Huurprijsstijging in vrije sector koelt af 

Landelijke prijsstijging bleef heel 2019 onder de vijf procent 

Pararius Huurmonitor Q4 2019

Sinds het vierde kwartaal van 2018 blijven de prijsstijgingen elk kwartaal onder de 5 procent, blijkt uit de laatste cijfers van woningplatform Pararius. In het vierde kwartaal van 2019 stegen de huurprijzen met 4,8 procent naar een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 16,77 per maand ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder.

In de vijf grootste steden (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven) was de prijsstijging nog kleiner: daar stegen de prijzen met niet meer dan 3,4 procent ten opzichte van Q4 2018. In de eerste drie kwartalen van 2019 werden er nog wel grote prijsstijgingen gemeten. Zo nam de gemiddelde huurprijs in de vrije sector in Utrecht, Rotterdam en Eindhoven in het eerste kwartaal van 2019 nog toe met minimaal 7,6 procent.

Amsterdam drukt op landelijke huurprijsstijging

Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven hebben als grootste steden van Nederland vanzelfsprekend een belangrijke invloed op het landelijk gemiddelde. In de grote steden is de woningvoorraad, de doorstroom en de vraag naar woningen immers het grootst. Amsterdam (+3,1%) heeft een drukkend effect op de landelijke huurprijsstijging. Als Amsterdam buiten beschouwing wordt gelaten, komt de gemiddelde landelijke huurprijsstijging op 5,3 procent uit: 0,5 procentpunt hoger dan wanneer Amsterdam wél wordt meegeteld. Hieruit blijkt dat de prijzen in de rest van Nederland procentueel gezien harder stijgen dan in Amsterdam. 

De absolute huurprijs ligt landelijk gezien een stuk lager als Amsterdam buiten beschouwing wordt gelaten. Amsterdam is met een gemiddelde huurprijs van 

€ 23,68 per vierkante meter per maand de duurste stad van Nederland. Onze hoofdstad trekt het gemiddelde daardoor flink omhoog. Rekenen we Amsterdam niet mee, dan was de gemiddelde huurprijs landelijk € 14,79 per vierkante meter per maand. Dat is € 1,83 minder dan wanneer Amsterdam wel wordt meegeteld (€ 16,77 per maand).

Geringe prijsstijging in de vijf grootste steden 

Amsterdam (+3,1%) is niet de enige grote stad waar de prijsstijging het afgelopen kwartaal gering was. Ook in Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Eindhoven was de prijsstijging klein: daar stegen de huurprijzen voor nieuwe huurders respectievelijk 3,0 procent, 3,1 procent, 3,2 procent en 0,7 procent. 

De absolute prijzen in de vier steden liggen verder uit elkaar. Amsterdam is met € 23,68 per vierkante meter per maand veruit het duurst. Een vrije sector huurwoning in Utrecht - de op één na duurste stad op Pararius - is met een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 17,80 bijna 6 euro goedkoper dan in Amsterdam. De prijzen tussen Den Haag, Rotterdam en Eindhoven liggen minder ver uit elkaar: in Den Haag betaalden nieuwe huurders € 16,34 per vierkante meter voor een vrije sector huurwoning. In Rotterdam was dat € 16,26. Eindhoven is de goedkoopste stad van de G5: nieuwe huurders betaalden € 14,53 per vierkante meter per maand. 

Verschillen binnen Amsterdam

Ook binnen de steden zijn de verschillen groot. Zo is het prijsverschil tussen de duurste en goedkoopste wijk in Amsterdam € 8,85 per vierkante meter per maand. In Zuid Oost - de goedkoopste wijk - betaalden nieuwe huurders € 16,99 per vierkante meter per maand. De prijzen stegen hier echter sterk: ten opzichte van het laatste kwartaal van 2018 is er een groei van 8,7 procent. Ook in Noord stegen de prijzen: daar betaalden nieuwe huurders met € 18,90 per vierkante meter per maand 6,3 procent meer dan in dezelfde periode van 2018. In de duurste wijk, Centrum, was de prijsstijging met 3,4 procent een stuk kleiner. Nieuwe huurders moeten dan wel dieper in de buidel tasten: een vrijgekomen huurwoning wordt daar verhuurd voor gemiddeld € 25,84 per vierkante meter per maand. Amsterdam Centrum is daarmee gemiddeld de duurste locatie van Nederland om een woning te huren. 

Rotterdam 

In het centrum van Rotterdam, tevens de duurste wijk van de stad, zijn nieuwe huurders in de vrije sector een stukje goedkoper uit. Daar kost een huurwoning € 19,60 per vierkante meter per maand (+3,8%). De goedkoopste wijk is Prins Alexander: daar betaalden nieuwe huurders € 11,58 per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector. Dat is opvallend, want dat is goedkoper dan het vierde kwartaal van 2018 (-2,4%). Over het algemeen stijgen de prijzen in de goedkopere wijken juist. De grootste prijsstijging werd gemeten in Delfshaven: daar stegen de prijzen met 9,3 procent naar € 15,69 per vierkante meter per maand. Een jaar eerder was dat nog € 14,35 per vierkante meter per maand. Olivier Klaasman van Stad&Land makelaars geeft aan dat de huizenzoekers niet meer zo snel bereid zijn om de huidige huurprijzen te betalen. “Je merkt dat de huurmarkt rustig afkoelt. Vanuit Delfshaven ben je relatief snel in het centrum, dus dit kan een goede uitwijkmogelijkheid zijn als mensen de hogere vrije sector huurprijzen in het centrum van Rotterdam niet willen of kunnen betalen. Als de vraag toeneemt in een wijk, gaan de huurprijzen vaak omhoog", aldus Olivier.

Utrecht 

In Utrecht daalden de prijzen in een groot aantal wijken. In Overvecht daalden de prijzen, nieuwe huurders betaalden met een gemiddelde huurprijs van € 13,14 per vierkante meter zo’n  9,7 procent minder. In Zuidwest, West en Noordwest - relatief dure wijken van Utrecht - daalden de prijzen minder hard. Daar betaalden nieuwe huurders respectievelijk 5,5 procent, 1,9 procent en 0,5 procent minder. 

Aan de andere kant van Utrecht werden er juist prijsstijgingen gemeten: in het centrum werden nieuw beschikbare huurwoningen in de vrije sector 5,7 procent duurder. Daar betaalden nieuwe huurders in de vrije sector € 20,13 per vierkante meter en kwam de gemiddelde prijs voor het eerst boven de € 20,00 uit. Ook in Leidsche Rijn stegen de prijzen, maar hier wonen huurders goedkoper. Een huurwoning kost daar gemiddeld € 12,34 per vierkante meter per maand, een stijging van 7,4 procent. 

Eindhoven

In Eindhoven zijn ook in de wijken slechts kleine veranderingen in huurprijs gemeten. In Centrum (-0,9%), Stratum (-2,1%), Strijp (-1,7%) en Tongelre (-0,9%) namen de prijzen licht af. Alleen in Gestel stegen de prijzen relatief hard: een huurwoning in de vrije sector werd voor nieuwe huurders 7,4 procent duurder (€ 14,33 per vierkante meter per maand). In Stratum en Centrum zijn woningen echter wel duurder: daar betaalden nieuwe huurders respectievelijk € 15,85 en € 16,74. 

Enkele uitschieters

Buiten de Randstad werden er ook enkele uitschieters gemeten. De prijzen in Bussum stegen het hardst: daar betaalden nieuwe huurders het vierde kwartaal van 2019 € 15,49, ruim 14 procent meer dan het vierde kwartaal van 2018. Ook in Amersfoort werd een stijging van 14 procent gemeten. Daar betaalden nieuwe huurders € 13,25.

In Apeldoorn betaalden nieuwe huurders een vierkantemeterprijs van € 10,72, zo’n 12 procent meer dan het vierde kwartaal van 2018. Erik Keizer van makelaarskantoor Domica Apeldoorn merkt op dat er tegenwoordig meer vraag is vanuit de Randstad of andere grotere steden zoals Arnhem en Amersfoort. “Deze huizenzoekers gaan verder kijken en Apeldoorn ligt op een strategisch aantrekkelijke locatie ten opzichte van andere middelgrote steden. Ook starters en jonge stellen gaan vaker eerst huren omdat zij op dit moment nog niet kunnen kopen. Dit duwt de vraagprijs van vrije sector huurwoningen in Apeldoorn omhoog.”  In Nijmegen, Enschede en Breda stegen de prijzen met zo’n 8 procent. In Tilburg betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal 7,5 procent meer.

Provincies 

Ook op provincieniveau zijn er enkele prijsstijgingen te zien. Zo namen de prijzen in Friesland met 9,8 procent toe en in Flevoland met 9,6 procent. Flevoland kent een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 13,56. De Friese prijzen zijn relatief laag te noemen. Friese huurders betaalden het afgelopen kwartaal zo’n € 9,33 voor een vrijgekomen huurwoning. Daarmee is Friesland de goedkoopste provincie om te huren. 

In Overijssel en Drenthe namen de vrije sector huurprijzen met respectievelijk 6,3 procent en 4,9 procent toe naar € 10,33 en € 10,28 per vierkante meter per maand. Deze provincies zijn op Friesland na de goedkoopste provincies van Nederland.

Provincie Utrecht is opvallend. Ondanks dat de huurprijs in de stad Utrecht met slechts 3,4 procent toenam, werd er in de provincie een stijging gemeten van 6,9 procent. Nieuwe huurders in de provincie betaalden het vierde kwartaal van 2019 € 16,17 per vierkante meter per maand voor een vrijgekomen huurwoning in de vrije sector. Daarmee is de provincie Utrecht, net als de stad, de op één na duurste van Nederland. Noord-Holland gaat aan kop: daar betaalden nieuwe huurders € 21,73 per vierkante meter per maand (+3%). In Zuid-Holland is huren iets goedkoper dan in Utrecht: daar betaalden nieuwe huurders € 15,86 (+3,3%).

Zeeland is de enige provincie waar de huurprijs licht daalde. De gemiddelde prijs nam hier met 1,2 procent af naar € 11,91. 

Gemeubileerde appartementen het duurste woningtype

Kijken we landelijk naar woningtypes, dan zijn appartementen veruit het duurst om te huren. Het verschil in de huurprijzen van appartementen en eengezinswoningen is aanzienlijk. Nieuwe huurders betaalden in het vierde kwartaal van 2019 gemiddeld € 18,27 per vierkante meter per maand voor een appartement (+3,9%), terwijl de vierkantemeterprijs van eengezinswoningen op € 12,59 lag (+4,2%). 

Naast het woningtype is er een groot verschil te zien in oplevervorm. Pararius maakt onderscheid tussen drie verschillende oplevervormen: kaal, gestoffeerd en gemeubileerd. Kale woonruimten waren met een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 11,86 in het vierde kwartaal van 2019 (+5,5%) veruit het goedkoopst. Wie een gestoffeerde woonruimte wilde huren betaalde een stuk meer: € 16,03 per m2 per maand (+5,7%). Ondanks dat de huurprijzen van gemeubileerde woningen met slechts 3,6 procent toenamen, is de vierkantemeterprijs van deze woningen nog steeds het hoogst. Nieuwe huurders betaalden in het laatste kwartaal van 2019 gemiddeld € 19,56 per m2 per maand voor een gemeubileerde huurwoning.

Van alle woningtypen betaalde men het laatste kwartaal van 2019 het meest voor een gemeubileerd appartement: maar liefst € 20,47 per vierkante meter per maand. Dit is een stijging van 3,8 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Voor een kaal appartement van 75 vierkante meter betaalde een nieuwe huurder in het vierde kwartaal van 2019 landelijk gezien gemiddeld € 962. Voor hetzelfde, gemeubileerde appartement was de gemiddelde huurprijs € 1.432 per maand. 

Het groeiende aantal expats oefent een grote vraag uit op het gemeubileerde segment binnen de vrije sector. Waar in 2015 nog ongeveer 12.000 aanvragen voor een werkvergunning in Nederland werden gedaan, waren dit er in het afgelopen jaar bijna 20.000.⁴ Het grootste deel van deze aanvragen werd gedaan door hoogopgeleide arbeidsmigranten vanuit India, China en Amerika. Expats verblijven vaak voor een korte periode in Nederland en zijn daarom meestal op zoek naar gemeubileerde huurwoningen. 

Geen buitensporige prijsstijgingen

De vrije sector huurmarkt lijkt al enkele kwartalen op rij in rustiger vaarwater te zijn gekomen: geen enorme stijgers, geen hoge pieken. “De prijsstijgingen die we nu meten zijn niet buitensporig hoog”, zegt Jasper de Groot, directeur van Pararius. "Ter vergelijking: de gemiddelde landelijke prijsstijging in de vrije huursector komt niet hoger uit dan de maximaal mogelijke prijsstijging in de sociale huursector."

Huurprijzen van sociale huurwoningen voor zittende huurders mogen volgens de wet jaarlijks met maximaal 4,1 tot 5,6 procent stijgen, afhankelijk van het inkomen van de huurder.⁵ Vanaf 1 juli 2020 zijn die percentages vastgesteld op 5,1 procent tot 6,6 procent.⁶ “Daar zit de vrije sector dus nog onder”, zegt De Groot. Ook in vergelijking met de koopmarkt groeit de vrije huursector minder hard. Het laatste kwartaal van 2019 stegen de prijzen van koopwoningen in Nederland met 8% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder.⁷ 

De cijfers van Pararius zijn bovendien gebaseerd op woningen die aan nieuwe bewoners worden verhuurd. Mensen die al een huurwoning hebben en dus niet zijn verhuisd in de afgelopen periode, krijgen vaak alleen een huurverhoging die de inflatie volgt. “Na een huurperiode van 12 maanden wordt de huur verhoogd op basis van een in de huurovereenkomst opgenomen indexeringsclausule. Huurders weten daardoor precies wat hen financieel te wachten staat op het moment dat ze de huurwoning betrekken”, zegt De Groot. 

Bouwachterstand oplossen 

Toch zijn de problemen in de vrije sector huurmarkt nog niet opgelost. “De vraag naar woningen wordt niet minder en het aanbod neemt niet snel genoeg toe”, verklaart De Groot. 

Wel is er klein lichtpuntje te benoemen: de bouwachterstand die de afgelopen jaren is opgedaan, kan de komende jaren deels worden ingelopen, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Planbureau voor de Leefomgeving.⁸ Dat komt met name doordat tot aan 2025 het aantal huishoudens minder hard zal groeien dan eerder werd verwacht. Na 2025 groeit het aantal huishoudens naar verwachting echter weer even hard als het aantal woningen door nieuwbouw. 

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 11.202 woningen die in het afgelopen kwartaal via Pararius zijn verhuurd. De staat waarin een woning wordt verhuurd en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrije sector huurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de € 720,42 (geliberaliseerde grens per 1 januari 2019 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 50 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = € 164.67 / 10 = € 16,47 per m2 p/mnd

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is met 300.000 buitenlandse kenniswerkers werkzaam in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland. Pararius werd opgericht.