Huurder voordeligst uit met kale huurwoning

Huurprijzen gemeubileerde woningen stijgen het snelst

Amsterdam, 18 november 2016 - De huurprijzen van woningen in de vrije sector in Nederland zijn in het derde kwartaal van 2016 gestegen. Kale huurwoningen zijn verreweg het goedkoopst om te huren met een gemiddelde huurprijs van € 9,54 per m2 per maand. Het duurst is men uit voor gemeubileerde huurwoningen met een gemiddelde huurprijs van € 17,35 per m2 per maand. Deze dure woningen worden met name in de regio’s met de hoogste WOZ-waarde per vierkante meter aangeboden. Dat blijkt uit de vandaag gepubliceerde Huurmonitor van Pararius, het grootste online platform voor huuraanbod in Nederland. Pararius onderzocht gemeubileerde, gestoffeerde en kaal aangeboden huurwoningen die vrij kwamen voor nieuwe huurders.

Verschil in prijsontwikkeling

Jasper de Groot, directeur van Pararius: “De vrije huursector kent verschillende soorten verhuurders en vormen van oplevering in verschillende regio’s waardoor het van belang is hier nuance in aan te brengen. De vrije sector huurwoningen die in bezit zijn van institutionele beleggers worden bijvoorbeeld veelal kaal aangeboden. Hun gemiddelde mutatiegraad¹van 10% is veel lager dan die van particuliere verhuurders waar de mutatiegraad 20% is voor gestoffeerde woningen. Dit percentage kan oplopen voor bijvoorbeeld gemeubileerde woningen in Amsterdam. Des te hoger de mutatiegraad des te sneller de prijzen zich kunnen ontwikkelen bij huurderswisselingen. De huren van de institutionele beleggers ontwikkelen zich dan ook veel gematigder dan die van de particuliere verhuurders met een hogere mutatiegraad.”

De totale vrije huursector in Nederland telt 470.000² woningen. Hiertoe behoren ook 199.000 corporatiewoningen. De huurprijzen in het derde kwartaal van 2016 verhouden zich als volgt:

De institutionele beleggers plaatsen met name van huurder muterende woningen op Pararius. Van alle woningen die in de vrije sector door beleggers met een winstoogmerk worden verhuurd, wordt er maar liefst 60% door particulieren verhuurd³. Woningen die de gemiddelde huurprijs stuwen. Deze groep biedt de woningen veelal gestoffeerd en of gemeubileerd aan op Pararius⁴.

Tekort stuwt huurprijs Randstad 
De gemiddelde huurprijs van een kale woning steeg in een jaar tijd met 1,3%, een gestoffeerde woning steeg met 8,3% en een gemeubileerde woning steeg met 7,1%. De huurprijs van alle gestoffeerde, gemeubileerde en kaal aangeboden huurwoningen in de vrije sector in Nederland bij elkaar steeg met 6,2% naar € 14,11 per vierkante meter per maand. De Groot: “In het bijzonder de Randstad maakte de laatste jaren, onder aanvoering van het gestoffeerde en gemeubileerde segment, een enorme spurt. In deze regio is er voor de middeninkomens een groot direct tekort aan huurwoningen in de vrije sector. Dit zorgt voor een sterke toename van de huurprijs.”

De huurprijzen stijgen met name in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht. Buiten de Randstad, met uitzondering van Groningen, ontwikkelen de huurprijzen zich veel gematigder.

Groningen springt in het oog 
In een jaar tijd stegen de huurprijzen van vrije sector woningen in de provincie Groningen met maar liefst 16,8%. Ook in de stad Groningen stegen de huurprijzen met 11,5% ten opzichte van het voorgaande jaar naar € 14,35 per m2 per maand. Groningen is een sterk groeiende stad in Nederland met meer dan 200.000 inwoners. De gemeente Groningen investeert in nieuwe werkgelegenheid en het vestigingsklimaat voor internationals. De gemeente heeft hiertoe een speciaal welkomstbeleid ontwikkeld. Het International Welcome Center North, waar expats en buitenlandse kenniswerkers terecht kunnen voor documenten zoals een werkvergunning en vragen over huisvesting, is hier een voorbeeld van.

Middeninkomensgroep drukt op vrije sector huur 
De steeds flexibeler wordende maatschappij vergt van verschillende bevolkingsgroepen dat men steeds flexibeler wordt. Bovendien zijn er steeds meer mensen die in de stad willen wonen. Dit zorgt voor een groeiende vraag naar tijdelijke en snel toegankelijke, luxe woonruimte. De Groot: “Mensen met een middeninkomen grofweg tussen € 35.000 en € 50.000 oefenen druk uit op de vrije sector huur. Dit is een pluriforme groep van ongeveer 1,5 miljoen mensen. Zij komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Een middelduur segment met huurprijzen tussen de € 700,- en € 1.000,- per maand is de perfecte oplossing. Er is echter op dit moment te weinig aanbod of het aanbod dat er is, is te duur.”

“Het zijn mensen die voor het eerst gaan samenwonen of juist mensen die gaan scheiden. In de Randstad zijn er veel expats die aanspraak maken op een vrije sector huurwoning want zij blijven doorgaans maar drie jaar in Nederland en kopen daarom niet. Tegenwoordig zie je ook steeds meer starters die in de stad een woning willen delen met elkaar, de zogenaamde woningdelers zoals je ze ook in Londen ziet. Maar denk bijvoorbeeld ook aan mensen die hun eigen woning verbouwen en daarom tijdelijk in een huurwoning willen wonen, mensen zonder vast arbeidscontract of ZZP ers”, aldus de Groot.

Nederland koploper sociale woningvoorraad 
Nederland kent een groot tekort aan huurwoningen in het luxere vrije sector segment zonder wachtlijsten. Een meer evenwichtige verdeling tussen het aandeel sociale huurwoningen en het aandeel vrije sector woningen is cruciaal voor een goed doorstromende woningmarkt. Momenteel is slechts een op de twintig woningen in Nederland een huurwoning in de vrije sector. Zeven van deze twintig woningen zijn sociale huurwoningen (gereguleerde huursector), de overige twaalf zijn koopwoningen. Internationaal gezien is het aandeel sociale huurwoningen van de woningvoorraad nergens zo groot als in Nederland⁵. Oostenrijk bekleedt de tweede positie met 23% en Denemarken de derde positie met 19%.

De huurprijzen in Amsterdam behoren tot de hoogste van Nederland. Nederland heeft internationaal gezien de hoogste sociale woningvoorraad met 34%, maar Amsterdam spant de kroon. Uit het meest recente onderzoek van de gemeente Amsterdam (WiA 2015) blijkt dat maar liefst 57% van de Amsterdamse woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat. Koopwoningen in Amsterdam zijn dan ook dermate schaars dat men er veel meer voor betaalt dan elders in Nederland. Dit resulteert in hoge vrije sector huurprijzen omdat particulieren die hun koopwoning verhuren een hoge huur vragen om hun hypotheeklasten te kunnen dekken.

Rotterdam wint aan populariteit 
Met uitzondering van Tilburg steeg in de zes grootste steden van Nederland de huurprijs in het derde kwartaal van 2016 ten opzichte van het hetzelfde kwartaal het jaar ervoor. Koploper Rotterdam (+9,7%), dat de huurprijzen van Den Haag nadert, wordt gevolgd door Utrecht (+5,1%), Amsterdam (+4,4%), Eindhoven(+3,1%) en Den Haag (+0,8%). Niet eerder was de gemiddelde huurprijs van een vrije sector huurwoning in Rotterdam zo hoog. De gemeente Rotterdam zet in op het behoud van midden- en hogere inkomens voor de stad en meer sociaal geografische diversiteit in de wijken om de doorstroming binnen die wijken te bevorderen. Zo heeft Rotterdam het voornemen om het aantal goedkope huurwoningen met 20.000 te reduceren door sloop en samenvoegingen. Daarnaast wil men 36.000 woningen bouwen voor de midden- en hogere inkomens.

Huurprijsstijging Amsterdam vlakt af
De stijging van de huurprijs in Amsterdam vlakt af. Deze bleef voor de tweede keer op rij onder de € 22,- per vierkante meter per maand. Ten opzichte van het voorgaande jaar steeg de huurprijs in Amsterdam nog steeds met 4,4%.

Het verschil tussen appartementen, eengezinswoningen en vrijstaande woningen
In Nederland zijn woningen in de gemeubileerde categorie het duurst om te huren. Kaal opgeleverde woningen, ook wel casco woningen, genoemd bevinden zich in de goedkoopste categorie om te huren. De gemiddelde huurprijs van een gemeubileerd appartement is het hoogst met € 18,28 per m2 per maand. Een kale eengezinswoning is het goedkoopst met € 8,85 per m2 per maand.

Sterke stijging huurprijs na de crisis
Vanaf het eerste kwartaal van 2010 tot en met het derde kwartaal van 2016 is de huurprijs van vrije sector woningen toegenomen met 14,7%. Zoals in onderstaande grafiek duidelijk is te zien, zijn de huren met name na de crisis hard gestegen.

Verdere afname huuraanbod vrije sector
Het afgelopen kwartaal nam het Nederlandse beschikbare huuraanbod in de vrije sector, na drie kwartalen van een lichte opleving, weer verder af. De bij Pararius aangesloten makelaars hebben in het tweede kwartaal van dit jaar 6.903 woningen te huur aangemeld, waar zij er 9.375 verhuurden en van Pararius.nl hebben afgemeld.

Tekort middensegment in de stad 
Het gevolg van een ontbrekend middensegment is dat huurders genoodzaakt zijn hun heil buiten de stadsgrenzen te zoeken. Hierdoor verdwijnen de middeninkomens van het toneel in de steden wat segregatie tussen arm en rijk bevordert. “Dit werkt grote inkomensverschillen in de hand. Men kan zich voorstellen dat iemand in een sociale huurwoning, met koopwoningen in hetzelfde gebouw, het niet heel fijn vindt als hij een grote doos met een flat screen televisie bij het vuilnis op straat gezet ziet worden”, zegt De Groot. Veel middeninkomens werken in de stad. Denk aan de politieagent, leraar of verpleegkundige. Zij maken de verbinding tussen de boven- en onderkant van de samenleving en zorgen voor de diversiteit in een stad. Een bijkomstig negatief effect is dat als de middeninkomens buiten de steden moeten wonen dit niet bijdraagt aan een verlaging van de filedruk in Nederland.

Wat kan de druk op het middensegment verlagen? 
“Er zullen veel meer locaties aangewezen moeten worden door lokale overheden waar vrije sector verhuur ontwikkeld moet worden. Dit zal met name moeten plaatsvinden in de regio’s waar de spanning op de woningmarkt het hoogst is. Dit zijn de regio’s met de hoogste WOZ waarde per vierkante meter. In de Gemeentebenchmark Vrijesectorhuur van de Stec Groep⁶ werd o.a. genoemd dat lokale overheden de mogelijkheid zouden moeten krijgen om vrije sector huur op te nemen in het bestemmingsplan want er zullen op grote schaal middeldure huurwoningen moeten worden gerealiseerd. Als we het gemiddelde nemen van wat het EIB⁷ en ABF⁸ als onder- en bovengrens van de extra vraag naar huurwoningen in het middensegment berekenden dan moeten er tot aan 2030 minimaal 190.000 woningen in dit segment worden bijgebouwd. Dat zijn bijna 15.000 woningen per jaar. Op dit moment zien we dat bij het geringe aantal woningen dat er in het middensegment wordt gebouwd er bijvoorbeeld in Amsterdam de mogelijkheid ontstaat om hele kleine woningen te ontwikkelen van rond de 35m2 waar men rond de €  900,- per maand huur voor vraagt. Het is echter juist zaak om ook grotere woningen voor het middensegment te ontwikkelen zodat niet alleen studenten en starters er hun weg vinden maar juist ook de gezinnen met kinderen. Des te uiteenlopender het aanbod des te beter de doorstroming. Ook van sociaal naar vrije sector. Op dit moment realiseren gemeenten nog maar weinig vrije sector huurwoningen omdat de gemeenten de beleggers in dit segment nog niet goed kennen en de grondprijzen voor vrije sector huurwoningen lager zijn dan voor koopwoningen. Daarom zou het zou goed zijn als zowel de beleggers als de gemeenten investeren in een goede relatie waarbij naar het gezamenlijke wensenpakket wordt gekeken en een totale aanpak wordt gestimuleerd”, aldus De Groot.

Subsidie voor huurders van vrije sector huurwoningen 
Deze week kwam het Centraal Planbureau met het voorstel voor een andere behandeling voor huurders van vrije sector huurwoningen. Deze huurders zijn momenteel uitgesloten van subsidie en worden hierdoor dubbel benadeeld. Zij betalen een hogere huur ten opzichte van de kwaliteit van de woning dan huurders van een sociale huurwoning en ontvangen hiervoor bovendien geen huurtoeslag⁹. Het CPB pleit voor een maatregel om woningen in de vrije sector niet langer uit te sluiten van huurtoeslag en de toeslag in plaats daarvan te maximeren. Om de doelmatigheid te verbeteren dient toename van de totale subsidiering op de woningmarkt te worden voorkomen en zouden bestaande subsidies voor de sociale huurmarkt en de koopmarkt in verhouding afgebouwd kunnen worden. De Groot: “Het is goed dat de vraagkant ook wordt belicht. Voor deze groep is er te weinig aanbod of het aanbod dat er is, is te duur. Door hen te subsidiëren wordt het aantrekkelijker voor beleggers om een diversiteit aan huurwoningen te ontwikkelen voor deze doelgroep waardoor zowel de kwaliteit als de kwantiteit van het vrije sector huuraanbod op termijn zal toenemen. Een toename van het aanbod zal leiden tot betere prijsverhoudingen.”

Verschillende woonoppervlakten 
De totale woonoppervlakte van een woning is van grote invloed op de maandelijkse huurprijs. Naarmate woningen kleiner zijn wordt de huurprijs lager maar is de doelgroep die hierin geïnteresseerd is groter. Des te kleiner dus een woning des te hoger dus de prijs per vierkante meter per maand. Een hogere vraag zorgt voor een hogere prijs per vierkante meter. Onderstaande grafiek toont het verloop van de huurprijzen voor vier verschillende segmenten te weten 50 tm 75m2, 75 tm 100m2, 100 tm 125m2 en 125 tm 150m2:

Een vrije sector woning met een oppervlakte tussen de 50 en 75 meter levert gemiddeld € 16,95 per vierkante meter per maand op. Voor een woning tussen de 125 en 150 meter betaalt men gemiddeld € 11,99 per vierkante meter per maand. Woningen met een woonoppervlakte boven de 150 vierkante meter zijn in trek. De vraag naar grote huurwoningen is gestegen bij een gelijkblijvend aanbod.

Regionale verschillen in Nederland  
Nederland kent grote regionale verschillen op het gebied van huurprijzen. De huurprijzen in de Randstad zijn verreweg het hoogst. Noord-Holland, waar Amsterdam een groot deel voor haar rekening neemt, voert de ranglijst aan met € 19,72 per m2 per maand. Friesland is net als vorig kwartaal de goedkoopste provincie om een woning in de vrije sector te huren met € 8,44 per m2 per maand. De gemiddelde huurprijs van Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland ligt hoger dan de andere provincies in Nederland. Zonder deze drie provincies zou de huurprijs in Nederland uitkomen op een lager gemiddelde van € 9,83 per m2 per maand. Dit houdt in dat men buiten de Randstad voor een woning van 100m2 in de vrije sector gemiddeld ongeveer € 983,- per maand aan huur zou betalen.

Lokale verschillen
Een aantal omliggende gebieden van Amsterdam laten grotere prijsstijgingen dan het landelijke gemiddelde zien waaronder;Haarlem(+8,3%),Heemstede(+13,6%),Hoofddorp(+13,9%) enZaandam(+16,9%). Binnen de Randstad geldt dit ook voorAlphen aan den Rijn(+7,8%),Delft(+8%),Rotterdam(+9,7%) enZeist(+10%). De steden buiten de Randstad waarvoor dit geldt zijnAlkmaar(+15,7%),Assen(+10%),Best(+7,8%),Geldrop(+9,8%)Groningen(+11,5%) enRoosendaal(+6,3%).