Huurprijsontwikkeling Noord-Brabant

Populariteit Brabantse steden neemt toe

Pararius Huurmonitor Provincie Noord-Brabant - H1 2019

In Noord-Brabant betaalden nieuwe huurders in de eerste helft van 2019 gemiddeld € 12,96 per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector. Dat is bijna een euro meer dan dezelfde periode in 2018: toen betaalden nieuwe huurders € 12,05 per vierkante meter per maand. Dat blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius.

Eindhoven heeft een grote invloed op de gemiddelde provincieprijs. Nieuwe huurders betaalden in de lichtstad gemiddeld € 14,84 per vierkante meter per maand: een stijging van 8,8 procent ten opzichte van de eerste helft van 2018. Naast Veldhoven en Helmond is Eindhoven de hoogste stijger en zijn Brabantse huurders in Eindhoven tevens het duurst uit. 

In de eerste helft van 2018 betaalden nieuwe huurders € 13,64 per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector. Ook toen was Eindhoven de duurste stad.

Grote verschillen binnen Eindhoven

Binnen Eindhoven zijn er echter grote verschillen te zien: Eindhoven Centrum is ruim € 4,00 per vierkante meter per maand duurder dan de goedkoopste wijk Woensel-Noord.

Huurwoningen die het afgelopen half jaar (opnieuw) beschikbaar kwamen voor verhuur, kostten in de wijk Centrum gemiddeld € 17,19 (+8,7%) per vierkante meter per maand. In dezelfde periode van 2018 was dit € 15,82. Ook Stratum is een relatief dure wijk voor nieuwe huurders: daar kostte een vrije sector huurwoning in de eerste helft van 2019 gemiddeld € 16,07 (+8,5%) per vierkante meter per maand. Dat was een jaar geleden
€ 14,81. 

De goedkoopste wijk in Eindhoven is Woensel-Noord. Daar betaalden nieuwe huurders gemiddeld € 12,92 (+12,3%) per vierkante meter per maand voor een huurwoning. Een jaar eerder was dit € 11,49. Ook Woensel-Zuid is relatief goedkoop: daar betaalden nieuwe huurders € 1,17 meer, namelijk € 13,24 voor een huurwoning in de vrije sector (+9,6%). 

Volgens de makelaars van Goeth Vastgoed groeit Brainport Eindhoven nog steeds en naar verwachting houden de prijsstijgingen de komende tijd aan. “Door de toestroom van expats blijft er een tekort op de woningmarkt, waardoor de huurprijzen stijgen. Met name het centrum van Eindhoven en alles binnen 30 minuten fietsen van het centraal station is populair.”

Veldhoven en Helmond 

Ook onder de rook van Eindhoven stijgen de prijzen. In Veldhoven steeg de gemiddelde huurprijs voor nieuwe huurders in de vrije sector het eerste gedeelte van dit jaar naar
€ 12,81 per vierkante meter per maand. Dat is een stijging van 11,9 procent ten opzichte van 2018. Toen was de huur nog € 11,44. 

De makelaars van Goeth Vastgoed merken op: “Verhuurders zien dat woningen snel worden verhuurd, waardoor ze steeds hogere huurprijzen kunnen vragen.” Ook de stijgende prijzen in Eindhoven hebben invloed op de prijsontwikkeling in Veldhoven. “Beleggingen zijn in Eindhoven moeilijk te vinden op dit moment. Mensen die een woning willen kopen voor de verhuur, vergroten daarom het zoekgebied. Ook omliggende steden en dorpen worden populair. Daarnaast blijven ook bedrijven in en om Veldhoven flink groeien, waardoor er meer vraag is naar woningen.”

Huren in Helmond

Vijftien kilometer ten oosten van Eindhoven zijn huurwoningen minder duur: in Helmond betaalden nieuwe huurders zo’n € 10,19 (+9,2%) per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector. Dat was een jaar eerder nog € 9,33.

Breda

Stijgende prijzen in Breda 

Ook in Breda stegen de prijzen relatief hard. Nieuwe huurders in de vrije sector betaalden in de eerste helft van dit jaar gemiddeld € 13,54 per vierkante meter per maand. Dat is een stijging van 8,2 procent ten opzichte van de eerste helft van vorig jaar. De duurste wijk van Breda is het Centrum. Nieuwe huurders betaalden hier meer dan het gemiddelde: maar liefst € 14,25 per vierkante meter per maand. Dit is een stijging van 7,8 procent: bijna een euro meer dan een jaar eerder.

Grote prijsstijgingen in Zuid en Oost

De grootste prijsverschillen werden gemeten in de wijken Zuid en Oost. Na het Centrum zijn dit dan ook de duurste wijken van de stad. In Zuid betaalden nieuwe huurders het eerste half jaar van 2019 € 14,03 (+12,9%) per vierkante meter per maand.

In dezelfde periode in 2018 betaalden nieuwe huurders € 12,43. Ook in Oost steeg de vierkantemeterprijs: van € 12,19 naar € 13,83 (+13,4%).     

Volgens Robert Kok, makelaar bij Select-a-House, zijn de stijgende prijzen in Breda goed te verklaren: “Breda is een groeiende stad én het middelpunt van diverse grote steden (Antwerpen, Eindhoven, Rotterdam). Daarnaast komt er een steeds grotere groep expats richting Breda en blijven young professionals na hun studie in de stad wonen. Met name het Centrum, de Stationswijk en Breda Zuid zijn populaire wijken. Dit komt onder andere door de grote innovaties en actieve BIZ-groepen (bedrijven investeringen zone). Denk bijvoorbeeld aan upgrading van de Wilhelminastraat en de diverse kantoorpanden die worden omgebouwd tot woningen.”

Afname in Zuid-Oost

Hoewel de huurprijzen in bijna elke Bredase wijk stegen, namen ze in Zuid-Oost af. Huurders betaalden hier het eerste gedeelte van het jaar gemiddeld € 13,13 (-3%) per vierkante meter per maand, ten opzichte van € 13,54 vorig jaar. Toch woon je in Zuid-Oost niet het goedkoopst. Dat is in Breda Noord: hier betaalden nieuwe huurders € 12,30 (+5,4%) per vierkante meter per maand. In 2018 was dit nog € 11,66. Ook Breda West is relatief betaalbaar. De gemiddelde vierkantemeterprijs steeg hier echter wel met 8,2 procent naar   € 12,78. 

 “Breda West is erg in opkomst. Veel nieuwbouwprojecten gaan hier van start en de anti-kraak panden rondom het Dr. Stuyckenplein worden juist afgebroken. Dit is een goed investeringsgebied, met oog op de toekomst” , aldus Robert Kok.

Den Bosch

Huurprijzen in Den Bosch stijgen gematigd

Ook in Den Bosch stegen de huurprijzen in de eerste helft van dit jaar. Gemiddeld betaalden nieuwe huurders € 13,78 per vierkante meter per maand. Dit is een stijging van 4,8 procent ten opzichte van de vierkantemeterprijs van € 13,19 in het vorige jaar.

Grote verschillen

De verschillen in huurprijzen binnen Den Bosch zijn groot. In de Bossche binnenstad, de wijk Zuidoost en de wijk Maaspoort namen de huurprijzen flink toe. In Zuidoost stegen de vrijesectorhuurprijzen naar € 14,67 (+17,9%) per vierkante meter per maand, terwijl dat in dezelfde periode vorig jaar nog € 12,44 was. In Zuidoost liggen de prijzen echter nog steeds lager dan in de Binnenstad: daar steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met 6,9 procent naar € 15,24. Vorig jaar betaalden nieuwe huurders € 14,25 per vierkante meter per maand. In Maaspoort was de absolute prijsstijging het kleinst, van € 10,21 vorig jaar naar € 10,93 in het eerste gedeelte van het jaar (+7%). In de wijk West bleven de huurprijzen vrijwel gelijk. Huurders betaalden hier in het eerste half jaar van 2018 € 12,81 per vierkante meter per maand. In het eerste gedeelte van vorig jaar was dat € 12,78.  

Volgens Thijs van Nistelrooij, makelaar bij Thuis bij Thijs, zijn de stijgende huurprijzen een direct gevolg van de komst van investeerders en beleggers. “Met name in Zuid-Oost. De ligging van de wijk is erg gunstig en daardoor is het makkelijk om woningen continu te verhuren. Er zijn in deze omgeving bijvoorbeeld relatief veel appartementencomplexen met kleinere, nog enigszins betaalbare appartementen. Deze appartementen worden door beleggers gekocht en verhuurd tegen een voor hen acceptabel rendement.” 

Toch is er volgens Van Nistelrooij geen duidelijk ontwikkelingsklimaat voor huurwoningen in de stad: “Het aantal transformaties wordt steeds minder. Het transformeren van bestaande bouw gebeurt alleen binnen een straal van 15 minuten fietsafstand tot het centrum of het Centraal Station.”

Tilburg

Tilburg relatief goedkoop 

In Tilburg betaalden nieuwe huurders de eerste helft van dit jaar € 12,29 (+6,7%) per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector. Dit was een jaar eerder nog € 11,51. 

Huurwoningen in de vrije sector in Tilburg zijn relatief goedkoop ten opzichte van andere grote steden in Brabant. In Eindhoven, Den Bosch, Breda en Veldhoven betalen nieuwe huurders meer. Dat is opvallend, omdat grote steden over het algemeen duurder zijn dan kleinere steden. Tilburg is de op vijf na grootste stad van Nederland, na Eindhoven, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Amsterdam.

Oud-Noord populairder 

Een van de populairste wijken is Oud-Noord: daar betaalden nieuwe huurders het meest,
€ 12,81 (+5,9%), voor een huurwoning. Dat was in de eerste helft van 2018 nog € 12,10. Ook in de wijk Oud-Zuid betaalden nieuwe huurders relatief veel. Voor een huurwoning in de vrije sector werd gemiddeld € 0,33 meer, namelijk € 12,68 betaald (+2,7%). 

In het centrum van Tilburg zijn vrijesectorhuurwoningen iets goedkoper: daar betaalden nieuwe huurders het eerste half jaar van 2019 € 12,55 per vierkante meter per maand. Het verschil met 2018 is hier wel groter: toen betaalden nieuwe huurders € 11,46. Met 9,6 procent is het centrum wel de grootste stijger in Tilburg. In het eerste gedeelte van 2018 lag de prijs in het centrum nog onder het gemiddelde van de stad. 

Michel Immink, makelaar bij 123wonen.nl, geeft aan dat de prijzen de komende jaren blijven stijgen. “Tilburg is van oudsher een industriestad. De laatste jaren zie je dat veel logistieke bedrijven zich vestigen in de regio waardoor er veel behoefte is aan woonruimte voor onder andere arbeidsmigranten. Hierdoor is veel vraag naar de wat goedkopere woningen. Echter er is weinig aanbod, waardoor ook in Tilburg de prijzen worden opgedreven. Een andere ontwikkeling is dat de expat-huurders van Breda en Eindhoven uitwijken naar Tilburg, omdat hier nog wel betaalbare gemeubileerde woningen te vinden zijn”, aldus Immink.

Bergen op Zoom

Dalende prijzen in Bergen op Zoom

In Bergen op Zoom is een ander beeld te zien dan in de meeste Brabantse steden: daar waren huurwoningen in de vrije sector in het eerste half jaar van 2019 juist goedkoper dan in de eerste helft van 2018.

Dit jaar betaalden nieuwe huurders gemiddeld € 10,01 (-2,9%) per vierkante meter, ten opzichte van € 10,31 vorig jaar. Daarmee is Bergen op Zoom op Pararius de goedkoopste stad in Noord-Brabant om een woning in de vrije sector te huren.

Oude stad hoogste huurprijzen

Ook in Bergen op Zoom-Oude stad en omgeving daalden de huurprijzen licht. Huurders die in het afgelopen half jaar een huurwoning betrokken, betaalden gemiddeld € 10,85 (-1%) per vierkante meter per maand. Dat was vorig jaar nog € 10,97. Bergen op Zoom-Oude stad en omgeving is daarmee wel de duurste buurt van de stad. 

In Bergen op Zoom-West was een zeer geringe prijsstijging te zien. In het eerste half jaar van 2019 kostte een huurwoning in de vrije sector gemiddeld € 8,50 per vierkante meter per maand, tegenover € 8,46 vorig jaar. 

“Ondanks dat Bergen op Zoom de goedkoopste gemeente is, ligt het prijsniveau evengoed hoog”, merkt Ralph Hopmans, makelaar bij Hopmans Wonen, op. “Dat is onder andere te zien aan de vraag naar woningen. Het aantal reacties op nieuw beschikbaar aanbod is bijzonder hoog. Twintig geïnteresseerden voor een gestoffeerde huurwoning met twee slaapkamers en een huurprijs van rond de € 850,00 is geen uitzondering.”

Appartement vs. eengezinswoning in Noord-Brabant 

Naast de stad en de ligging van een woning, heeft ook het type woning een grote invloed op de huurprijs. Vierkantemeterprijzen van appartementen zijn hoger dan eengezinswoningen. Zo betaalden nieuwe huurders voor een appartement in Eindhoven gemiddeld € 16,00 per vierkante meter per maand, terwijl eengezinswoningen in die stad gemiddeld € 12,15 kostten. Appartementen in Helmond zijn het goedkoopst: daar betaalden nieuwe huurders het eerste half jaar € 11,12 per vierkante meter. Eengezinswoningen zijn in Bergen op Zoom het goedkoopst om te huren: die kostten het afgelopen jaar gemiddeld € 9,02 per vierkante meter per maand.

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze regionale huurmonitor zijn gebaseerd op woningen die in het afgelopen half jaar via Pararius zijn verhuurd in de Provincie Noord-Brabant. De staat waarin een woning wordt verhuurd en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende half jaar werden afgemeld. Alleen wijken waar over het gehele half jaar meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrijesectorhuurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de € 720,42 (geliberaliseerde grens per 1 januari 2019 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 50 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = €164.67 / 10 = €16,47 per m2 p/mnd

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is met 300.000 buitenlandse kenniswerkers werkzaam in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland. Pararius werd opgericht in 2006 en is onderdeel van Real Estate Classifieds BV.