Huurders verdringen zich voor schaars aanbod in vrije sector

01-06-2023 in Persberichten

Aantal reacties op huurwoningen extreem toegenomen

Het aantal aanvragen dat binnenkomt op een beschikbare huurwoning in Nederland is de afgelopen jaren verviervoudigd. Met name in de grote steden is de druk op de vrije sector huurmarkt hard toegenomen. Woningplatform Pararius vergeleek de eerste kwartalen van 2021, 2022 en 2023 en constateert onder andere dat een beschikbare huurwoning in Amsterdam kan rekenen op zes keer zoveel animo. Onder internationale organisaties en vastgoedexperts neemt de bezorgdheid over de kabinetsplannen voor de huurmarkt en de reeds zichtbare effecten toe. Huurders reageren en masse op vrijgekomen huurwoningen terwijl het totale huuraanbod afneemt.

Reacties per woningtype en prijsklasse in Nederland

In het eerste kwartaal van dit jaar kwamen via woningplatform Pararius gemiddeld 33 reacties van geïnteresseerde woningzoekenden op een vrije sector huurwoning. Dat is ruim vier keer zoveel als twee jaar geleden, toen er in het eerste kwartaal gemiddeld 8 reacties per vrijgekomen huurwoning binnenkwamen. Het aantal reacties bij appartementen is in twee jaar tijd gestegen met 475%; van gemiddeld 8 naar 38 reacties. Voor eengezinswoningen constateerde het platform een ruime verdubbeling van 7 naar 15 reacties.

De toename van het gemiddelde aantal reacties over de afgelopen twee jaar was procentueel gezien het grootst in de prijsklasse tussen € 1.000 en € 1.500 per maand. Het aantal reacties steeg in dit segment met 442%. In de prijsklasse boven € 1.500 per maand steeg het aantal reacties met 387% in twee jaar tijd. Vrije sector huurwoningen tot € 1.000 per maand zagen een toename van 218% per woning en ontvingen in absolute aantallen de meeste reacties, tot gemiddeld 46 reacties per woning.

Reacties per woonoppervlakte-segment in Nederland

Er wordt verreweg het meest gereageerd op kleine woningen. Dit zijn veelal ook woningen in de lagere prijsklassen. Naarmate een woning groter is en hierdoor in een hogere prijsklasse valt, daalt het gemiddeld aantal reacties. In elke prijscategorie, elk oppervlaktesegment en voor elk woningtype geldt dat over de afgelopen twee jaar de vraag vanuit de markt significant is toegenomen.

Aantal reacties in de vijf grootste steden van Nederland

Het stijgende aantal reacties van geïnteresseerden per woning vertoont nagenoeg hetzelfde patroon in de vijf grootste steden van Nederland. In Utrecht zijn huurwoningen in de vrije sector gemiddeld het meest in trek, met het hoogste aantal ontvangen reacties.

Amsterdam

In twee jaar tijd steeg het gemiddelde aantal reacties op een vrije sector huurwoning in Amsterdam van respectievelijk 7 (Q1 2021) naar 29 (Q1 2022) naar 50 reacties (Q1 2023).

Een extreme verschuiving deed zich voor in de prijsklasse tussen € 1.000 en € 1.500 per maand. In twee jaar tijd vertwintigvoudigde het aantal geïnteresseerden tot gemiddeld 188. Vrije sector huurwoningen onder de € 1.000 per maand kunnen gemiddeld rekenen op 300 geïnteresseerden.

Utrecht

In twee jaar tijd verzesvoudigde het aantal geïnteresseerden dat via Pararius reageerde op een huurwoning in de vrije sector in Utrecht naar gemiddeld 58 reacties.

Huurwoningen met een huurprijs onder de € 1.000 per maand kenden een exponentiële stijging van het aantal reacties van respectievelijk 29 (Q1 2021) naar 78 (Q1 2022) naar 232 (Q1 2023).

Den Haag

In Den Haag steeg het gemiddelde aantal reacties op een vrije sector huurwoning in twee jaar tijd van gemiddeld 8 reacties in het eerste kwartaal van 2021 naar 21 reacties in datzelfde kwartaal van 2022. Het eerste kwartaal van dit jaar kwamen er zo'n 40 reacties op een vrijgekomen huurwoning in de vrije sector.

Huurwoningen met een huurprijs onder de € 1.000 per maand kenden een exponentiële stijging van het aantal reacties van respectievelijk 17 (Q1 2021) naar 51 (Q1 2022) naar 130 reacties in het eerste kwartaal van dit jaar. Huurwoningen met een prijs boven € 1000 kenden ook een flinke stijging. Bij vrijgekomen woningen met een huurprijs van € 1500 per maand, steeg het aantal reacties meer evenredig.

Makelaar Niek Verra van VERRA Makelaars uit Den Haag beaamt deze grote interesse van huurwoningzoekers. ‘’Zo’n vier jaar geleden was het nog zoeken naar huurders en werd er soms korting gegeven op de huurprijs. De laatste twee jaar daarentegen is het aantal reacties op vrijgekomen huurwoningen onder de € 1500 per maand gigantisch. Naast de grote hoeveelheid emailaanvragen die via Pararius binnenkomen, staat de telefoon roodgloeiend en moeten we soms ook nog 200 telefoontjes beantwoorden. Dat is niet werkbaar.’’

Verra geeft aan dat het aanbod erg schaars is. ‘’Als woningen vrijkomen, met name in de stad, verkopen woningeigenaren nu steeds vaker hun appartementen. Een klein aantal huiseigenaren kiest ervoor om te verduurzamen en zo boven de 187 punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit te komen. Maar niet iedereen heeft dat geld om te investeren in hun woning.’’

Rotterdam

In Rotterdam steeg het gemiddelde aantal reacties op een vrije sector huurwoning in twee jaar tijd van 10 reacties in het eerste kwartaal van 2021 naar 27 in het eerste kwartaal van 2022. In het eerste kwartaal van dit jaar steeg dat aantal naar gemiddeld 45 reacties per vrijgekomen huurwoning.

Vrije sector huurwoningen in Rotterdam onder de € 1.000 per maand konden in het eerste kwartaal van dit jaar rekenen op gemiddeld 121 geïnteresseerden.

VERRA Makelaars heeft ook een kantoor in Rotterdam. Daar ziet Verra hetzelfde gebeuren: ‘’In de grote Rotterdamse woontorens met energielabel A blijven de meeste appartementen nog wel in de verhuur. Maar de eenvoudigere appartementen uit de jaren ‘60 worden steeds vaker verkocht. De huurmarkt was al schaars en door de regelgevingsdruk wordt het er niet gemakkelijker op. Ouderwets polderen zou het devies moeten zijn. Dus niet kiezen voor het kamp van de huurder of het kamp van de verhuurder, maar juist samen zoeken naar de best mogelijke werkbare manieren.’’

Eindhoven

In twee jaar tijd verzesvoudigde het aantal geïnteresseerden dat via Pararius reageerde op een huurwoning in de vrije sector in Eindhoven naar gemiddeld 46 reacties.

Vrije sector huurwoningen in Eindhoven onder de € 1.000 per maand konden in het eerste kwartaal van dit jaar rekenen op gemiddeld 106 geïnteresseerden.

Nederlandse provincies

De Randstad spant de kroon in absolute aantallen geïnteresseerden per vrije sector huurwoning. In het eerste kwartaal van dit jaar ontvingen huurwoningen in Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland gemiddeld 42 reacties van gegadigden.

Vraag neemt vlucht terwijl huuraanbod verschaarst

Dat het aantal aanvragen per vrijgekomen huurwoning sterk is toegenomen, ligt volgens Jasper de Groot - directeur van Pararius - geheel in lijn der verwachting. “Aan de vraagkant vallen middeninkomens tussen wal en schip omdat men te veel verdient voor een sociale huurwoning maar weer te weinig voor een gemiddelde koopwoning. Zij zijn om tal van redenen aangewezen op de flexibele vrije sector huurmarkt waar men relatief snel een huurwoning kan bemachtigen. Aan de aanbodzijde kan die grote vraag echter niet worden opgevangen, omdat het aanbod verder verschaarst nu verhuurders hun vrije sector huurwoningen en masse verkopen vanwege een opeenstapeling van overheidsmaatregelen waarmee zij worden geconfronteerd."

Sinds het eerste kwartaal van 2021 is het aantal huurwoningen in de vrije sector dat vrijkwam voor nieuwe huurders sterk afgenomen. In de vijf grote steden is er in het eerste kwartaal van dit jaar een significante afname zichtbaar ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2021.

De overheid heeft tal van maatregelen genomen die de verhuur van woningen in de vrije sector bemoeilijkt. Een overzicht van de genomen maatregelen:

WOZ-cap in het woningwaarderingsstelsel (WWS);
Opkoopverbod voor beleggers;
Verhoging overdrachtsbelasting voor beleggers naar 10,4%;
Fiscale hervormingen in box 3;
Wet goed verhuurderschap;
Verbod op tijdelijke huurcontracten.

Na deze opeenstapeling van maatregelen wil de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, alweer de volgende maatregel nemen door ook de Nederlandse middenhuur te reguleren via de Wet betaalbare huur.¹ Met deze laatste maatregel hoopt de minister excessieve huurprijzen te voorkomen en de huurder te beschermen.

Wet betaalbare huur

De huurprijs van sociale huurwoningen wordt bepaald door het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Op 1 juli 2023 geldt dat woningen met 136 punten verhuurd mogen worden in de vrije sector. De Wet betaalbare huur moet deze puntengrens optrekken naar 187 punten, waardoor woningen die nu nog tot de vrije huursector behoren straks terugvallen naar de sociale huursector.²

Als de Wet betaalbare huur in werking treedt, wordt aan huurwoningen met minder dan 187 punten een maximale huurprijs toegekend van circa € 1.000 per maand. Volgens de berekeningen van CBRE zal, als gevolg van deze maatregel, bijna de helft van de vrije sector huurwoningen in de 20 grootste Nederlandse steden verschuiven naar de sociale sector.

Het nog verder reguleren van de huurmarkt zal de nekslag zijn voor de flexibele schil op de Nederlandse woningmarkt, omdat verhuur onrendabel wordt en verhuurders zich genoodzaakt zien hun huurwoningen te verkopen. De Groot: “Het middel is erger dan de kwaal. Slechts 3,1% van de huurwoningen in de vrije sector in Nederland wordt verhuurd voor meer dan € 1.000 per maand. Toch beoogt de Jonge om ook dit schaarse aanbod over te hevelen naar grote sociale woningvoorraad. De Jonge wil een einde maken aan hoge huren, maar vergeet daarbij dat het om het kleinste gedeelte van de woningvoorraad gaat waar de vraag enorm is.”

32% sociale huurwoningen

In Nederland maken sociale huurwoningen 32% van de totale woningvoorraad uit.³ In de grote steden ligt dat percentage nog hoger. Binnen de Europese grenzen kent geen ander land zo'n groot aandeel sociale huurwoningen.

Bronnen: State of Housing in the EU⁴ + OECD - Affordable Housing Database⁵

De vrije huursector daarentegen is met 8 procent van de woningvoorraad weer zo klein dat Nederland het zorgenkindje van het continent is geworden. Het Internationaal Monetair Fonds⁶ en de Europese Commissie⁷ luiden dan ook al jaren de noodklok over de scheefgetrokken verhouding, net als de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling en De Nederlandsche Bank⁸.

De Groot: “Vrije sector huurwoningen vormen een flexibele schil voor mensen die om een veelvoud van redenen niet willen of kunnen kopen en niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Het maken van een wooncarrière wordt bemoeilijkt als het aanbod vrije sector huurwoningen dat hierin voorziet verder wordt uitgedund.”

Een dergelijke situatie heeft zich ook voorgedaan in Berlijn⁹, Londen¹⁰, Barcelona¹¹ en Zweden¹², waar het reguleren van huurprijzen door de overheid een averechts effect had en tot hogere huren heeft geleid.

Verhuur niet langer rendabel, particuliere investeerders verkopen

In het coalitieakkoord is afgesproken dat verhuur rendabel moet blijven voor verhuurders. De opeenstapeling van maatregelen leidt echter tot het tegenovergestelde effect, waardoor in grote steden steeds meer verhuurders afstand doen van hun huurwoningen. Het Kadaster deed in opdracht van de Volkskrant onderzoek naar het aandeel verkochte woningen in steden dat afkomstig is van de particuliere huurmarkt.¹³ In Amsterdam kwam ruim 9 procent van de verkochte woningen van de particuliere huurmarkt, Den Haag volgt met 7,3 procent.

Vraag naar huurwoningen blijft groot

De Groot: “Particuliere investeerders verkopen vrijgekomen huurwoningen onder druk van de opeengestapelde maatregelen. Het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen neemt op deze manier drastisch af. De vraag naar huurwoningen blijft echter onverminderd groot. Dit leidt ertoe dat de woningmarkt meer en meer uit balans raakt en makelaars overspoeld worden met aanvragen van huurders.”

Pararius ziet het aantal reacties die de makelaars moeten afhandelen sterk toenemen. Er zijn woningen in de Randstad waarop in korte tijd meer dan 500 reacties binnenkomen waardoor de makelaar de woning snel weer offline haalt.

De Groot: "De disbalans wordt almaar groter. Het aanbod kan de vraag niet aan en een nieuw gapend prijsgat tussen sociale en vrije sector huur is in de maak. Desondanks is het idee dat beleggers de oorzaak zijn van de woningcrisis tot politiek standpunt verheven. En ondertussen wordt de particuliere belegger fiscaal belast op basis van een fictief rendement, maar wordt het hem wettelijk onmogelijk gemaakt om dat rendement daadwerkelijk te behalen."

In de aanloop naar het wetsvoorstel worden de nadelige gevolgen reeds zichtbaar. Volgens De Groot wordt het kind met het badwater weggegooid en moet de reeds ingezette groei van het woningaanbod in de vrije sector worden voortgezet door juist géén grootschalige en risicovolle veranderingen door te voeren. “Alleen positieve prikkels voor beleggers zullen bijdragen aan meer vrije sector huurwoningen. Slechts dan ontstaat er meer keuzevrijheid voor huurders en een veel gezondere situatie op de woningmarkt als geheel.”

Al met al zal er gekeken moeten worden naar een veel evenwichtigere aanpak met oog voor de symbiose tussen huurder en verhuurder. Er zijn grote gemeenschappelijke belangen en ongewenste maatschappelijke gevolgen als deze belangen te eenzijdig worden belicht. De Groot: “Zoals het wetsvoorstel betaalbare huur er nu ligt, zal er een blijvend tekort ontstaan aan betaalbare huurwoningen en wordt er groot onrecht gedaan aan beleggers die een grote maatschappelijke bijdrage op het gebied van huisvesting leveren.”

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit van hoog niveau is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Uitleg berekening gemiddelde aantal reacties per woning

Het gemiddeld aantal reacties wordt berekend door per periode (maand/kwartaal) het totaal aantal verzonden reacties te delen door het totaal aantal woningen waarvoor een reactie is verzonden in de periode. Omdat in de berekening wordt gekeken naar het moment waarop de reacties verzonden zijn, kunnen reacties van dezelfde woning (maar verzonden op verschillende momenten in tijd) in meerdere perioden worden meegeteld. De berekening geeft aan hoeveel reacties er binnen een tijdsperiode (maand/kwartaal) voor een woning binnen zijn gekomen via digitale aanvraagformulieren op Pararius. Reacties per telefoon zijn hier niet bij inbegrepen. Het totale aantal reacties dat er op een woning binnenkomt kan groter zijn indien er gekeken wordt naar een langere periode.

Dit bericht wordt mogelijk gemaakt door Realstats.