Huurprijsstijging vrije sector vlakt licht af  

Grote vrees voor averechtse effecten van overheidsingrijpen 

Pararius huurmonitor Q2 2022

In het tweede kwartaal van 2022 is de gemiddelde huurprijs van vrije sector huurwoningen met 1,3 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Dit blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius. De huurmarkt laat daarmee een heel ander beeld zien dan de koopmarkt, waar de prijzen in het tweede kwartaal van 2022 met 10,6 procent stegen.

Pararius maakt onderscheidt tussen drie oplevervormen voor huurwoningen: kaal, gestoffeerd en gemeubileerd. Gestoffeerde woningen (€16,11) veranderden het afgelopen kwartaal niet in prijs ten opzichte van hetzelfde kwartaal in het voorgaande jaar. Gemeubileerde huurwoningen stegen in het eerste kwartaal van 2022 gemiddeld 6,6 procent in prijs. Nieuwe huurders betaalden € 19,89 per vierkante meter per maand. Deze oplevervorm is per vierkante meter het duurst. Voor kale huurwoningen betaalden nieuwe huurders 9,2 procent meer ten opzichte van het eerste kwartaal van 2021. De vierkantemeterprijs van dit type woning kwam uit op € 15,02 per maand.

Gemiddelde vierkantemeterprijs per oplevervorm:

De NVM en VGM NL brachten begin deze maand ook kwartaalcijfers uit over de Nederlandse huurmarkt, waarin een landelijke gemiddelde vierkantemeterprijs van € 15,35 werd vermeld.⁴  Jasper de Groot, directeur van Pararius: “De landelijke vierkantemeterprijs in het rapport van de NVM en VGM NL is gebaseerd op kale huurwoningen. Omdat ongeveer 77 procent van alle huurwoningen in Nederland gemeubileerd of gestoffeerd worden verhuurd, neemt Pararius deze woningen eveneens mee in haar berekeningen. Als we alleen kijken naar de gemiddelde vierkantemeterprijs van kale huurwoningen (Pararius: € 15,02), komt deze vierkantemeterprijs overeen met die van de NVM en VGM NL. Het verschil is 2 procent.”

Landelijke huurprijsontwikkeling

In het tweede kwartaal van 2022 kwam de landelijke vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector wederom boven de € 17,00 uit: nieuwe huurders betaalden € 17,04 per vierkante meter per maand. In het eerste kwartaal van 2022 betaalden nieuwe huurders €17,18. De procentuele stijging was toen een stuk groter in vergelijking met het jaar ervoor, namelijk 6,7 procent.⁵ 

Het is het vierde kwartaal op rij waarin Pararius een procentuele prijsstijging in de vrije huursector meet. Van Q3 2020 tot Q3 2021 werden procentuele prijsdalingen gemeten, wat een direct effect was van de corona pandemie en de bijkomende gevolgen voor de huurmarkt. In die periode werd duidelijk dat de huurprijzen daalden door een afname van de vraag en een toename van het aanbod vanuit de stilgevallen shortstay-toerisme markt. Dit kwam voort uit concurrentie onder verhuurders die hun prijzen abrupt verlaagden om dure leegstand te voorkomen. 

Ondanks dat de huurprijzen ook in het afgelopen kwartaal weer gestegen zijn, vlakt de huurprijsstijging wel af. Jasper de Groot, directeur van Pararius: “Bij economische groei is een prijsstijging rond de vijf procent volkomen normaal. De procentuele prijsstijging van dit kwartaal - 1,3 procent - valt gezien de huidige inflatie eigenlijk behoorlijk mee.” Op de koopmarkt stijgen de prijzen al sinds 2017 veel harder, blijkt uit cijfers van de NVM.⁶ In het afgelopen kwartaal werd een gemiddelde woning voor 10,6 procent meer verkocht dan een jaar geleden. De Groot: “In het eerste kwartaal van 2022 was deze stijging 13,7 procent en in het vierde kwartaal van 2021 steeg de verkoopprijs van woningen zelfs met 20,7 procent. Dat zijn in mijn ogen pas zorgelijke cijfers, die werden veroorzaakt door hoge leencapaciteit bij een lage hypotheekrente.” 

Provincies

Op provinciaal niveau liepen de huurprijsontwikkelingen in het tweede kwartaal van 2022 uiteen. In Drenthe (-6,4%), Friesland (-5,7%), Groningen (-1,3%), Limburg (-2,6%) en Utrecht (-1,1%) daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs ten opzichte van vorig jaar. De noordelijke provincies Drenthe en Friesland behoren met een vierkantemeterprijs van respectievelijk € 11,85 en € 10,95 tot de goedkoopste provincies van Nederland. In Groningen betaalden nieuwe huurders € 15,65 per vierkante meter per maand. 

Prijsstijgingen werden gemeten in Flevoland (2,8%), Gelderland (1,8%), Noord-Brabant (3,5%), Noord-Holland (5,4%), Overijssel (1,2%), Zeeland (5,4%) en Zuid-Holland (4,8%). Noord-Holland is de enige provincie met een vierkantemeterprijs boven de twintig euro; nieuwe huurders betaalden in het tweede kwartaal van 2022 gemiddeld € 21,79 per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector.

G5 steden

In de vijf grootste steden van Nederland - Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht - steeg de gemiddelde huurprijs van vrije sector woningen procentueel gezien meer dan het landelijk gemiddelde. In Eindhoven, de “goedkoopste” G5-stad, betaalden nieuwe huurders 11,1 procent meer dan een jaar geleden (€17,25) en in Amsterdam gingen de huurprijzen van vrije sector woningen met 10,5 procent omhoog. Nieuwe huurders betaalden in de hoofdstad gemiddeld € 24,67 per vierkante meter per maand. 

In Den Haag (€ 17,30) en Rotterdam (€ 17,37) ligt de vierkantemeterprijs in de buurt van het landelijk gemiddelde. De huurprijs van vrije sector woningen steeg in deze steden met respectievelijk 3,4 en 7,4 procent. In Utrecht ligt de vierkantemeterprijs boven de twintig euro: nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 20,06 voor een huurwoning, 3,4 procent meer dan vorig jaar.

Middelgrote steden

In slechts vier middelgrote Nederlandse steden werden in het tweede kwartaal van 2022 procentuele prijsdalingen gemeten. Het gaat om Almelo (-5,3%), Alphen aan den Rijn (-7,4%), Leeuwarden (-8,1%) en Nieuwegein (-1,5%). De vierkantemeterprijs van deze steden ligt onder de gemiddelde landelijke huurprijs: nieuwe huurders betaalden respectievelijk € 10,23, € 14,28, € 11,20 en € 16,22 per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector. 

In veel middelgrote steden was de procentuele prijsstijging in het tweede kwartaal van 2022 gematigd. Zo stegen de huurprijzen in Almere met 3,2 procent (€16,01), in Arnhem met 3,6 procent (€14,01), in Gouda met 5 procent (€14,79), in Tilburg met 2,3 procent (€15,58) en in Zoetermeer met 5,4 procent (€14,46).

Na Amsterdam en Utrecht - twee G5-steden - kennen drie middelgrote steden een relatief hoge vierkantemeterprijs. In Amstelveen, waar de vierkantemeterprijs toenam met 17,3 procent, betaalden nieuwe huurders € 21,38 per vierkante meter per maand. In Haarlem (+1,6%) kostte een huurwoning in het tweede kwartaal van 2022 gemiddeld € 20,28 per vierkante meter per maand. In Leiden lag de vierkantemeterprijs net onder de twintig euro: nieuwe huurders betaalden € 19,64 per vierkante meter per maand, 4,8 procent meer dan een jaar geleden.

Huurprijsontwikkelingen op stadsniveau

Amsterdam

De gemiddelde huurprijs van vrije sector huurwoningen in Amsterdam kwam voor het eerst in alle stadsdelen boven de twintig euro uit. Stadsdeel Zuidoost bleef voorheen achter, maar in het tweede kwartaal van 2022 stegen de huurprijzen met 17,6 procent en betaalden nieuwe huurders € 20,84 per vierkante meter per maand. 

Het centrum van Amsterdam is het duurste stadsdeel om een woning te huren. Nieuwe huurders betaalden in het tweede kwartaal € 27,18 per vierkante meter per maand (+12,8%). In Amsterdam Noord stegen de huurprijzen met 19,2 procent naar een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 21,90 per maand.

Rotterdam

In Rotterdam stegen de huurprijzen op wijkniveau eveneens. Nieuwe huurders betaalden in het centrum van de havenstad 6,8 procent meer dan een jaar geleden; € 19,11 per vierkante meter per maand. Ook in de populaire wijken Noord (€17,36) en Kralingen-Crooswijk (€19,11) gingen de huurprijzen van woningen in de vrije sector omhoog: nieuwe huurders betaalden respectievelijk 3,3 en 8,5 procent meer dan in het tweede kwartaal van 2021. In Prins Alexander steeg de gemiddelde huurprijs met 11,7 procent naar een vierkantemeterprijs van € 14,72. Dit maakt Prins Alexander de goedkoopste Rotterdamse wijk om een woning te huren in de vrije sector.

Utrecht

In Utrecht werd in twee wijken een procentuele prijsdaling gemeten. In Noordoost (€19,43) betaalden nieuwe huurders 2 procent minder voor een vrije sector huurwoning en in Zuid (€19,09) was dit 1,9 procent minder. In het centrum van Utrecht (Binnenstad) ging de vierkantemeterprijs van een huurwoning met 6,2 procent omhoog; nieuwe huurders betaalden € 22,27 per vierkante meter per maand. De binnenstad is daarmee de duurste wijk van de domstad.  Je huurt in Utrecht het goedkoopst in Overvecht: een huurwoning in de vrije sector kostte hier in het tweede kwartaal van 2022 gemiddeld € 16,50 per vierkante meter per maand (+5,9%).

Woningtypen in Nederland

Pararius onderscheidt drie woningtypen: appartementen, eengezinswoningen en vrijstaande woningen. Appartementen en eengezinswoningen stegen in het tweede kwartaal van 2022 met respectievelijk 2,6 en 3,3 procent in prijs. Nieuwe huurders betaalden € 18,00 per vierkante meter per maand voor een appartement en € 13,81 per vierkante meter per maand voor een eengezinswoning. De prijs van vrijstaande huurwoningen steeg in het tweede kwartaal van 2022 met 2,6 procent naar een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 15,67.

In alle oppervlaktesegmenten werden in het tweede kwartaal van 2022 procentuele prijsstijgingen gemeten. De kleinste procentuele prijsstijging werd gezien bij woningen kleiner dan 75 vierkante meter. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld 2,9 procent meer dan een jaar geleden (€ 20,45). Een woning huren is in dit oppervlaktesegment per vierkante meter het duurst. Iets grotere woningen, met een oppervlakte tussen 75-100 vierkante meter, stegen 4,2 procent in prijs. Nieuwe huurders betaalden in dit oppervlaktesegment gemiddeld € 16,20 per vierkante meter per maand. Woningen met een woonoppervlak tussen de 100 en 125 vierkante meter zijn met een vierkantemeterprijs van € 14,39 vier procent duurder dan een jaar geleden.

Overheidsingrijpen vergroot gat tussen sociale en vrije huursector 

Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge kondigde in mei aan in te willen grijpen op de vrije huurmarkt en het middenhuursegment te willen reguleren.⁷ Huurwoningen tussen de € 1.000,- en € 1.250,- moeten worden gereguleerd, staat in het nieuwe programma Betaalbaar wonen, om zo het huuraanbod te vergroten en woekerprijzen tegen te gaan. Volgens De Groot zorgt regulering van het middensegment echter niet voor meer huuraanbod in de vrije sector, maar juist voor minder. “Het is voor beleggers niet rendabel om te investeren in een gereguleerd huursegment. In plaats van meegaan met de plannen van de overheid, vernemen wij nu al uit de markt dat beleggers aanstalten maken hun huurwoningen te verkopen in plaats van opnieuw verhuren. Dit krijgen we ook regelmatig teruggekoppeld van makelaars en zien we terug op ons platform. In het tweede kwartaal van 2022 werden een stuk minder woningen aan- en afgemeld dan in de kwartalen ervoor. Het huuraanbod in de vrije sector loopt terug.” 

Het reguleren van de vrije huurmarkt en het vergroten van de sociale huursector zijn symptoombestrijdende maatregelen die averechts zullen werken. Uit het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2021, dat wordt opgesteld en uitgegeven door het Ministerie van Binnenlandse zaken, blijkt dat het aandeel vrije sector huurwoningen slechts 8 procent van de totale woningvoorraad beslaat.⁸ De Groot: “En het percentage waar het om te doen is - het dure huursegment van de private belegger met huren hoger dan € 1.000,- per maand - beslaat nog geen drie procent van de totale woningvoorraad. Het is onbegrijpelijk en niet logisch dat er zoveel politieke aandacht is voor dit marginale gedeelte van de woningmarkt.”

Ruim 32 procent van de woningvoorraad is een sociale huurwoning, blijkt uit het rapport. “Nederland is absolute koploper in Europa wat betreft sociaal huuraanbod”, stelt De Groot. “De plannen van het kabinet om dit aanbod te vergroten slaan als een tang op een varken.” 

Volgens het rapport worden bijna 205.000 huurders momenteel gezien als ‘goedkope scheefhuurders’, wat inhoudt dat zij volgens de huurgrenzen van het woonbeleid te veel verdienen ten opzichte van de huur die zij betalen voor hun (sociale) huurwoning. De Groot: “Idealiter zou deze groep mensen moeten kunnen doorstromen naar een woning die past bij hun inkomen, zodat hun goedkope huurwoning beschikbaar komt voor mensen die deze harder nodig hebben. En precies daar wringt de schoen, want doorstroming is momenteel onmogelijk. Vrije sector huurwoningen zijn in principe de ‘smeerolie’ tussen de sociale huursector en de koopmarkt, maar juist die vrije sector wordt steeds meer gedecimeerd. Het is logisch dat de prijzen van huurwoningen in de vrije sector blijven stijgen als vraag en aanbod zo in disbalans zijn.” 

De Groot vreest dat de plannen van de overheid om straks ruim 90 procent van de huurmarkt te reguleren, eerder voor meer problemen gaan zorgen dan dat ze de krapte op de woningmarkt oplossen. Er zijn voorbeelden in o.a. Berlijn⁹ en Zweden¹⁰ waar dit eerder is geprobeerd en faliekant is mislukt. “Er blijven straks slechts twee smaken over in Nederland. Of men bezit een koopwoning of men huurt in de sociale huursector. De vrije huursector wordt steeds schaarser, wat zal leiden tot torenhoge huren. De creatie van een nieuw gapend gat tussen sociaal en vrije sector is in de maak.”

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 25.774 woningen die in het tweede kwartaal van 2022 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning (appartement, eengezinswoning, vrijstaande woning) zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. 

Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden in Nederland en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 40 vierkante meter en groter dan 300 vierkante meter of met een huurprijs onder € 763,47 (geliberaliseerde grens vanaf 1 januari 2022 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Ook huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De huurprijs per vierkante meter per maand is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door het woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning. 

Voor de gemiddelde huurprijs per vierkante meter wordt gebruik gemaakt van een harmonisch gemiddelde van de huurprijs per vierkante meter van alle woningen waarover het gemiddeld wordt berekend.

Om de invloed van uitschieters op het gemiddelde te mitigeren, wordt de berekening van gemiddelden gedaan over de waardes die tussen het 2e en 98e percentiel (inclusief, berekend over volledige dataset) vallen.

In bovenstaand voorbeeld geldt dat de oppervlakte van alle huurwoningen tussen de 40 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Er is één woning waarbij de huurprijs per vierkante meter hoger is dan het 98e percentiel (€37,50) voor dit kwartaal: huurwoning 10. Deze huurwoning wordt niet meegenomen voor de berekening van het gemiddelde, de overige 9 woningen wel.

Over Pararius
Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Deze huurmonitor wordt mede mogelijk gemaakt door Realstats.