Huurprijs stijgt in grote steden door schaarser huuraanbod

Grote zorgen over maatschappelijke gevolgen kabinetsplannen huurmarkt

Pararius huurmonitor Q1 2023

In de vijf grootste steden is de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector in het eerste kwartaal van 2023 gestegen ten opzichte van een jaar geleden, meldt woningplatform Pararius. In bijna 75 procent van (middel)grote Nederlandse steden gebeurde hetzelfde. In Amsterdam, Den Haag en Rotterdam steeg de vierkantemeterprijs met meer dan 4 procent. Onder vastgoedexperts neemt de bezorgdheid over de kabinetsplannen voor de huurmarkt en de reeds zichtbare effecten toe. Huurders reageren en masse op vrijgekomen huurwoningen terwijl het totale huuraanbod afneemt.

Huurprijzen in grote steden wederom gestegen

In de vijf grootste steden van Nederland - Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht - steeg de gemiddelde huurprijs van vrije sector huurwoningen. Den Haag spande de kroon wat procentuele stijging betreft; Haagse huurwoningen stegen in het eerste kwartaal van 2023 met 6,4 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. De vierkantemeterprijs kwam hier voor het eerst boven de 18 euro uit: nieuwe huurders betaalden € 18,19 per vierkante meter per maand. 

Ook in de hoofdstad Amsterdam stegen de prijzen. Nieuwe huurders betaalden 5,8 procent meer voor een woning in de vrije sector, wat neerkomt op € 25,68 per vierkante meter per maand. In Rotterdam, waar vrije sector huurwoningen 4,8 procent duurder werden ten opzichte van een jaar geleden, betaalden nieuwe huurders € 17,91 per vierkante meter per maand. In Eindhoven steeg de vierkantemeterprijs naar € 17,28 per vierkante meter per maand, wat 2,3 procent meer is dan een jaar geleden. 

Utrecht kende procentueel gezien een prijsstijging van 1,4 procent ten opzichte van vorig jaar. Een huurwoning in de vrije sector kostte € 19,83 per vierkante meter per maand.

Dat de vierkantemeterprijzen in grote steden in het eerste kwartaal van 2023 zijn gestegen, ligt volgens Jasper de Groot - directeur van Pararius - in lijn der verwachting wanneer je kijkt naar de huidige kabinetsplannen voor de huurmarkt. De Groot: “Hugo de Jonge, minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, is voornemens om de Nederlandse middenhuur te reguleren. Woningen die volgens het woningwaarderingsstelsel minder dan 187 punten worden toegekend, krijgen een vaste huurprijs.” Als gevolg van deze maatregelen zullen volgens de berekeningen van CBRE 327.500 vrije sector huurwoningen terugvallen naar het sociale huursegment.¹ Dit omvat de helft van het totale aantal vrije sector woningen.² 

Deze plannen leiden ertoe dat in grote steden steeds meer verhuurders afstand doen van hun woningen. Het Kadaster deed in opdracht van de Volkskrant onderzoek naar het aandeel verkochte woningen in steden dat afkomstig is van de particuliere huurmarkt. In Amsterdam kwam ruim 9 procent van de verkochte woningen van de particuliere huurmarkt, Den Haag volgt met 7,3 procent.³ Vervolgens komen deze woningen terug op de markt voor de hogere inkomens waardoor de middeninkomens wederom buiten spel blijven, aldus de Groot. 

De Groot: “Particuliere investeerders verkopen vrijgekomen huurwoningen uit voorzorg. Het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen neemt op deze manier juist drastisch af. De vraag naar huurwoningen blijft onverminderd hoog. Dit leidt ertoe dat makelaars overspoeld worden met aanvragen van huurders en de woningmarkt meer en meer uit balans raakt. Er zijn altijd mensen die niet kunnen óf willen kopen, en ook niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Deze groep woningzoekenden is toegewezen op het zeer geringe vrije sector aanbod.” 

Pararius ziet met name in grote steden het aantal reacties van mensen die een contact- of bezichtigingsaanvraag indienen bij de makelaar sterk toenemen. De Groot: Er zijn woningen in Amsterdam - maar ook in Rotterdam en Utrecht - waar in korte tijd meer dan 500 reacties op binnenkomen.

Harold de Haas van Inxxx Rentals in Amsterdam ziet het steeds vaker gebeuren. “Voor een huurwoning met een huurprijs net onder de €1.500 per maand ontvingen we onlangs 134 aanvragen in slechts een paar uur tijd. 90 procent van deze gegadigden komt niet in aanmerking voor een eerste bezichtiging, dat heeft ook weinig zin aangezien er maar één huurder nodig is. Er is veel meer vraag dan aanbod, en het aanbod wordt alleen maar krapper. De huurmarkt is extreem overspannen.” 

Volgens De Groot is de creatie van een nieuw gapend prijsgat tussen een sociale huurwoning en een huurwoning in de vrije sector in de maak als de wet Betaalbare huur⁴ wordt aangenomen. 

Mandy Kok van The Hague Real Estate Services ziet een cocktail van maatregelen die onder particuliere verhuurders voor onrust zorgen. “Niet alleen de wet Betaalbare huur, maar ook het feit dat een woning voor de verhuur sinds dit jaar in box 3 belast wordt, de opkoopbescherming en de hoge kosten om een woning te verduurzamen, spelen mee. We horen van eigenaren dat zij hun boekhouder hebben laten doorrekenen hoe rendabel een huurwoning nog voor hen is, en velen constateren dat er geen of zelfs een negatief rendement overblijft als deze wet doorgang vindt.” 

De huisvestingsvergunning die in 2019 in Den Haag is doorgevoerd⁵, ziet Kok als mogelijke oplossing, net als de aanpak van scheefhuurders. Daarnaast betreurt ze het dat het sentiment in de media omtrent particuliere verhuurders zo negatief is. “Verhuurders worden weggezet als huisjesmelker, maar in de jaren dat ik in de makelaardij werk, heb ik er misschien maximaal vijf meegemaakt. Het overgrote merendeel zijn gewoon mensen die willen voorzien in hun pensioen. Bovendien leveren zij een belangrijke maatschappelijke bijdrage voor een grote groep middeninkomens door te investeren in huisvesting.” 

Grote steden op wijkniveau

Amsterdam

In alle Amsterdamse stadsdelen ligt de vierkantemeterprijs boven de € 20,- per maand. In Amsterdam Zuidoost betaalden nieuwe huurders € 20,11 per vierkante meter per maand, 4,9 procent meer dan een jaar geleden. De grootste prijsstijging werd gemeten in Amsterdam Noord (€25,06), waar nieuwe huurders 14 procent meer betaalden dan een jaar geleden. 

In het centrum van Amsterdam steeg de gemiddelde huurprijs van een vrije sector woning met 8,2 procent naar een vierkantemeterprijs van € 28,38.

Rotterdam

In het centrum van Rotterdam kwam de vierkantemeterprijs voor het eerst sinds het derde kwartaal van 2018 weer boven de € 20,- uit. Nieuwe huurders betaalden € 20,51 per vierkante meter, wat 7,1 procent meer is dan een jaar geleden. De grootste procentuele prijsstijging werd gemeten in Rotterdam Delfshaven (€18,43), waar de vierkantemeterprijs 13,2 procent steeg ten opzichte van vorig jaar. 

In de wijken Prins-Alexander (+3,6%) en IJsselmonde (+0,6%) ligt de vierkantemeterprijs rond de vijftien euro. Nieuwe huurders betaalden respectievelijk € 15,21 en € 15,02 per vierkante meter per maand.

Eindhoven

De huurprijsontwikkelingen lopen in Eindhovense wijken uiteen. In het centrum van Eindhoven (€20,19) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met 9,8 procent in het eerste kwartaal van 2023, en ook in de wijk Gestel (€17,67) gingen huurprijzen voor nieuwe huurders met gemiddeld 15,7 procent omhoog. In de wijken Woensel-Noord (€13,53) en Strijp (€16,68) daalde de vierkantemeterprijs met respectievelijk 2,6 en 0,3 procent. 

Utrecht 

In twee Utrechtse wijken werden in het eerste kwartaal van 2023 procentuele prijsdalingen gemeten ten opzichte van een jaar geleden. Het betreft de wijken Zuid (-2.5%) en West (-8,5%). In de wijken Leidsche Rijn (€17,18), Overvecht (€17,54) en Zuid-West (€19,88) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met respectievelijk 7,6 procent, 7,3 procent en 5,7 procent. 

De hoogste vierkantemeterprijs kan worden toegeschreven aan het centrum van Utrecht. In de binnenstad betaalden nieuwe huurders € 22,44 per vierkante meter per maand, 0,9 procent meer dan een jaar geleden. 

Middelgrote steden

Naast de macrocijfers rapporteert Pararius op lokaal niveau over de huurprijsontwikkelingen in plaatsen waar in een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden aangeboden. In bijna 75 procent van meer dan 70 plaatsen stegen in het eerste kwartaal van 2023 de huurprijzen in de vrije sector. In sommige steden, waaronder Almelo (+15%), Amersfoort (+11,1%), Diemen (+19,5%) en Gouda (+17,4%), steeg de vierkantemeterprijs met meer dan tien procent. 

Huurprijzen daalden in onder andere Delft (-3%), Groningen (-0,8%), Hilversum (-2,1%), Lelystad (-1,9%), Nijmegen (-1,2%), Zaandam (-3,6%) en Zwolle (-2%). 

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal⁶, gestoffeerd⁷ en gemeubileerd⁸. De huurprijs van kale huurwoningen in de vrije sector steeg in het eerste kwartaal van 2023 met 2,5 procent. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 14,66 per vierkante meter per maand. De vierkantemeterprijs van gemeubileerde woningen steeg ook; nieuwe huurders betaalden 1,3 procent meer dan een jaar geleden (€20,07). Gestoffeerde woningen daalden in prijs, wat voor nieuwe huurders betekende dat zij per vierkante meter 4,2 procent minder betaalden dan een jaar geleden (€15,98).

Gemiddelde vierkantemeterprijs per oplevervorm:

Landelijk gezien is de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector met 1,9 procent afgenomen ten opzichte van vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 16,85 per vierkante meter per maand. Vergeleken met een jaar eerder is het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen voor nieuwe huurders gedaald met 19,6 procent. 

In de vijf grootste steden worden relatief minder gestoffeerde woningen aangeboden dan in de rest van Nederland. Dit verklaart deels waarom er in de vijf grootste steden een prijsstijging is, maar landelijk een prijsdaling wordt gemeten. Daarnaast is het aandeel aangeboden vrije sector huurwoningen in de vijf grote steden ten opzichte van de rest van Nederland afgenomen vergeleken met het eerste kwartaal vorig jaar. Vorig jaar waren de vijf grote steden verantwoordelijk voor 51 procent van alle aangeboden huurwoningen in Nederland. Maar in het eerste kwartaal van dit jaar is dat gedaald naar 38 procent. De impact van de vijf grootste steden op het landelijke gemiddelde is dus afgenomen.

Provincies

In twee van de twaalf Nederlandse provincies werden in het eerste kwartaal van 2023 procentuele prijsdalingen gemeten, het gaat om Noord-Holland (-1,6%) en Utrecht (-1,5%). In de overige tien provincies steeg de vierkantemeterprijs ten opzichte van een jaar geleden. 

In de noordelijke provincies Drenthe (+18,1%), Friesland (+7,9%) en Overijssel (+4,8%) ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs ruim onder het landelijke gemiddelde van € 16,85. In Drenthe betaalden nieuwe huurders gemiddeld € 12,86 per vierkante meter per maand, in Friesland was dit € 12,05 en in Overijssel € 13,24. 

In Flevoland (+1,5%) en Groningen (+1,5%) liggen de vierkantemeterprijzen iets hoger: nieuwe huurders betaalden respectievelijk € 15,84 en € 15,54 per vierkante meter per maand voor een vrijkomende huurwoning in de vrije sector. 

In de zuidelijke provincies Gelderland (€ 13,77), Noord-Brabant (€15,47) en Limburg (€13,22) steeg de vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector met respectievelijk 3,1, 3,3 en 4,2 procent. De procentuele prijsstijging in Zeeland (€13,55) ligt hoger: nieuwe huurders betaalden in deze provincie 6,3 procent meer dan een jaar geleden. 

In Zuid-Holland (€17,38) ligt de vierkantemeterprijs boven het landelijk gemiddelde, huurprijzen stegen in deze provincie met 3,9 procent. In Utrecht (€ 17,51) en Noord-Holland (€ 21,40) daalden de huurprijzen ten opzichte van vorig jaar, ondanks de prijsstijgingen die in grote steden in deze provincies werden gemeten. In het eerste kwartaal van 2023 had het aandeel Amsterdamse woningen een kleinere impact op het provinciale gemiddelde vanwege de aanzienlijke afname van het aantal woningen in Amsterdam. Hierdoor kan het voorkomen dat de huurprijzen in Amsterdam stijgen, terwijl er op provinciaal niveau een daling van de huurprijzen wordt waargenomen. Voor de provincie Utrecht geldt dit eveneens. 

Woningtypen in Nederland

Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022 betaalden nieuwe huurders 0,2 procent minder voor een appartement (€ 18,09). Een eengezinswoning (€13,51) kostte in het eerste kwartaal van 2023 0,3 procent minder dan een jaar geleden. 

Oppervlaktesegmenten in Nederland 

Wanneer puur gekeken wordt naar oppervlaktesegmenten, zijn de ontwikkelingen in de vrije sector ten opzichte van een jaar geleden minimaal. Veruit de meeste vrije sector huurwoningen die op Pararius worden aangeboden (68%) zijn kleiner dan 100 vierkante meter. Nieuwe huurders betaalden voor een woning kleiner dan 75 vierkante meter gemiddeld € 20,81 per vierkante meter per maand (+0,4%), voor een woning tussen de 75-100 vierkante meter was dit € 16,41 (+1,2%). De prijs van huurwoningen tussen de 100-125 vierkante meter steeg met 0,3 procent (€14,23). 

Wet Betaalbare huur stuit op kritiek van vastgoedexperts 

De huursector is de afgelopen periode geconfronteerd met een opeenstapeling van maatregelen, waaronder een beperking op de huurprijsstijging⁹, belastinghervorming¹⁰ en opkoopbescherming. Terwijl ondertussen de huurprijzen in een groot deel van Nederland stijgen en het aanbod van vrije sector huurwoningen afneemt, staat de Nederlandse woningmarkt aan de vooravond van opnieuw ingrijpende maatregelen. Maatregelen die veel experts grote zorgen baren. 

Op 27 februari 2023 heeft minister De Jonge het Wetsvoorstel Betaalbare Huur gepubliceerd11, waarmee een groot deel van de vrije huursector gereguleerd zal worden. Het kabinet is voornemens de middenhuur te reguleren en onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te laten vallen, en zo lagere huurprijzen voor deze woningen te bewerkstelligen. Het woningwaarderingsstelsel geldt nu voor woningen tot 149 punten. Met de uitbreiding van het puntensysteem gaat de huurprijsbescherming gelden voor woningen tot en met 186 punten, wat op dit moment overeenkomt met een huur van € 1.021,02. 

Jasper de Groot: “Op deze manier worden er, volledig ten koste van woningen in de vrije sector, op cosmetische wijze sociale huurwoningen aan de woningvoorraad toegevoegd. De minister lijkt de mening toebedeeld dat de huurprijzen in de vrije sector zo hoog zijn omdat particuliere beleggers misbruik maken van de situatie. Er wordt echter compleet voorbijgegaan aan het economische basisbeginsel dat voorschrijft dat prijzen nu eenmaal stijgen bij een grote vraag en een zeer gering aanbod. Het is de markt die de huurprijs bepaalt, niet de verhuurder.” 

De Groot: “Maar liefst 32 procent van de Nederlandse woningvoorraad is sociale huur. De vrije sector huurmarkt is sinds 2012 weliswaar gegroeid van een marktaandeel van 4% naar 8%, dit aandeel is echter nog steeds veel te klein om te kunnen voldoen aan de gigantische vraag.” 

Een steeds groter deel van de Nederlandse bevolking lijkt te zijn aangewezen op het kleine marktaandeel vrije sector huurwoningen. Middeninkomens, zoals startende ondernemers, expats, studenten en alleenstaande ouders, komen vaak niet in aanmerking voor zowel koopwoningen als sociale huurwoningen vanwege hun inkomen. De Groot: “Huren in de vrije sector biedt bovendien flexibiliteit en kan snel, zonder jarenlange wachtlijsten. Als de tijd vervolgens rijp is, stroomt men door naar een koopwoning.” 

Het gaat om ruim 1,2 miljoen huishoudens die tussen wal en schip vallen en gebaat zouden zijn bij een forse groei van het aanbod huurwoningen. De Groot: “Allen oefenen zij druk uit op de vraag naar huurwoningen in de vrije sector waardoor de prijzen zijn gestegen. Maar van extreme prijsstijging is geen sprake: de gemiddelde prijs van een koopwoning is in 8 jaar tijd ruim 2,5 keer zo hard gestegen als de huurprijs van een woning in de vrije sector.”

Volgens De Groot is het onbegrijpelijk dat het wetsvoorstel zich richt op het kleinste segment (huren hoger dan € 1.000,- per maand), wat slechts 3% van de totale woningvoorraad beslaat. “Het middel is erger dan de kwaal, te meer omdat de uitgangspunten van het wetsvoorstel een averechts effect sorteren met een leegloop aan huurwoningen. Sinds 2014 is er sprake van een huurprijsstijging van 37% waarvan 19% voor rekening komt van inflatie. Ik vraag me dan af hoe het kabinet aankijkt tegen de woningbezitter die zijn woning voor bijna het dubbele verkoopt in vergelijking tot 2014?” 

De wet heeft onder andere als doelstelling om meer betaalbare huurwoningen te realiseren en de investeringsbereidheid in nieuwbouw te behouden. Dat de investeringsbereidheid in nieuwbouw met de huidige kabinetsplannen gewaarborgd blijft, is volgens De Groot allesbehalve het geval. “Pararius hoort het van makelaars uit alle hoeken van het land, maar vooral vanuit de Randstad. In grote steden doen steeds meer beleggers afstand van hun woningen.” Uit cijfers van het Kadaster, die op verzoek van de Volkskrant werden verzameld, blijkt dat een groeiend deel van de verkochte woningen in grote steden afkomstig is van de particuliere huurmarkt. De woningen worden uit de verhuur gehaald en verkocht aan mensen die er zelf gaan wonen. Van de woningen die nu in de grote steden worden verkocht wordt ten onrechte gedacht dat deze kunnen worden gekocht door de middeninkomens. De Groot: “Daarvoor zijn deze woningen gewoonweg te duur.” 

De Groot: “De overheid lijkt een compleet vertekend beeld te hebben van particuliere beleggers. Waar de overheid zou moeten verbinden, wordt er gepolariseerd door deze groep stelselmatig te profileren als huisjesmelker en pandjesbaas. De particuliere belegger levert een zeer grote maatschappelijke bijdrage op het gebied van huisvesting voor de middeninkomens in Nederland. Zij verhuren ca. 75% van de vrije sector huurwoningen in Nederland. Van deze particuliere beleggers verhuurt 80 procent slechts één woning als pensioenvoorziening. Van alle woningen in Nederland, koop en huur, wordt slechts 3 procent verhuurd voor een huurprijs hoger dan € 1.000,- per maand. Het overgrote merendeel van de Nederlandse verhuurders is bonafide en heeft het beste voor met hun huurders. Er zijn namelijk grote gemeenschappelijke belangen voor huurder en verhuurder.” 

De minister gaat volgens De Groot compleet voorbij aan de vele negatieve bevindingen van onafhankelijke experts zoals DNB¹², OESO¹³ en het IMF. Ook de negatieve uitkomsten van de in opdracht van De Jonge zelf uitgevoerde botsproeven door Stec Groep¹⁴ worden genegeerd. De Groot: “In het buitenland zijn er legio voorbeelden van de negatieve effecten van een verregaande regulering van de huurmarkt waaruit lering kan worden getrokken.” De Groot verwijst hiermee naar voorbeelden in o.a. Engeland¹⁵, Berlijn¹⁶ en Zweden¹⁷.

In de aanloop naar het wetsvoorstel worden de nadelige gevolgen reeds zichtbaar. In de grote steden signaleert Pararius een dalende trend in het aantal nieuw vrijgekomen huurwoningen in de vrije sector. Dit leidt daar tot stijgende huurprijzen, omdat vraag en aanbod nog verder uit balans raken. Ook de nieuwbouw stokt. 

Volgens De Groot moet de reeds ingezette groei van het woningaanbod in de vrije sector worden voortgezet door juist géén grootschalige veranderingen door te voeren. “Alleen positieve prikkels voor beleggers zullen bijdragen aan meer vrije sector huurwoningen. Slechts dan ontstaat er meer keuzevrijheid voor huurders en een veel gezondere situatie op de woningmarkt als geheel. De situatie in de vrije sector tijdens COVID-19, waarbij het huuraanbod toenam en de prijzen als gevolg hiervan daalden, is hier een duidelijk voorbeeld van.”

Al met al zal er gekeken moeten worden naar een veel evenwichtigere aanpak met oog voor de symbiose tussen huurder en verhuurder. Er zijn grote gemeenschappelijke belangen en ongewenste maatschappelijke gevolgen als deze belangen te eenzijdig worden belicht. De Groot: “Zoals het wetsvoorstel betaalbare huur er nu ligt, zal er een blijvend tekort ontstaan aan betaalbare huurwoningen en wordt er groot onrecht gedaan aan de beleggers met een groot risico op procedures voor de overheid.”

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 23.880 woningen die in het eerste kwartaal van 2023 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning (appartement, eengezinswoning, vrijstaande woning) zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. 

Gekeken naar de verdeling van het huuraanbod in Nederland wordt 23% van de totale vrije sector huurvoorraad verhuurd door institutionele beleggers. Dit zijn hoofdzakelijk huurwoningen die kaal (zonder stoffering en meubilering) worden aangeboden. De overige 77% van het woningaanbod wordt verhuurd door particuliere beleggers. Dit zijn huurwoningen die hoofdzakelijk gestoffeerd en/of gemeubileerd worden aangeboden. De huurmonitor van Pararius wordt samengesteld op basis van circa 105.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Ongeveer 15% van de huurtransacties in de huurmonitor betreft kale huurwoningen en 85% betreft gestoffeerde en/of gemeubileerde huurwoningen wat overeenkomt met de verdeling in Nederland. De samenstelling en de Nederlandse dekking van deze huurtransacties geven een representatief beeld van de onderverdeling in de totale Nederlandse vrije sector huurmarkt. Hierdoor geeft de huurmonitor een betrouwbaar beeld van de huurprijsontwikkeling in Nederland.

Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden in Nederland en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 40 vierkante meter en groter dan 300 vierkante meter of met een huurprijs onder € 808,06 (geliberaliseerde grens vanaf 1 januari 2023 bij 149 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Ook huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De huurprijs per vierkante meter per maand is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door het woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning. 

Voor de gemiddelde huurprijs per vierkante meter wordt gebruik gemaakt van een harmonisch gemiddelde van de huurprijs per vierkante meter van alle woningen waarover het gemiddeld wordt berekend.

Om de invloed van uitschieters op het gemiddelde te mitigeren, wordt de berekening van gemiddelden gedaan over de waardes die tussen het 2e en 98e percentiel (inclusief, berekend over volledige dataset) vallen.

In bovenstaand voorbeeld geldt dat de oppervlakte van alle huurwoningen tussen de 40 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Er is één woning waarbij de huurprijs per vierkante meter hoger is dan het 98e percentiel (€37,50) voor dit kwartaal: huurwoning 10. Deze huurwoning wordt niet meegenomen voor de berekening van het gemiddelde, de overige 9 woningen wel.