Huurmarkt volledig uit balans

Vraag veel groter dan beschikbare huuraanbod

Pararius Huurmonitor Q3 2024

In het derde kwartaal van 2024 is het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector met 37,6 procent gedaald ten opzichte van een jaar geleden, blijkt uit een data-analyse van woningplatform Pararius. De gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning steeg in het derde kwartaal van 2024 met 7,4 procent ten opzichte van een jaar geleden. Dit komt neer op een huur van gemiddeld €1.751,10 per maand.¹ Deze stijging versterkt de disbalans tussen vraag en aanbod, met name in de prijscategorie tot €1.500, waar de vraag het aanbod aanzienlijk overstijgt.

Aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen

In het derde kwartaal van 2024 kwamen er in heel Nederland slechts 12.368 vrije sector huurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders. Dit is 37,6 procent minder in vergelijking met een jaar eerder. In het derde kwartaal van 2024 werden er 15.794 woningen afgemeld. Per saldo betekent dit dat het aanbod op de vrije sector huurmarkt opnieuw flink schaarser is geworden en dat woningzoekenden het afgelopen kwartaal uit 3.426 minder vrije sector huurwoningen konden kiezen.

Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning

In het derde kwartaal van 2024 ontving een vrije sector huurwoning die op de markt kwam gemiddeld 40 reacties. Een jaar geleden, in het derde kwartaal van 2023, kon een huurwoning rekenen op 48 reacties.

Jasper de Groot, directeur van Pararius: "We spreken met regelmaat makelaars, maar ook woningzoekenden, die wanhopig worden van deze situatie. Makelaars zetten sommige advertenties maar enkele dagen online, omdat zij het aantal reacties wat volgt niet kunnen behappen." Een gemiddelde huurwoning stond in het derde kwartaal van 2024 gemiddeld 22 dagen online op Pararius.

Vraag vs. aanbod in de vrije sector

Al lange tijd is er een toenemende disbalans te zien tussen vraag en aanbod op de vrije sector huurmarkt in Nederland. Deze ongelijkheid kwam in het derde kwartaal van 2024 het meest tot uiting in de prijscategorie €1.157 tot €1.500 per maand. Van alle reacties vindt 58 procent plaats in deze prijscategorie, terwijl dit segment slechts 32 procent van het vrije sector huuraanbod op Pararius vertegenwoordigt. Dit toont aan dat de concurrentie in deze prijsklasse hevig is. Ook de prijscategorie €2.000 plus toont een disbalans, met respectievelijk 36,5 procent van de advertenties tegenover 11,9 procent van de reacties. Dit beeld benadrukt de uitdagingen waarmee huurders en verhuurders in verschillende prijsklassen worden geconfronteerd.

Krapte op de huurmarkt 

Om inzicht te geven in de situatie op de huurmarkt heeft Pararius de "Pararius krapte-indicator" ontwikkeld. De krapte-indicator is een maatstaf die de verhouding tussen vraag en aanbod op de Nederlandse huurmarkt weergeeft en de belangrijkste dynamische elementen van de huurmarkt combineert: het totale woningaanbod, het aantal nieuw gepubliceerde woningen, de gemiddelde looptijd van advertenties en het gemiddeld aantal reacties per woning.

In het derde kwartaal van 2024 was er zonder meer sprake van een zogeheten verhuurdersmarkt. Een krapte-indicator van 0,74 betekent dat er veel meer vraag is naar huurwoningen dan dat er aanbod is. Dit leidt tot snelle verhuur van beschikbare woningen en stijgende huurprijzen, wat indicatoren zijn van een krappe markt.

Gemiddelde huurprijs vs. vereist bruto inkomen

In het derde kwartaal van 2024 kwam de gemiddelde huurprijs van een vrije sector huurwoning in Nederland neer op €1.751,10 per maand. Om te kwalificeren voor een huurwoning, vereisen verhuurders vaak dat een huurder een bruto maandinkomen heeft dat ten minste drie keer de huurprijs is², wat in het derde kwartaal van 2024 zou neerkomen op een minimaal bruto inkomen van €5.254,82. Hiermee ligt de minimale inkomenseis voor een gemiddelde vrije sector huurwoning in Nederland ver boven het modale inkomen van 2024.³ 

Als de gewogen gemiddelde huurprijs in Nederland stijgt, betekent dit dat ook het vereiste (bruto) inkomen stijgt, wat de financiële druk op huurders opvoert en de toegankelijkheid van de huurmarkt potentieel vermindert. De Groot: “Een gemiddelde huurwoning in de vrije sector is voor modale inkomens niet te betalen. De woningvoorraad bestaat momenteel voor minder dan 8 procent uit vrije sector huurwoningen, 32 procent is een sociale huurwoning en 60 procent is een koopwoning. Acht procent was al echt veel te weinig voor de mensen die niet sociaal mogen huren en niet willen of kunnen kopen en dat aandeel neemt steeds verder af.”

Pararius Huurprijsindex (PHI)

Vanaf dit kwartaal neemt Pararius een huurprijsindex mee in haar rapporten. De Pararius Huurprijsindex (PHI) meet de ontwikkeling van de gemiddelde huurprijzen in de vrije sector en zet deze af tegen zowel de Consumentenprijsindex (CPI)⁴ als de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK)⁵. Voor al deze reeksen is het basiskwartaal 2021 Q1 = 100 aangehouden. Op deze manier probeert Pararius een zo transparant en compleet mogelijk beeld te schetsen van de situatie op de Nederlandse huurmarkt. De prijzen op de huurmarkt stijgen de afgelopen kwartalen harder dan de inflatie. Toch komen deze stijgingen niet in de buurt van de prijsontwikkelingen van de koopmarkt.

Verschuiving van huur- naar koopmarkt 

In het derde kwartaal van 2024 verschoven op het platform van Pararius 2.051 woningen van de huurmarkt naar de koopmarkt (uitponding), wat een aanzienlijke stijging is ten opzichte van de 1.261 woningen in hetzelfde kwartaal van 2023. Deze cijfers zijn gebaseerd op de koopwoningen die op Pararius worden aangeboden en vertegenwoordigen een derde van het totale koopaanbod in Nederland. Het absolute aantal uitgeponde woningen ligt aanzienlijk hoger.

Deze toename in zogeheten uitponding weerspiegelt de trend waarbij particuliere beleggers ervoor kiezen hun vrijgekomen huurwoningen te verkopen in plaats van deze opnieuw te verhuren, mede door strengere regelgeving en hogere belastingdruk op de huurmarkt door de Nederlandse overheid. Bovendien valt op dat het type woning dat wordt uitgepond gemiddeld 14 vierkante meter kleiner is dan de gemiddelde grootte van de woningen die nog worden verhuurd; uitgeponde woningen zijn dit kwartaal gemiddeld 71 vierkante meter groot, wat kleiner is dan het totale gemiddelde van 85 vierkante meter van de woningen die nog worden verhuurd.

Daarentegen laat de ‘inponding’, de beweging waarbij een voormalige koopwoning te huur wordt aangeboden, een daling zien. In het derde kwartaal van 2024 verschoven 424 woningen van koop naar huur, wat een daling van 28,4 procent is ten opzichte van de 592 woningen in het derde kwartaal van 2023. 

Het percentage van het koopaanbod afkomstig uit de huurmarkt steeg in het derde kwartaal van 2024 naar 9 procent. Dit betekent dat 9 procent van alle woningen die in het derde kwartaal van 2024 in de verkoop stonden, een voormalige huurwoning betrof.⁶ In het tweede kwartaal van 2024 was dit percentage nog 7,4 procent.

Gemiddelde vierkantemeterprijs per woningtype

In het derde kwartaal van 2024 steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van appartementen en eengezinswoningen respectievelijk met 8,3 en 10,5 procent ten opzichte van een jaar eerder. Nieuwe huurders betaalden voor een appartement €20,36 per vierkante meter per maand, en voor een eengezinswoning €15,91 per vierkante meter per maand. Landelijk gezien steeg de gemiddelde huurprijs van een woning in de vrije sector naar €19,28 per vierkante meter per maand, een toename van 7,4 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023.

Huurprijsontwikkeling grote en middelgrote steden

Pararius rapporteert ook informatie over de huurprijsontwikkelingen op lokaal niveau. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden afgemeld. Uit de gegevens blijkt dat de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector in bijna 74 procent van de 76 gemeten plaatsen is gestegen in het derde kwartaal van 2024, ten opzichte van het derde kwartaal in 2023.  

De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector daalde in het derde kwartaal van 2024 in drie van de vijf grote steden vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In Eindhoven daalde de vierkantemeterprijs met 3 procent naar €17,65, waarmee deze stad als enige van de G5 onder het landelijke gemiddelde van €19,28 blijft.

In Amsterdam daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs met 1,7 procent; nieuwe huurders betaalden €26,96 per vierkante meter per maand. In Utrecht daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs met 0,2 procent naar €20,32. 

Deze dalingen zijn mogelijk te verklaren omdat er in verhouding meer grotere huurwoningen zijn verhuurd ten opzichte van voorgaande kwartalen. De gemiddelde oppervlakte van de verhuurde woningen steeg van 77 vierkante meter in het derde kwartaal van 2023 naar 85 vierkante meter in het derde kwartaal van 2024. Deze grotere woningen zijn over het algemeen per vierkante meter goedkoper, wat resulteert in een lagere gemiddelde vierkantemeterprijs. Echter, de absolute gemiddelde huurprijs neemt nog steeds toe. Zo betaalde een nieuwe huurder in Nederland gemiddeld € 1.466,95 in het derde kwartaal van 2023; in het derde kwartaal van 2024 is dit gestegen naar € 1.751,10. Ook in alle G5-steden stegen de absolute gemiddelde huurprijzen. In Amsterdam bijvoorbeeld betaalde een nieuwe huurder gemiddeld € 2.305 voor een huurwoning, waar dit vorig jaar nog € 2.213 was. 

Procentuele stijgingen vonden plaats in Den Haag (+6,4%) en Rotterdam (+10%), waar nieuwe huurders respectievelijk €20,44 en €20,93 per vierkante meter per maand betaalden. 

De gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning was in het derde kwartaal van 2024 het laagst in Almelo (€11,82), Hengelo (€11,85) Sittard (€12,44) en Heerlen (€12,82) In deze steden werden in het derde kwartaal van 2024 overal procentuele prijsstijgingen gemeten. 

Amsterdam (€26,96), Amstelveen (€22,39), Zandvoort (€21,66), Haarlem (€21,64) en  Hoofddorp (€21,23) kenden in het derde kwartaal van 2024 de hoogste vierkantemeterprijzen. Alle vierkantemeterprijzen kwamen boven de eenentwintig euro uit, waarbij Amsterdam de hoogste vierkantemeterprijs kende. 

Prijsdalingen kwamen op stedelijk niveau in het derde kwartaal van 2024 ook voor in onder andere Diemen (-11,3%), Veenendaal (-15%), Hoorn (-2,1%), Alkmaar (-2,8%), Assen (-3,2%) en Zoetermeer (-3,7%). De vierkantemeterprijs lag in al deze steden onder het landelijk gemiddelde. 

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal⁷, gestoffeerd⁸ en gemeubileerd⁹. In het derde kwartaal van 2024 vertegenwoordigden kale huurwoningen 21,2 procent van het aanbod dat op Pararius werd afgemeld. Een nieuwe huurder betaalde voor een kale huurwoning gemiddeld €17,92 per vierkante meter per maand. Gemeubileerde woningen vormen 44,3 procent van het aantal afgemelde woningen; nieuwe huurders betaalden €23,72 per vierkante meter per maand. Gestoffeerde woningen maken 34,6 procent uit van de in Q3 2024 afgemelde huurwoningen. Een gestoffeerde woning kostte in het derde kwartaal van 2024 gemiddeld €20,27 per vierkante meter per maand. 

Provincies

In het derde kwartaal van 2024 werden ten opzichte van vorig jaar op provinciaal niveau overal procentuele prijsstijgingen gemeten. Prijsstijgingen waren het grootst in de provincies Friesland (7,2%), Zuid-Holland (7,2%), Groningen (8,5%) en Limburg (12,6%). Met uitzondering van Zuid-Holland liggen deze vierkantemeterprijzen nog wel onder het landelijk gemiddelde. Nieuwe huurders betaalden in Friesland gemiddeld €13,17 per vierkante meter per maand. In Groningen en Limburg lag de vierkantemeterprijs op respectievelijk €18,03 en €15,06 voor een vrije sector huurwoning. 

In Noord-Holland ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs nog altijd een stuk hoger dan in de rest van de Nederlandse provincies. Nieuwe huurders betaalden in het derde kwartaal van 2024 €23,88 per vierkante meter per maand, wat 1,1 procent meer is dan een jaar geleden. 

In Drenthe (+2,3%), Overijssel (+2,6%), Zeeland (+3,2%)  en Friesland (+7,2%) ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs een stuk lager dan het landelijk gemiddelde: nieuwe huurders betaalden hier in het derde kwartaal van 2024 tussen de 13 en 14 euro per vierkante meter voor een huurwoning in de vrije sector.

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 15.794 woningen die in het derde kwartaal van 2024 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning (appartement, eengezinswoning) zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. 

In een streven naar nauwkeurigheid en actualiteit, gebruikt Pararius per Q3 2024 live data. Dit betekent dat de data die wordt verstrekt continu bijgewerkt wordt met de laatste aanpassingen, verbeteringen en aanvullingen uit de databases. Hoewel deze aanpak kan leiden tot kleine wijzigingen in de eerder gecommuniceerde gegevens, verzekert Pararius dat de algemene trends consistent blijven en betrouwbaar zijn. Deze verbetering stelt Pararius in staat om de meest actuele en relevante informatie te bieden op elk moment.

Download hier de volledige uitleg over de berekeningen in de Pararius Huurmonitor.