Huurprijzen middelgrote steden maken opmars

Pararius Huurmonitor Q1 2018

Amsterdam, dinsdag 8 mei 2018 - De gemiddelde vrije sector huurprijzen bereiken in steeds meer steden een recordhoogte. Het afgelopen kwartaal lagen de huurprijzen van vrije sectorwoningen in meer dan tien grote en middelgrote steden op het hoogste niveau dat Pararius daar ooit heeft gemeten. Opvallend is dat het gros van die steden buiten de Randstad ligt. Ook de gemiddelde landelijke huurprijs was wederom hoger dan Pararius ooit heeft gemeten. Landelijk betalen huurders gemiddeld 5,9 procent meer dan een jaar geleden bij het betrekken van een nieuwe huurwoning in de vrije sector. Deze cijfers zijn gebaseerd op 10.671 woningen die het afgelopen kwartaal via Pararius werden verhuurd.

Opvallendste middelgrote steden

In Leiden (+8,4%), Nijmegen (+8,9%) en Enschede (+10,5%) steeg de gemiddelde huurprijs per vierkante meter met tenminste 8 procent. In Tilburg (+13,6%), Roosendaal (+14,1%), Amersfoort (+15,4%), Almere (+18,8%) en Apeldoorn (+20,2%) was de stijging nog veel groter. In al deze steden was de gemiddelde vierkantemeterprijs op Pararius het hoogst ooit.

De grootste groei werd gemeten in Zoetermeer: daar groeide het gemiddelde huurbedrag per vierkante meter per maand met 20,8 procent naar €11,50 ten opzichte van het eerste kwartaal in 2017. Zoetermeer ligt centraal ten opzichte van de steden Leiden, Den Haag en Rotterdam en is daarmee een uitwijkmogelijkheid voor woningzoekenden.  In Deventer was een prijsstijging te zien van 8,45 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2017. In Amsterdam, Amstelveen, Delft, Eindhoven en Helmond was dat anders: daar werd wel een recordhuurprijs gemeten maar met slechts een geringe procentuele prijsstijging.

In de voetsporen van de grootste vier steden

De middelgrote steden waar de prijzen het afgelopen kwartaal flink stegen, treden hiermee in de voetsporen van grote Randstadsteden als Amsterdam en Utrecht. In de vier grote  steden (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag) werd als eerste een flinke, plotselinge prijsstijging gemeten. In deze steden was ook als eerste weer een omslag zichtbaar. In Amsterdam werd het kantelpunt in het tweede kwartaal van 2016 bereikt, waarna de prijzen zich veel gematigder ontwikkelden. In Utrecht kwam het omslagpunt later: vanaf het tweede kwartaal van 2017 was daar een duidelijke prijsstagnatie in de vrije huursector zichtbaar.

Volgens Jasper de Groot, directeur van Pararius, is er in deze grote steden weinig ruimte meer voor prijsstijgingen: “Er zit een grens aan wat huurders kunnen betalen. Komen de prijzen bij die grens in de buurt, dan zwakt de prijsstijging vanzelfsprekend af. In andere middelgrote steden is zo'n huurplafond nog lang niet bereikt. Naar verwachting stijgen de prijzen daar de komende maanden nog door.", legt De Groot uit.

Toch is het onwaarschijnlijk dat de prijzen buiten de Randstad de komende jaren op hetzelfde prijsniveau komen als in de vier grootste steden van Nederland. “In de Randstad, en met name in Amsterdam, is de vraag naar woningen ongekend groot. Gemiddeld gezien is de bestedingsruimte van woningzoekenden in de Randstad groter waardoor er nog steeds aan de gevraagde huurprijzen kan worden voldaan. In de kleinere steden is de grens aan wat mensen willen betalen waarschijnlijk eerder bereikt.”, zegt De Groot.

Geringe prijsstijgingen in Randstad

De prijs voor een vrije sector huurwoning in Amsterdam blijft al jaren het hoogst: daar betalen huurders gemiddeld €22,48 per vierkante meter per maand. Dat is €6,43 meer dan in de op een na duurste stad Utrecht (€16,05). De prijzen in Amsterdam stijgen nog maar licht: huurwoningen werden gemiddeld 2,2 procent duurder ten opzichte van het eerste kwartaal van 2017. Deze trend is ook in Utrecht te zien: nieuwe huurders betaalden gemiddeld 1,3 procent meer dan in het eerste kwartaal van 2017.

In Rotterdam en Den Haag zit er iets meer rek in de huurprijzen. In Rotterdam betaalden huurders gemiddeld €15,- per vierkante meter per maand. Dat is een stijging van 5,2 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Rotterdam gaat daarmee redelijk gelijk op met Den Haag. Hier stegen de prijzen met gemiddeld 4,7 procent naar een gemiddelde huurprijs van €15,25 per vierkante meter per maand.

Volgens De Groot is het niet vreemd dat de prijzen in Den Haag en Rotterdam nog stijgen. ”We zien dat de grote vraag naar woningen de prijzen blijven opstuwen. Daar is nog ruimte voor want de prijzen in Rotterdam en Den Haag liggen onder het landelijk gemiddelde van andere Randstadsteden. Met name in verhouding tot de hoofdstad liggen de prijzen relatief laag. De gemiddelde vierkantemeterprijs per maand ligt in Rotterdam en Den Haag nog ruim €7,- onder dat van Amsterdam.

Huurprijzen provincie Flevoland stijgen onder invloed van Amsterdam

Het verschil in prijsstijgingen tussen de Randstad en daarbuiten is ook op provincieniveau zichtbaar. De prijzen buiten de Randstad stijgen al enkele kwartalen op rij veel harder. De grootste prijsstijging werd gemeten in Flevoland: daar stegen de prijzen met 17,2 procent naar €11,55 per vierkante meter per maand. Flevoland is nu voor het vierde kwartaal op rij de provincie met de grootste procentuele stijging.

De prijsstijging in Flevoland wordt voor een groot deel bepaald door de prijsstijging in de stad Almere, omdat het aantal gemeten mutaties op Pararius daar het hoogst is. “Almere is populair door zijn strategische ligging ten opzichte van Amsterdam. Nu de prijzen in Amsterdam op hun top zijn, wijken veel huurders uit naar andere steden in de buurt. Almere kan voor veel huurders een aantrekkelijke optie zijn”, zegt De Groot.

In de provincie Overijssel is er sinds het eerste kwartaal van 2014 (jaarlijks) een stijgende lijn zichtbaar in de vierkantemeterprijzen van vrije sector huurwoningen. Nieuwe huurders betalen gemiddeld €9,95 per vierkante meter per maand, zo’n 13 procent meer dan het eerste kwartaal van 2017. Toen lag de huurprijs in deze provincie op € 8,81.

Friesland past ook in het rijtje van opvallende stijgers: hier stegen de prijzen het afgelopen kwartaal met 10,5 procent. Huurwoningen in Friesland zijn nog steeds relatief goedkoop. Met een huurprijs van €9,70 per maand laat Friesland alleen Drenthe achter zich. Daar betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal slechts €8,14 per vierkante meter per maand: een kleine daling van 2,5 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2017.

In de Randstadprovincies stijgen de prijzen minder hard. In Utrecht was er slechts een prijsstijging van 2,3 procent en in Noord-Holland een stijging van 3,4 procent. In Zuid-Holland stegen de prijzen iets harder met zo’n 5,6 procent. Desondanks is huren in de drie Randstadprovincies veruit het duurst. In provincie Utrecht betalen huurders gemiddeld €14,40 per vierkante meter per maand, in de provincie Zuid-Holland was dat €14,64.

In Noord-Holland betalen huurders gemiddeld €20,56 per vierkante meter per maand. “De prijzen worden in deze provincie vooral beïnvloed door Amsterdam, maar ook door andere plaatsen als Amstelveen (€19,81) en Haarlem (€17,08)”, zegt De Groot. “In steden waar de woningmarkt overkookt, zoals Amsterdam, vertrekken huurders steeds vaker – al dan niet noodgedwongen – naar andere steden in de omgeving. Als gevolg daarvan stijgen de prijzen in andere steden ook weer.” De Groot verwijst hiermee naar de trend die Pararius reeds signaleerde in de huurmonitor over het eerste kwartaal van 2017.

Woningmarkt nog steeds onder druk

De hoge huurprijzen in de Randstadprovincies en de stijgende prijzen daarbuiten laten zien dat de druk op de vrije sector huurwoningmarkt steeds meer toeneemt. Dat is ook op Pararius zichtbaar: in totaal stonden er in het eerste kwartaal van 2018 ruim 76.393 woningzoekenden ingeschreven, een toename van bijna 38 procent ten opzichte van een kwartaal eerder.

Woningen steeds korter te huur

Dat woningen steeds korter te huur staan heeft te maken met de sterk toegenomen vraag naar huurwoningen. Ook in de gemiddelde huurprijs is het effect van de vraag naar huurwoningen te zien: nieuwe huurders betaalden het afgelopen kwartaal gemiddeld 5,9 procent meer dan het eerste kwartaal van 2017. De gemiddelde vierkantemeterprijs voor nieuwe huurders kwam hiermee op €15,56. “De vraag naar vrije sector huurwoningen neemt dus sneller toe dan het huidige aanbod. Dit is marktwerking in optima forma”, aldus De Groot. Twee jaar geleden – in het eerste kwartaal van 2016 – lag de gemiddelde huurprijs op €13,28 per vierkante meter per maand.

Ook de gemiddelde doorlooptijd van woningen nam af op Pararius. In het eerste kwartaal van 2017 stonden huurwoningen gemiddeld langer online dan in het eerste kwartaal van 2018. Voor middeldure vrije sector huurwoningen (huurprijzen tussen de €711,- en €1000,- per maand) is de doorlooptijd het kortst. Deze woningen worden gemiddeld na 44 dagen afgemeld.

Amsterdam speelt een grote rol op de woningmarkt en heeft veel invloed op de gemiddelde landelijke huurprijs. Ruim 23 procent van alle mutaties in het afgelopen kwartaal op Pararius vond plaats in Amsterdam.

Grote vraag leidt tot tekorten op de huurmarkt

De grote prijsstijgingen in Nederland ontstaan door de grote vraag in combinatie met het geringe aanbod. Naar schatting overschrijdt de vraag het aanbod jaarlijks met zo’n 83.000 woningen en groeit het tekort minimaal door tot jaar 2020. Naar verwachting zijn er tegen die tijd 235.000 woningen te weinig¹.“Tel daar de trek naar grote steden bij op en het is geen verrassing dat de prijzen in steeds meer steden de lucht in schieten”, zegt De Groot. Volgens berekeningen van het CBS nemen niet alleen de steden in omvang toe doordat Nederlanders naar de stad verhuizen maar ook door immigratie². Bovendien groeit het aantal eenpersoonshuishoudens en het aantal starters, waardoor de vraag naar huurwoningen in de vrije sector nog verder toeneemt.

Met name in het middensegment – huurwoningen met een huurprijs tussen de €711 en €1.000 – is het tekort groot. Dat komt doordat een grote groep huurders in Nederland te veel verdient voor een sociale huurwoning, maar niet over de financiële capaciteit beschikt om een hypotheek af te sluiten voor een koopwoning. Nu de hypotheekregels zijn aangescherpt³, wordt de groep mensen die is aangewezen op het middenhuursegment nog groter. De vraag blijft dus toenemen. Tegelijkertijd neemt het aanbod aan vrije sector huurwoningen in het middensegment af omdat ze door de grote prijsstijgingen naar het hogere segment opschuiven. “Steeds meer woningen worden verhuurd voor meer dan €1.000 per maand, maar dat is voor deze doelgroep veelal niet te betalen. Woningen met een huurprijs van meer dan €1.000 per maand behoren tot het duurdere segment, ”zegt De Groot.

Naar meer nieuwbouw

“Een structurele oplossing voor het woningtekort in Nederland kan worden gevonden in nieuwbouw. Toch is dat in theorie eenvoudiger dan het in de praktijk blijkt te zijn. Zo worden bouwvergunningen nu nog op een te laag tempo afgegeven en kampen bouwbedrijven met grote personeelstekorten en tekorten aan bouwmaterialen. Het woningtekort concentreert zich bovendien voornamelijk rond de grote steden en rond de Randstadregio’s waar door gebrek aan bouwgrond weinig uitbreiding mogelijk is.”, zegt De Groot.

In het Regeerakkoord 2017-2021 zijn verschillende oplossingen aangedragen om het huurwoningtekort op te lossen. Zo staat bijvoorbeeld beschreven dat woningcorporaties een deel van hun huurwoningen mogen verkopen om meer woningen in het middensegment van de vrije sector beschikbaar te maken.⁴

Ook wordt er op dit moment gewerkt aan het wetsvoorstel ‘Maatregelen Middenhuur’ voor een groter aanbod aan middenhuurwoningen. Zo wil minister Ollongren de goedkeuringsprocedure voor woningcorporaties die in het middensegment willen verhuren vereenvoudigen en wordt het voor gemeenten gemakkelijker om aan te sturen op de toewijzing van deze woningen aan bepaalde huishoudens.⁵

Gemeenten die meer woningen willen realiseren, moeten schaarse grond zo efficiënt mogelijk gebruiken. Het aantal kleinere woningen en appartementen neemt daardoor toe. In grote steden neemt het aantal appartementen ook toe door woningsplitsing, waardoor woningen met een groter oppervlakte steeds schaarser worden.

Appartementen worden het meest aangeboden

Op Pararius worden appartementen veruit het meest aangeboden: bijna 71 procent van alle woningen zijn appartementen, zo’n 27,5 procent zijn eengezinswoningen. De overige 1,5 procent bestaat onder meer uit vrijstaande woningen.

Huurprijzen per woningtype:

Appartementen zijn veruit het duurst: gemiddeld betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal €17,21 per vierkante meter per maand, zo’n 5,1 procent meer dan in hetzelfde kwartaal van 2017. Eengezinswoningen zijn gemiddeld een stuk goedkoper, maar stegen procentueel gezien meer in prijs: nieuwe huurders betaalden voor een eengezinswoning gemiddeld €11,51 per vierkante meter per maand. Dat is een stijging van 6,7 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Huurprijzen per oplevervorm:

Kijkend naar de oplevervorm springen kale woonruimtes het meest in het oog. Kale woonruimtes zijn veruit het goedkoopst maar de prijs steeg het afgelopen kwartaal procentueel gezien het hardst met 8,7 procent ten opzichte van het eerste kwartaal in 2017. Procentueel gezien nam het aanbod van kale woonruimtes licht af ten opzichte van gestoffeerde en gemeubileerde woonruimtes. Gemeubileerde woonruimtes zijn het duurst om te huren: nieuwe huurders betaalden het afgelopen kwartaal €18,46 per vierkante meter per maand, zo’n 5 procent meer dan hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Kleinere huurwoningen het duurst per vierkante meter

Dat appartementen het duurst zijn is ook terug te zien in de huurprijs per woonoppervlakte. Kleine woonruimtes zijn met €18,66 per vierkante meter per maand veruit het duurst voor nieuwe huurders. Toch is het 0,4 procent goedkoper dan hetzelfde kwartaal vorig jaar. Daarentegen stegen de prijzen van grotere woningen tussen de 75m2 en 150m2 met gemiddeld 5 tot 6 procent.

Huurprijzen per woonoppervlakte Q1 2018:

Amsterdam vergelijkbaar met landelijke trends

In Amsterdam liggen de gemiddelde prijzen per vierkante meter voor kleine vrijesectorwoningen het hoogst: woningen tussen de 50m2 en 75m2 kosten nieuwe huurders gemiddeld €25,49 per vierkante meter per maand. Deze prijs lag in het eerste kwartaal van 2017 nog hoger: toen betaalden nieuwe huurders gemiddeld €26,48.

Ondanks de gemiddeld relatief hoge huurprijzen per vierkante meter voor kleine woningen is dit type woning in de praktijk echter vaak het goedkoopst om te huren. Kleine huurwoningen hebben immers minder vierkante meters, waardoor de absolute huurprijs per maand lager ligt dan dat van grote woningen.

Huurprijzen Amsterdam per oppervlaktesegment:

Ook in Amsterdam zijn kale huurwoningen relatief goedkoop ten opzichte van andere oplevervormen. Gemiddeld betaalden huurders het afgelopen kwartaal €14,14 per vierkante meter per maand. Voor huurders is het niet gemakkelijk om aan een kale huurwoning in Amsterdam te komen want dat type woning wordt veruit het minst aangeboden. De meeste woningen die in Amsterdam worden aangeboden zijn gemeubileerd en kosten gemiddeld €23,56 per vierkante meter per maand. Doorgaans zijn expats die tijdelijk in Amsterdam komen wonen vaker op zoek naar een gemeubileerd appartement.

Huurprijzen Amsterdam per oplevervorm:

Verschillen binnen Amsterdam worden kleiner

Ondanks de relatief grote verschillen tussen de verschillende woningtypen en oplevervormen worden de verschillen tussen de wijken in Amsterdam kleiner. Dat is opvallend volgens De Groot. “In andere steden zoals Eindhoven en Den Haag zorgen goedkopere wijken ervoor dat de gemiddelde prijs van de stad omlaag wordt gehaald, maar in Amsterdam staat de woningmarkt inmiddels zo onder druk dat er bijna geen wijken meer te vinden zijn met goedkopere woningen.”

De afgelopen kwartalen stegen ook de gemiddelde vierkantemeterprijzen van relatief goedkope wijken snel. De gemiddelde huurprijzen liggen in alle stadsdelen van Amsterdam inmiddels boven de €17,15, op stadsdeel Zuidoost (€14,49) na. In het centrum -veruit de duurste wijk- betalen nieuwe huurders gemiddeld €25,03 per vierkante meter per maand. Opvallend is de opkomende wijk Nieuw-West: huurders betaalden hier in het eerste kwartaal van 2017 gemiddeld €15,- per vierkante meter per maand, terwijl dit afgelopen kwartaal gemiddeld €17,35 was: een stijging van 15,3 procent.

Uitleg berekeningen

Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrijesectorwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 m2) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de €710,68 (geliberaliseerde grens per 1 januari 2016 bij 142 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers tenzij anders vermeld.

Huurprijzen in de vrije sector voor zittende huurders stijgen minder hard dan voor nieuwe huurders (mutatie). De huurprijsontwikkeling in de vrije sector voor zittende huurders volgt overwegend de inflatie en huurprijzen voor zittende huurders worden alleen verhoogd met deze inflatie en een beperkte opslag om marktontwikkelingen te kunnen volgen.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand: De gemiddelde huurprijs per m2 per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Rekenvoorbeeld met 10 huurwoningen:

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 60 m2 en 300 m2 ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = €164.67 / 10 = €16,47 per m2 p/mnd

Over Pararius

Pararius.nl is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 3.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius.nl aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 1,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius.nl is zestalig, waardoor de website ook makkelijk toegankelijk is voor niet-Nederlandstalige bezoekers (expats).