Huurprijsdaling ingezet in alle G5-steden

Forse prijsdalingen in centrum Amsterdam en Rotterdam 

Pararius huurmonitor Q1 2021

De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector is in het eerste kwartaal van 2021 met 2,4 procent gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Nieuwe huurders betaalden € 16,34 per vierkante meter per maand, blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius.

Pararius gaat uit van drie oplevervormen: kaal, gestoffeerd of gemeubileerd. Gemeubileerde woningen vallen logischerwijs in de duurste categorie huurwoningen. In het eerste kwartaal van 2021 betaalden nieuwe huurders € 18,23 per vierkante meter per maand voor een gemeubileerde woning in de vrije sector. Dat is 6,7 procent minder dan een jaar eerder. De prijs van gestoffeerde huurwoningen daalde het afgelopen kwartaal met 3,2 procent naar € 15,48 per vierkante meter per maand. 

Voor een kale huurwoning betaalden nieuwe huurders € 12,42 per vierkante meter per maand, 2 procent meer dan hetzelfde kwartaal van 2020. Dat de huurprijzen van kale huurwoningen op Pararius afgelopen kwartaal zijn gestegen ligt in lijn met de meest recente cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).⁴

Gemiddelde vierkantemeterprijs per oplevervorm:

Prijzen dalen in 5 grote steden 

Het is voor het eerst dat er in de vijf grootste steden van Nederland overal prijsdalingen werden gemeten op Pararius. “Vorig kwartaal daalden de huurprijzen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Eindhoven”, zegt Jasper de Groot, directeur van Pararius. “In Utrecht was dit vorig kwartaal niet het geval, toen bleven de prijzen gelijk aan het jaar ervoor.” In het eerste kwartaal van 2021 daalde de gemiddelde huurprijs van woningen in de vrije sector in de Domstad met 0,7 procent naar €17,78 per vierkante meter per maand. 

In Den Haag daalde de gemiddelde huurprijs van een woning in de vrije sector met 3,5 procent naar € 15,95 per vierkante meter per maand. In Eindhoven daalden de prijzen minder hard: in het eerste kwartaal van 2021 daalde de gemiddelde huurprijs met 2,4 procent naar € 14,08 per vierkante meter per maand.

Amsterdam

De huurprijzen in de hoofdstad Amsterdam dalen sinds het vierde kwartaal van 2019 en deze prijsdaling zet onverminderd door: nieuwe huurders betaalden het afgelopen kwartaal 7,4 procent minder dan een jaar geleden. Een vrije sector huurwoning kost in de hoofdstad gemiddeld € 21,76 per vierkante meter per maand. Sinds de eerste metingen van Pararius (Q1 2011) werd niet zo’n grote procentuele prijsdaling gemeten. Het is bijna zes jaar geleden (Q3 2015) dat de vierkantemeterprijs in Amsterdam op dit niveau lag. 

Ook in bijna alle stadsdelen daalden de huurprijzen het afgelopen kwartaal. In Amsterdam Centrum betaalden nieuwe huurder 8,9 procent minder dan vorig jaar:
€ 23,51 per vierkante meter per maand. Het centrum van Amsterdam blijft ondanks deze prijsdaling nog altijd het duurste stadsdeel van Nederland om een woning te huren. In Amsterdam Zuidoost zijn woningen relatief gezien het goedkoopst, de huurprijzen krijgen hier nog kans om te stijgen. Nieuwe huurders betaalden 0,9 procent meer dan een jaar geleden: € 17,20 per vierkante meter per maand. 

Tom Booij, eigenaar van Booij Makelaardij, geeft aan dat gemeubileerde appartementen, met name in de binnenstad en Amsterdam Zuid, niet meer zo snel verhuurd worden als een jaar geleden. "Ons aanbod bestaat vaak uit centraal gelegen huurwoningen met een groter oppervlakte die in het duurdere segment vallen. Wij merken dat sinds de coronacrisis de vraag van internationale klanten zoals expats en bedrijven is afgenomen. Als huurwoningen langer leeg blijven omdat ze minder makkelijk verhuurd worden, is het een logisch vervolg dat de prijzen naar beneden worden bijgesteld door de verhuurder", zegt Booij.

Rotterdam

De prijsontwikkelingen in Rotterdam zijn vergelijkbaar met Amsterdam: ten opzichte van het eerste kwartaal van 2020 daalden de gemiddelde vierkantemeterprijs met 7,8 procent. Een huurwoning in de vrije sector kostte per vierkante meter gemiddeld € 15,20. 

Op wijkniveau lopen zowel de huurprijzen als de verhouding tussen prijsstijgingen en -dalingen nog uiteen. Huurprijzen daalden in onder andere Charlois (-5,4%), Delfshaven (-3,8%) en Hillegersberg-Schiebroek (-12,8%). Ook in het centrum van Rotterdam daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs: nieuwe huurders betaalden € 16,81 per vierkante meter per maand, dat is 14,4 procent minder dan een jaar geleden. In de wijken Kralingen-Crooswijk en Prins Alexander stegen de huurprijzen met respectievelijk 3,8 en 2,5 procent. 

Roderik Klarenbeek van NVM Makelaarskantoor G. Kok geeft aan dat, zeker in duurdere wijken zoals Hillegersberg-Schiebroek, tegenwoordig veel minder grondgebonden eengezinswoningen beschikbaar komen voor de verhuur. “Eengezinswoningen bevinden zich met name op de meest gewilde en dure locaties in deze wijk, maar dat aanbod wordt steeds beperkter”, stelt Klarenbeek. “Diverse verhuurders die tientallen jaren hun woningen hebben verhuurd voor een goede huurprijs, besluiten om deze woningen nu te verkopen vanwege de huidige hoge koopsommen. Wat overblijft is een nog kleiner huuraanbod van eengezinswoningen. De huidige transacties waarop de gegevens nu worden gebaseerd zijn dus voornamelijk appartementen op minder populaire locaties in een lagere prijscategorie.”

Middelgrote steden

Middelgrote steden in Nederland laten een verdeeld beeld zien. Net als in de grote steden daalden de huurprijzen het afgelopen kwartaal in Alkmaar (-11,7%), Amstelveen (-12,7%), Dordrecht (-11%), Haarlem (-8%), Hilversum (-4,6%), Leiden (-6,6%), Roermond (-9,3%) en Schiedam (-4,4%). In andere middelgrote steden in Nederland stijgen de huurprijzen in de vrije sector nog wel. In Amersfoort (+17,2%), Apeldoorn (+5%), Bergen op Zoom (+5,9%), Enschede (+6,6%) en Leeuwarden (+7,2%) stegen de huurprijzen afgelopen kwartaal met meer dan vijf procent. Ook in Deventer (+3,5%), Groningen (+4%) en Tilburg (+3,1%) werden prijsstijgingen gemeten. 

De Groot: “Je ziet heel duidelijk dat de rek in de randstadprovincies eruit is. Huurprijsdalingen vinden vooral plaats in Noord- en Zuid-Holland, de duurste provincies van Nederland.”

Provincies 

In Zuid-Holland, Noord-Holland en Limburg daalden de vierkantemeterprijzen ten opzichte van vorig jaar. In de overige negen provincies werden afgelopen kwartaal prijsstijgingen gemeten. 

In Zuid-Holland daalden de huurprijzen met 3,5 procent. Nieuwe huurders betaalden in het eerste kwartaal van 2021 gemiddeld € 15,34 per vierkante meter per maand. In Limburg lag de gemiddelde huurprijs het afgelopen kwartaal op € 11,39, dat is een procentuele prijsdaling van 1 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Limburg hoort bij de goedkopere provincies van Nederland. 

Vanaf de eerste prijsmetingen van Pararius in het eerste kwartaal van 2011, nu tien jaar geleden, werd in de provincie Noord-Holland niet zo’n grote procentuele prijsdaling gemeten. De gemiddelde huurprijs van woningen in de vrije sector daalde met 6,8 procent tot € 20,03 per vierkante meter per maand. Noord-Holland is hiermee nog altijd veruit de duurste provincie van Nederland om te wonen. Ter vergelijking: voor een huurwoning van 70 vierkante meter betaalde een nieuwe huurder in Friesland, de goedkoopste provincie van Nederland, gemiddeld € 679 per maand. In Noord-Holland betaalde een nieuwe huurder € 1.400 voor een even grote woning. 

De grootste prijsstijging werd gemeten in Zeeland. Hier betaalden nieuwe huurders zo’n 7,8 procent meer dan in het eerste kwartaal van 2020. Een huurwoning kost in Zeeland gemiddeld € 13,38 per vierkante meter per maand.

In de provincie Flevoland stegen de huurprijzen van woningen in de vrije sector het afgelopen kwartaal met 1,7 procent ten opzichte van vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden € 14,19 per vierkante meter per maand. De provincie wint de laatste jaren flink aan populariteit, wat voornamelijk wordt veroorzaakt door de stad Almere. “Almere ligt gunstig ten opzichte van Amsterdam en is wat huurwoningen betreft een goedkoper alternatief”, aldus De Groot. Vrije sector huurwoningen in Almere kenden in het eerste kwartaal van 2021 een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 14,51 (+3,6%), dit is ruim zeven euro minder dan de gemiddelde vierkantemeterprijs in Amsterdam.

In totaal zijn er vijf Nederlandse steden waar de gemiddelde vierkantemeterprijs hoger ligt dan het landelijk gemiddeld van € 16,34. Drie van deze steden bevinden zich in Noord-Holland, wat direct verklaart waarom deze provincie veruit de duurste provincie is om te huren. Het gaat om Amstelveen (€ 17,58), Amsterdam (€ 21,76), Haarlem (€ 17,90), Leiden (€ 16,91) en Utrecht (€ 17,78).

Prijsontwikkeling per woningtype

Pararius maakt onderscheid tussen eengezinswoningen, appartementen en vrijstaande woningen. Sinds het derde kwartaal van 2020 constateert Pararius een procentuele prijsdaling bij appartementen. Het afgelopen kwartaal daalden de vierkantemeterprijzen met 6,2 procent: nieuwe huurders betaalden € 17,12 per vierkante meter per maand. De gemiddelde vierkantemeterprijs van eengezinswoningen steeg met 1,2 procent tot € 12,89 per maand. Vrijstaande woningen hadden in het eerste kwartaal van 2021 een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 14,05 per maand, dat is 2,3 procent minder dan een jaar geleden.

Oppervlaktesegment 

In alle oppervlaktesegmenten die Pararius hanteert werd afgelopen kwartaal een procentuele prijsdaling gemeten. De vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen tussen de 175-200 vierkante meter daalden procentueel gezien het hardst (-8,5%). Huurwoningen tussen de 75-100 vierkante meter, waarvan er op Pararius veruit het meest worden verhuurd, daalden 4,1 procent in prijs. Nieuwe huurders betaalden in dit oppervlaktesegment € 16,16 per vierkante meter per maand. De huurprijzen van woningen tussen de 60-75 vierkante meter, het op een na meest aangeboden oppervlaktesegment op Pararius, daalden met 5,6 procent ten opzichte van vorig jaar. Een woning in dit oppervlaktesegment kostte gemiddeld € 18,95 per vierkante meter per maand.

Huurwoningmarkt is uit balans 

De prijsontwikkelingen op de huurwoningmarkt liggen in lijn der verwachting. “Het huurplafond is in veel grote steden inmiddels bereikt en COVID-19 versterkt dit effect. Mensen kunnen en willen niet meer betalen, en dus stagneren de huurprijzen”, aldus De Groot. 

Feit blijft echter dat de Nederlandse woningmarkt kampt met een groot woningtekort. De Groot is van mening dat politieke initiatieven om de woningmarkt meer in balans te brengen, vooral symptoombestrijding zijn. “De verhoudingen in de huurmarkt zijn uit balans. Er is een te groot aandeel aan sociale huurwoningen en het aandeel vrije sector huurwoningen is te klein.” En daar wringt de schoen, want steeds meer mensen verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning maar te weinig om een woning te kopen. “Van alle huishoudens in Nederland heeft 12,5 procent een middeninkomen tussen de 39.000 en 55.000 euro per jaar. Dat komt neer op ruim 1 miljoen Nederlandse gezinnen. Deze groep is aangewezen op de vrije sector, maar slechts 7 procent van de totale woningvoorraad (570.000 woningen)  is een vrije sector huurwoning.”⁵

Initiatieven van de overheid om wonen betaalbaar te houden voor huurders pakken het probleem niet bij de kern aan. De Eerste Kamer stemde in februari 2021 in met drie wetsvoorstellen die ervoor moeten zorgen dat meer gezinnen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, dat huurders financieel tegemoet worden gekomen met een tijdelijke huurkorting en dat woningcorporaties maatwerk kunnen toepassen als daar behoefte aan is.⁶ Ook pleitte GroenLinks tijdens hun verkiezingscampagne voor de invoer van een maximale huurprijs voor woningen in de vrije huursector.⁷ 

Volgens De Groot moet de focus minder gaan naar de sociale huursector. Sociale huurwoningen zijn absoluut noodzakelijk voor mensen met een laag inkomen, maar niet voor groepen die daar niet thuis horen. “Scheefwoners of bewoners die zelf een woning bezitten horen niet thuis in een sociale huurwoning. Maar omdat deze mensen niet kunnen doorstromen naar een vrije sector huurwoning of een koopwoning en er wettelijk gezien niet kan worden ingegrepen, blijven deze mensen zitten waar ze zitten.” Uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat in Nederland ruim duizend corporatiewoningen worden bewoond door mensen die zelf meerdere koophuizen bezitten.⁸ “Wettelijk gezien doe je hier niets tegen zolang de corporatiewoning iemands hoofdverblijf is”, aldus De Groot.

Rol particuliere verhuurder blijft onderbelicht 

Een eerste stap in de goede richting is het besluit van de Tweede Kamer om woningen langer tijdelijk te mogen verhuren: maximaal drie in plaats van twee jaar. “Particuliere verhuurders willen veelal niet het risico lopen om hun woning in verhuurde staat te moeten verkopen”, legt De Groot uit. “Een woning in verhuurde staat is immers moeilijker te verkopen en levert minder op. Om dit te voorkomen hebben particulieren eigenlijk maar één keus: tijdelijk verhuren en elke twee - nu dus drie - jaar wisselen van huurder. Deze situatie is voor zowel huurder als verhuurder onwenselijk. Langere tijdelijke huurcontracten geven een huurder meer woonzekerheid.” Nog beter zou het volgens De Groot zijn als tijdelijke huurcontracten ook gestapeld kunnen worden. “Stapelen maakt het mogelijk om nogmaals een tijdelijk huurcontract aan te gaan met dezelfde huurder waardoor men een toekomstige verkoop beter kan plannen zonder een huurder uit te moeten plaatsen.”

Volgens De Groot wordt een particuliere verhuurder vaak onterecht weggezet als huisjesmelker of pandjesbaas. “Veel van deze particulieren werken aan hun pensioen door te beleggen in vastgoed. Zij vervullen een belangrijke rol als het gaat om het vergroten van het huuraanbod in de vrije sector.” Maatregelen zoals een zelfbewoningsplicht⁹, die kopers van een (nieuwbouw)woning verplicht de woning zelf te bewonen, en het verhogen van de overdrachtsbelasting voor een woning die niet zelf bewoond wordt van 2 naar 8 procent¹⁰ werken averechts. De Groot: “Dit soort maatregelen ontmoedigen beleggers alleen maar om te willen investeren in de vrije huursector. Hun bijdrage zou juist gestimuleerd moeten worden. Wanneer het woningaanbod in de vrije sector wordt vergroot, komen vraag en aanbod weer dichter bij elkaar. Uiteindelijk zal dit leiden tot dalende huurprijzen in de vrije sector.” 

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 13.890 woningen die in het eerste kwartaal van 2021 werden afgemeld op Pararius. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrije sector huurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder
€ 752,33 (geliberaliseerde grens tot 1 januari 2021 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 50 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = € 164.67 / 10 = € 16,47 per m2 p/mnd.

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.