolking. Geen enkel Europees land telt procentueel gezien zoveel sociale huurwoningen als Nederland. Ruim 33 procent van de totale Nederlandse woningvoorraad is een sociale huurwoning, tegenover slechts 7 procent vrije sector.”

De maatregelen van het nieuwe Kabinet pakken de problemen op de woningmarkt volgens De Groot niet bij de kern aan. Hij doelt hiermee onder andere op het besluit van minister Kajsa Ollongren voor een WOZ-cap, die in mei in moet gaan. Van het totale puntenaantal dat via het woningwaarderingsstelsel aan een woning wordt toegekend om een huurprijs te bepalen, mag voortaan maximaal 33 procent bepaald worden door de WOZ-waarde van de woning. Deze maatregel geldt voor woningen vanaf 141 punten; een huurwoning valt volgens het woningwaarderingsstelsel in de vrije huursector vanaf 145 punten. 

De Groot: “Doel van de maatregel is om voldoende betaalbare (sociale) huurwoningen te behouden in gebieden met hoge WOZ-waardes. De hoge WOZ-waardes in deze gebieden zouden er namelijk toe leiden dat sociale huurwoningen sneller zouden opschuiven naar het geliberaliseerde segment. Deze maatregel is naar mijn mening vooral symboolpolitiek die slechts een gering aantal huurders helpt, maar met name het risico van verliesgevende exploitatie voor individuele verhuurders vergroot. Bovendien zullen veel verhuurders eieren voor hun geld kiezen en hun woning bij het vrijkomen van een huurder verkopen. Zij zullen verkoop verkiezen boven het onrendabel verhuren van een sociale huurwoning.” 

Via deze maatregel zouden 15.000 bestaande huurwoningen terug kunnen vallen in de sociale huursector of in de koopsector. Hierdoor wordt het reeds zeer geringe aantal vrije sector huurwoningen in Nederland nog verder verkleind en zullen de huurprijzen alleen maar harder stijgen. De Groot: “De verhouding van de woningvoorraad is zeer scheef. Nog meer woningen uit de vrije sector maakt het gat tussen de vrije en de sociale sector alleen maar groter met prijsverhogingen tot gevolg.”

Woningzoekenden kunnen geen kant op 

Woningzoekenden - met name mensen met een middeninkomen - kunnen bovendien nog steeds moeilijk op de koopmarkt terecht. Verwacht wordt dat koopwoningen dit jaar met zo’n 17 procent in prijs zullen stijgen ten opzichte van vorig jaar.⁶ In een uitzending van WNL op 22 maart j.l. stelde econoom van de Rabobank Nico Vrieselaar dat het “zelfs voor mensen met een dubbel inkomen lastig gaat worden om toe te slaan op de huizenmarkt.” Met een dubbel modaal inkomen kunnen Nederlanders ongeveer 415 duizend euro lenen, terwijl de gemiddelde prijs van een koopwoning momenteel rond de 430 duizend euro ligt. 

De Groot: “Veel mensen die nu op zoek zijn naar een woning, zijn zeer beperkt in hun mogelijkheden. Een koopwoning kopen is lastig, men verdient te veel om aanspraak te maken op een sociale huurwoning en wendt zich derhalve noodgedwongen tot een veel te kleine vrije sector huurmarkt. Kortom: de woningmarkt zit op slot.” 

Bouwproductie vertraagt eveneens  

Ook de huidige situatie in Oekraïne heeft gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt. Het bouwen van nieuwe woningen is een van de oplossingen voor deze krappe markt, maar de realisatie van nieuwe woningen is om meerdere redenen momenteel niet vanzelfsprekend. Uit een rapport van ABN Amro over de bouw- en vastgoedsector blijkt dat sterk stijgende bouwkosten als gevolg van de oorlog een rem kunnen zetten op nieuwe woningbouw.⁷ De invoerprijzen van ijzer en staal zijn in 2021 al met 70 procent gestegen en verwacht wordt dat de stijgende energieprijzen na de Russische inval in Oekraïne tot nog hogere prijzen zullen leiden. De Groot: “Beleggers hebben vrees om in deze huidige situatie in zee te gaan met ontwikkelaars, omdat ze bang zijn dat ontwikkelaars in de toekomst niet kunnen leveren waartegen zij nu offreren. Dit vertraagt de bouwproductie.”

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 26.827 woningen die in het eerste kwartaal van 2022 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning (appartement, eengezinswoning, vrijstaande woning) zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. 

Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden in Nederland en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 40 vierkante meter en groter dan 300 vierkante meter of met een huurprijs onder € 763,47 (geliberaliseerde grens vanaf 1 januari 2022 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Ook huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De huurprijs per vierkante meter per maand is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door het woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning. 

Voor de gemiddelde huurprijs per vierkante meter wordt gebruik gemaakt van een harmonisch gemiddelde van de huurprijs per vierkante meter van alle woningen waarover het gemiddeld wordt berekend.

Om de invloed van uitschieters op het gemiddelde te mitigeren, wordt de berekening van gemiddelden gedaan over de waardes die tussen het 2e en 98e percentiel (inclusief, berekend over volledige dataset) vallen.

In bovenstaand voorbeeld geldt dat de oppervlakte van alle huurwoningen tussen de 40 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Er is één woning waarbij de huurprijs per vierkante meter hoger is dan het 98e percentiel (€37,50) voor dit kwartaal: huurwoning 10. Deze huurwoning wordt niet meegenomen voor de berekening van het gemiddelde, de overige 9 woningen wel.

Over Pararius
Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Deze huurmonitor wordt mede mogelijk gemaakt door Realstats.