Huurprijsstijging vrije sector blijft gematigd 

Middelgrote steden winnen aan populariteit 

Er is nog altijd sprake van een gematigde huurprijsstijging in de vrije sector, blijkt uit de nieuwste kwartaalcijfers van woningplatform Pararius. De landelijke vierkantemeterprijs van huurwoningen steeg met 3,6 procent ten opzichte van een jaar geleden. Bij het betrekken van een nieuwe, kale huurwoning betaalden huurders € 11,56 per vierkante meter per maand. Een gestoffeerde woning kostte gemiddeld € 15,83 en een gemeubileerde woning € 19,33.

De rek is eruit

Sinds het tweede kwartaal van 2018 komt de huurprijsstijging niet boven de 5 procent uit. De landelijke prijsstijging is, zeker in vergelijking met de prijsontwikkelingen op de koopmarkt, gematigd. Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) steeg de gemiddelde verkoopprijs van  koopwoningen in het derde kwartaal van 2019 met 7,2 procent.⁴ Tegenover deze prijsstijging is een landelijke huurprijsstijging van 3,6 procent laag te noemen. 

De landelijke vierkantemeterprijs van huurwoningen wordt bovendien voor een groot deel bepaald door grote steden, waarvan met name Amsterdam een grote invloed heeft. Als Amsterdam, waar de huurprijzen relatief hoog zijn, buiten beschouwing wordt gelaten komt de gemiddelde landelijke huurprijsstijging op slechts 3,2 procent uit.

Grote verschillen op provinciaal niveau 

Ook op provinciaal niveau stijgen de huurprijzen zeer gematigd. Nieuwe huurders betaalden in Zuid-Holland gemiddeld € 15,72 per vierkante meter per maand, 1,1 procent meer dan vorig jaar. In Noord-Holland stegen de huurprijzen van woningen in de vrije sector met 2,8 procent tot € 21,62 per vierkante meter per maand. Noord-Holland blijft hiermee de duurste provincie van Nederland om te wonen. Friesland is nog altijd de goedkoopste provincie. Afgelopen kwartaal daalden de huurprijzen zelfs met 10 procent tot een vierkantemeterprijs van € 8,81.

De huurprijzen van provincies buiten de randstad komen nog altijd niet in de buurt van de randstadprovincies en zijn relatief laag. Zo betaalden nieuwe huurders in Limburg het afgelopen kwartaal € 11,76 per vierkante meter per maand. Dit is per vierkante meter bijna tien euro minder dan in Noord-Holland. Ook Gelderland (+3%) en Zeeland (+3%) komen met een vierkantemeterprijs van respectievelijk € 11,11 en € 12,24 niet in de buurt van de prijzen in de randstadprovincies. 

Volgens Jasper de Groot, directeur van Pararius, is enige nuance wel noodzakelijk. “De dure huurprijzen in Noord-Holland worden onder andere veroorzaakt doordat grote, dure steden zoals Haarlem en Amsterdam het gemiddelde omhoog trekken. Daarnaast worden er in  Noord-Holland naar verhouding meer gemeubileerde woningen aangeboden dan kale of gestoffeerde woningen. Gemeubileerde woningen zijn vanzelfsprekend duurder en hebben een opdrijvend effect op de prijs.”

Middelgrote steden betaalbaar alternatief voor grote stad

Middelgrote steden winnen sterk aan populariteit. Dit signaleerde Pararius al in de Huurmonitor over het eerste kwartaal van 2019⁵ en ook dit kwartaal bevestigen de cijfers het opnieuw: woningzoekenden verbreden hun zoekgebied naar plekken buiten de grote steden.

“Wanneer de prijzen in een grote stad een prijsplafond bereiken en mensen niet meer bereid zijn meer te betalen, is dit een logisch gevolg, aldus De Groot. “Woningzoekenden zullen dan concessies doen. Niet alleen op woningkenmerken, zoals oppervlakte, maar ook op locatie. Woningzoekenden wijken daarom uit naar randgemeenten waar de huurprijzen lager liggen en waar de kans op het vinden van een betaalbare huurwoning groter is.” 

Een goed voorbeeld is Hoofddorp, waar de prijzen een stuk harder stijgen dan in grotere nabije steden zoals Amsterdam (+2,8%) en Haarlem (+3,5%). Huurders betaalden ruim 17,5 procent meer dan hetzelfde kwartaal een jaar geleden: € 17,59 per vierkante meter per maand. Nieuwe huurders betalen in Hoofddorp nog altijd ruim twee euro minder per vierkante meter dan in Haarlem, en ruim zes euro minder dan in Amsterdam. Dit betekent dat een nieuwe huurder in Hoofddorp gemiddeld € 1.320 per maand betaalde voor een vrijesectorwoning van 75 vierkante meter. Zo’n zelfde woning kost in Haarlem € 1.463 per maand en in Amsterdam ben je nog iets duurder uit: € 1.760. 

“Amsterdam is voor veel mensen minder interessant vanwege hoge huurprijzen en het schaarse woningaanbod. Hoofddorp is een goed alternatief: de woningen zijn hier een stuk betaalbaarder en de ligging ten opzichte van Amsterdam is gunstig”, stelt De Groot. 

Ook Pieter Jan de Baat van Househunting Woonbemiddeling erkent dat de huurprijzen in Hoofddorp stijgen. “Hoofddorp wint aan populariteit bij expats. Veel multinationals hebben zich gevestigd rond het NS station en Schiphol Zuid en de stad beschikt inmiddels over goed winkelaanbod, goede voorzieningen, horeca en twee internationale (lagere) scholen. Hierdoor en door de hoge prijzen in Amsterdam is Hoofddorp voor veel expats een prima woonplaats.”

Ook in Den Haag stegen de huurprijzen minder hard dan in omliggende, middelgrote steden. In de stad zelf stegen de prijzen van vrijesectorhuurwoningen licht met 2,1 procent tot
€ 16,24 per vierkante meter per maand. In Delft, gelegen onder de rook van Den Haag, zitten de prijzen nog in de lift. Met een vierkantemeterprijs van € 16,61 betaalden huurders 10,2 procent meer dan hetzelfde kwartaal een jaar eerder. 

“De huurprijzen in Delft stijgen harder dan in Den Haag en Rotterdam. Deze prijsstijging is het gevolg van de drukke expatmarkt in Delft en de afname van het aantal sociale huurwoningen, waardoor ook de lokale huurder is aangewezen op de vrije sector”, geeft Caroline Steijger van Björnd Makelaardij aan. “Het Delftse college wil de komende jaren vooral werk maken van de bouw van huurwoningen in het middensegment.”

Ook in Zoetermeer en Leiden nemen de huurprijzen toe. Afgelopen kwartaal betaalden huurders in Zoetermeer € 11,77 per vierkante meter per maand, 11,2 procent meer dan vorig jaar. In Leiden stegen de prijzen met 6 procent naar een vierkantemeterprijs van € 18,00. 

Rotterdam

In Rotterdam daalden de prijzen van huurwoningen in de vrije sector afgelopen kwartaal licht. Nieuwe huurders betaalden 3,4 procent minder dan vorig jaar: € 15,94 per vierkante meter. 

Deze prijsdaling wordt vooral gedragen door het Centrum van Rotterdam, waar de prijzen met ruim 9,2 procent daalden tot € 18,99 per vierkante meter per maand. In randwijken zoals Charlois (€ 13,09), Prins-Alexander (€ 12,61) en Hillegersberg-Schiebroek (€ 16,79) nemen de prijzen nog wel toe. De toenemende populariteit van Rotterdamse randwijken werd al eerder opgemerkt in een onlangs verschenen regionale Huurmonitor.⁶

Amsterdam 

De huurprijsstijging in onze hoofdstad is al enkele kwartalen op rij zeer gematigd. Afgelopen kwartaal stegen de huurprijzen van vrijesectorwoningen met 2,8 procent. Nieuwe huurders betaalden € 23,47 per vierkante meter per maand. Binnen Amsterdam zijn echter wel verschillen in prijsstijgingen waarneembaar. Zo stegen de huurprijzen in stadsdeel Zuidoost afgelopen kwartaal met bijna twee euro tot € 17,24 per vierkante meter (+10,6%). De prijsstijging in Amsterdam Centrum was gematigder: hier betaalden nieuwe huurders € 25,86 per vierkante meter per maand, 4 procent meer dan vorig jaar. Amsterdam Centrum is daarmee nog altijd de duurste wijk van onze hoofdstad.

Dimitry Jansen van JLG Real Estate BV: “Wij zien een toename in de interesse naar huurwoningen in gebieden buiten het centrum, met name in de buitengebieden zoals Zuidoost. Veel jonge internationals wijken daar naar uit om bijvoorbeeld een woning te delen met huisgenoten.”

Prijzen in Tilburg en Utrecht hebben nog geen plafond bereikt 

De gematigde prijsstijgingen in de meeste grote steden doen vermoeden dat een prijsplafond inmiddels is bereikt. In Utrecht, na Amsterdam de duurste stad om te wonen, lijkt van een prijsplafond echter nog geen sprake. In het derde kwartaal van 2019 stegen de huurprijzen met 8,6 procent tot € 18,00 per vierkante meter per maand.

Ook in Tilburg betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal aanzienlijk meer dan een jaar geleden. De vierkantemeterprijzen stegen hier met 9 procent, wat neerkomt op € 12,35 per vierkante meter per maand.

Oplevervorm en woningtype

Pararius maakt onderscheid tussen kale, gestoffeerde en gemeubileerde woonruimten. Een kale woonruimte is het goedkoopst om te huren. Per vierkante meter betaalde een nieuwe huurder afgelopen kwartaal € 11,56 per vierkante meter per maand (+6%). Een gestoffeerde woning is zo’n vier euro duurder: € 15,83 per vierkante meter (+5%). Vanzelfsprekend is een gemeubileerde woning de duurste categorie, hiervoor werd gemiddeld € 19,33 per vierkante meter per maand betaald in het derde kwartaal van 2019, zo’n twee procent meer dan vorig jaar.

Huurprijzen per oplevervorm

Gekeken naar oppervlaktesegmenten zijn kleinere woningen het duurst om te huren. De vierkantemeterprijs van een woning tussen de 60 en 75 vierkante meter was afgelopen kwartaal € 19,71. Woningen tussen de 75 en 100 vierkante meter, waarvan er op Pararius het meest werden aangeboden, zijn zo'n drie euro goedkoper: € 16,72 per vierkante meter per maand.

Huurprijzen per oppervlaktesegment

Opvallend is dat de prijs van vrijstaande woningen het afgelopen kwartaal met ruim 15 procent is toegenomen. Per vierkante meter betaalden nieuwe huurders € 15,44 per maand. “Dat is bijna twee euro meer dan een jaar geleden”, concludeert De Groot. “In dit oppervlaktesegment is nog ruimte voor de prijzen om te stijgen, terwijl je ziet dat de huurprijs voor een appartement nog maar licht stijgt.” Voor appartementen betaalden nieuwe huurders afgelopen kwartaal per vierkante meter een halve euro meer dan een jaar geleden, een prijsstijging van 2,8 procent.

Marktwerking moet zorgen voor gezonde woningmarkt 

De sterker toenemende prijzen in middelgrote steden en matige prijsstijgingen in grote steden laten duidelijk zien dat vraag en aanbod van grote invloed zijn op de huurprijs. De Groot: “In grote steden zie je dat wanneer de vraag naar woningen afneemt, bijvoorbeeld omdat woningen te duur worden, de prijzen op den duur minder hard stijgen of zelfs dalen omdat mensen naar alternatieven buiten de stad kijken. In middelgrote steden groeit dan de vraag en bij gelijkblijvend aanbod nemen de huurprijzen hier toe.” 

De overheid probeert op allerlei mogelijke manieren in te grijpen om de stijgende huurprijzen te beteugelen. Tijdens Prinsjesdag werd aangekondigd dat de ministerraad heeft ingestemd met een wetsvoorstel waarin maatregelen staan die de kans op een betaalbare huurwoning moet vergroten.⁷ Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning wordt de inkomensgrens van een meerpersoonshuishouden verhoogd naar 42.000 euro en voor een eenpersoonshuishouden verlaagd naar 35.000 euro. 

Om de lange wachtlijsten voor een huurwoning tegen te gaan, wil de ministerraad bovendien dat woningcorporaties de huur van mensen met een hoog inkomen maandelijks met 50 tot maximaal 100 euro mogen verhogen. Deze groep huurders moet zo gestimuleerd worden om door te schuiven naar een hoger huursegment, zodat wachttijden zullen afnemen. 

Volgens De Groot zijn deze maatregelen vooral symptoombestrijding. “De huidige overheidsmaatregelen zijn kortetermijnoplossingen, terwijl langetermijnoplossingen zoals het bijbouwen van woningen juist nodig zijn. Maatregelen van de overheid om de kansen op het vinden van een geschikte woning te vergroten, pakken de kern van het probleem niet aan. De woningvoorraad wordt met zulke maatregelen namelijk niet vergroot, je vergroot slechts het aantal mensen dat in aanmerking komt voor een bepaalde woning. Er moet veel meer druk worden gezet op het sneller bijbouwen van woningen in de vrije sector.”

Regulering door de overheid staat het gezond worden van de huurmarkt alleen maar in de weg. De Groot: “Het is belangrijk om de markt zijn werk te laten doen. Op dit moment is de woningmarkt een interessante investering voor institutionele beleggers en particuliere verhuurders. Zij zijn bereid te investeren in de bouw van nieuwe woningen, maar worden door alle opgelegde regulering vanuit de overheid nu afgeschrikt.” Daarnaast zorgen te weinig geschikte bouwlocaties⁸, het stilleggen van vergunningverlening sinds de uitspraak van de Raad van State inzake het Programma Aanpak Stikstof (PAS)⁹ en een gebrek aan mankracht in de bouwsector¹⁰ voor een enorme vertraging in de realisatie van nieuwe woningen. 

De Groot prijst aangekondigde initiatieven zoals die van de Rabobank en ontwikkelaar BPD. Zij hebben het BPD Woningfonds opgericht en trekken 5 miljard euro uit om meer woningen in het middensegment te realiseren.¹¹ “Meer huurwoningen in het middensegment betekent dat de kans dat huurders sneller een geschikte woning vinden, toeneemt. Vraag en aanbod komen hierdoor meer in balans en de prijzen zullen dan ook weer dalen.”

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 11.608 woningen die in het afgelopen kwartaal via Pararius zijn verhuurd. De staat waarin een woning wordt verhuurd en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrijesectorhuurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 60 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de € 720,42 (geliberaliseerde grens per 1 januari 2019 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 50 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = €164.67 / 10 = €16,47 per m2 p/mnd

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is met 300.000 buitenlandse kenniswerkers werkzaam in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland. Pararius werd opgericht in 2006 en is onderdeel van Real Estate Classifieds BV.