Huuraanbod vrije sector verder gekrompen

Verkoopgolf van huurwoningen houdt aan

Pararius huurmonitor Q1 2024

Vergeleken met een jaar eerder is het aantal vrije sector huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders gedaald met 27,9 procent. Dat blijkt uit de data-analyse van woningplatform Pararius. De gemiddelde vierkantemeterprijs van een huurwoning in de vrije sector is in het eerste kwartaal van 2024 met 8,6 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Gemiddeld genomen werd een huurwoning 35 dagen online aangeboden op het platform, drie dagen langer dan vorig jaar.

Gemiddelde landelijke vierkantemeterprijs 

In het eerste kwartaal van 2024 steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van een huurwoning in de vrije sector naar €18,30. Dit is een toename van 8,6 procent vergeleken met hetzelfde kwartaal in 2023, toen de gemiddelde vierkantemeterprijs €16,85 bedroeg. De aanhoudende druk op de Nederlandse huurmarkt, waar een beperkt aanbod in combinatie met een sterke vraag leidt tot stijgende huurprijzen, wordt hiermee benadrukt.

Een huurwoning werd in het eerste kwartaal van 2024 gemiddeld 35 dagen online aangeboden op Pararius. Dat is 3 dagen langer dan in het eerste kwartaal van 2023, toen een woning gemiddeld 32 dagen werd aangeboden.

Aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen 

In het eerste kwartaal van 2024 kwamen er in totaal 17.594 woningen vrij voor nieuwe huurders in heel Nederland. Dit is 27,9 procent minder dan een jaar geleden en zelfs 38,5 procent minder dan in het eerste kwartaal van 2022. In het eerste kwartaal van 2024 werden er 23.384 woningen afgemeld van Pararius.

De vijf grootste steden in Nederland - Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht - waren in het eerste kwartaal van 2024 verantwoordelijk voor 45,3 procent van het huuraanbod dat in dat kwartaal werd aangeboden op Pararius. In het eerste kwartaal van 2023 was dit 40,6 procent.

Verschuiving naar koopmarkt 

Het percentage van het koopaanbod afkomstig uit de huurmarkt steeg in het eerste kwartaal van 2024 naar 7 procent. Dit betekent dat 7 procent van alle woningen die in het eerste kwartaal in de verkoop stonden een voormalige huurwoning betrof.¹ Sinds het vierde kwartaal van 2022 stijgt het aantal koopwoningen dat afkomstig is van de huurmarkt aanzienlijk, mede doordat een groeiend aantal particuliere beleggers ervoor kiest om hun vrijgekomen huurwoning(en) te verkopen in plaats van opnieuw te verhuren.²

“We zien dat woningen in toenemende mate van de particuliere huursector naar de koopmarkt overgaan”, aldus Jasper de Groot, directeur van Pararius. “Deze ontwikkeling beperkt de keuzemogelijkheden voor diegenen die buiten de koopmarkt vallen en belemmert de persoonlijke ontwikkeling, maar heeft ook een bredere economische impact. De koopmarkt is maar liefst 8 keer groter dan de vrije sector huurmarkt; een verschuiving van huur naar koop heeft een veel groter negatief effect op de huurmarkt dan het marginale positieve effect op de - veel grotere - koopmarkt. Ondanks de maatregelen van de overheid blijven de huurprijzen in de vrije sector stijgen.”

Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning 

In het eerste kwartaal van 2024 ontving een vrije sector huurwoning die beschikbaar kwam voor nieuwe huurders gemiddeld 19 reacties, wat een lichte daling is ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023, toen dit gemiddelde op 22 reacties lag. 

In Amsterdam kon een vrijgekomen huurwoning in het eerste kwartaal van 2024 gemiddeld rekenen op 18 reacties, tegenover 34 reacties een jaar geleden. In Eindhoven lag het gemiddeld aantal reacties op een huurwoning in het eerste kwartaal van 2024 op 18, bijna de helft minder dan een jaar geleden; toen kon een vrijgekomen huurwoning rekenen op gemiddeld 35 reacties. In Utrecht ontving een aangeboden vrije sector huurwoning gemiddeld 38 reacties, een afname ten opzichte van de 46 reacties in het eerste kwartaal van 2023. Ook in Den Haag werd minder vaak op een woning gereageerd dan een jaar geleden: een nieuwe vrije sector huurwoning kon rekenen op 30 reacties, vorig jaar waren dit er 37. 

In Rotterdam ontving een vrije sector huurwoning die te huur werd aangeboden op Pararius gemiddeld 33 reacties, tegenover 31 in het eerste kwartaal van 2023.

Huurprijsontwikkeling grote steden

De gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning steeg in het eerste kwartaal van 2024 in alle vijf de grote steden ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. In Eindhoven steeg de vierkantemeterprijs met 2,4 procent naar €17,71. Eindhoven blijft met deze vierkantemeterprijs als enige G5-stad onder het landelijk gemiddelde van €18,30 en is tevens de G5-stad waar huurprijzen het minst hard zijn gestegen in het eerste kwartaal van 2024.

Amsterdam zag een toename in de gemiddelde vierkantemeterprijs van 5,1 procent; nieuwe huurders betaalden €27,00 per vierkante meter per maand. In Den Haag (+6,6%), Rotterdam (+9%) en Utrecht (+4,2%) steeg de vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning naar respectievelijk €19,39, €19,53 en €20,67.

Huurprijsontwikkeling middelgrote steden

Pararius rapporteert ook informatie over de huurprijsontwikkelingen op lokaal niveau. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden aangeboden. Uit de gegevens blijkt dat de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector in bijna 78 procent van de 85 plaatsen is gestegen in het eerste kwartaal van 2024, ten opzichte van het eerste kwartaal in 2023.  

Procentueel grote prijsstijgingen kwamen onder andere voor in Delft (+10,3%), Deventer (+18%), Groningen (+12,1%), Haarlem (+9,6%) en Hilversum (+12,9%). In Almere (€16,74), Dordrecht (€14,65) en Helmond (€13,56) daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs voor nieuwe huurders in het eerste kwartaal van 2024. Huurders betaalden respectievelijk 0,5, 6,5 en 1,8 procent minder dan vorig jaar.

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal³, gestoffeerd⁴ en gemeubileerd⁵. Kale huurwoningen stegen in het eerste kwartaal van 2024 15,2 procent in vierkantemeterprijs ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar: nieuwe huurders betaalden gemiddeld €16,87 per maand. Voor een gemeubileerde woning betaalde een nieuwe huurder 11,7 procent meer dan een jaar geleden (€22,41), voor een gestoffeerde woning 6,9 procent meer (€17,09).

Woningtypen in Nederland

In het eerste kwartaal van 2024 ging de gemiddelde vierkantemeterprijs van appartementen en eengezinswoningen met respectievelijk 6,3 en 6,7 procent omhoog vergeleken met een jaar geleden. Nieuwe huurders betaalden €19,23 per vierkante meter per maand voor een appartement, en €14,42 per vierkante meter per maand voor een eengezinswoning.  

Oppervlaktesegmenten in Nederland 

Vrije sector huurwoningen in het kleinste oppervlaktesegment (kleiner dan 75 vierkante meter) kostten in het eerste kwartaal van 2024 gemiddeld €22,69 per vierkante meter per maand. Dat is 9 procent meer dan een jaar geleden. De vierkantemeterprijs van grotere vrije sector huurwoningen ligt onder de landelijke gemiddelde vierkantemeterprijs. Zo betaalden nieuwe huurders €17,77 voor een huurwoning tussen de 75 en 100 vierkante meter (+8,3%) en €15,46 voor een huurwoning tussen de 100 en 125 vierkante meter (+8,7%). De gemiddelde huurprijs van een huurwoning tussen de 125 en 150 vierkante meter steeg met 6,8 procent: nieuwe huurders betaalden €14,62 per vierkante meter per maand.

Provincies

Op provinciaal niveau werden ten opzichte van een jaar geleden niet overal procentuele prijsstijgingen gemeten in het eerste kwartaal van 2024. In de provincie Drenthe daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs met 1,7 procent; nieuwe huurders betaalden €12,65 per vierkante meter per maand. 

In de overige provincies in het noorden van Nederland ging de vierkantemeterprijs van een vrijgekomen vrije sector huurwoning wel omhoog in vergelijking met vorig jaar. Al deze vierkantemeterprijzen liggen wel (ruim) onder het landelijk gemiddelde. Zo betaalden nieuwe huurders €12,44 per vierkante meter per maand voor een huurwoning in Friesland, wat 3,2 procent meer is dan een jaar geleden. De grootste procentuele prijsstijging werd gemeten in de provincie Groningen (€17,22): nieuwe huurders betaalden 10,8 procent meer dan in het eerste kwartaal van 2023.

Ook in de provincies in het zuiden van Nederland werden ten opzichte van een jaar geleden procentuele prijsstijgingen gemeten in het eerste kwartaal van 2024. In Noord-Brabant (€16,03) steeg de vierkantemeterprijs met 3,6 procent, in Limburg (€13,85) met 4,8 procent. In Zeeland bleef de vierkantemeterprijs gelijk aan vorig jaar: nieuwe huurders betaalden €13,56 per vierkante meter per maand.

In de zogeheten randstadprovincies ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs een stuk hoger. De gemiddelde vierkantemeterprijs in Noord-Holland (€23,45) en Zuid-Holland (€18,52) ligt boven het landelijke gemiddelde. Huurprijzen stegen in deze provincies met respectievelijk 9,6 en 6,6 procent ten opzichte van een jaar geleden. In de provincie Utrecht betaalden nieuwe huurders 4,3 procent meer dan een jaar geleden; huurwoningen kostten gemiddeld €18,27 per vierkante meter per maand.

Grote steden op wijkniveau

Amsterdam

In het centrum van Amsterdam steeg de vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning met 5,1 procent ten opzichte van een jaar geleden. Nieuwe huurders betaalden in het eerste kwartaal van 2024 gemiddeld €29,83 per vierkante meter per maand. Ook in de stadsdelen West (€29,91) en Zuid (€29,20) liggen de vierkantemeterprijzen hoog en waren de prijsstijgingen procentueel gezien aanzienlijk. Nieuwe huurders betaalden in deze stadsdelen respectievelijk 7,3 en 7,6 procent meer dan een jaar geleden. 

In Nieuw-West (€21,47) en Zuidoost (€19,30) daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrijgekomen vrije sector huurwoning met 0,4 en 4 procent vergeleken met vorig jaar.

Rotterdam

Vrijgekomen vrije sector huurwoningen in Rotterdam stegen procentueel in prijs in alle wijken. In Hillegersberg-Schiebroek - waar nieuwe huurders €20,74 per vierkante meter per maand betaalden - steeg de vierkantemeterprijs met 18,3 procent. In de wijken Feijenoord (€18,42), Noord (€19,70) en Prins-Alexander (€16,81) steeg de vierkantemeterprijs in het eerste kwartaal van 2024 met respectievelijk 11,2, 10,3 en 10,5 procent. In het centrum van Rotterdam betaalden nieuwe huurders 5,4 procent meer dan een jaar geleden: €21,62 per vierkante meter per maand. 

Utrecht

Grote procentuele prijsstijgingen in Utrecht werden gemeten in de wijken West en Oost. In Utrecht West betaalden huurders 23,5 procent meer dan een jaar geleden: €22,57 per vierkante meter per maand. In Utrecht Oost ging de vierkantemeterprijs met 16,7 procent omhoog ten opzichte van het eerste kwartaal in 2023. Nieuwe huurders betaalden €24,53 per vierkante meter per maand. Prijsstijgingen in de Binnenstad, Noord-West, Noord-Oost, Leidsche Rijn en Overvecht liggen tussen de 2 en 3 procent ten opzichte van een jaar geleden.

Eindhoven

In twee Eindhovense wijken werden in het eerste kwartaal van 2024 procentuele prijsdalingen gemeten. Het gaat om Gestel (€17,29) en Woensel-Zuid (€16,95), waar een nieuwe huurder gemiddeld 2,2 en 3,4 procent minder betaalde dan een jaar geleden. In de overige wijken steeg de vierkantemeterprijs. Zo betaalden nieuwe huurders in het centrum van Eindhoven (€20,49) gemiddeld 1,5 procent meer dan vorig jaar en in Strijp (€17,47) 4,7 procent meer. 

Over Pararius

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Uitleg berekeningen 

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 23.384 woningen die in het eerste kwartaal van 2024 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning (appartement, eengezinswoning) zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. 

Gekeken naar de verdeling van het huuraanbod in Nederland wordt 23% van de totale vrije sector huurvoorraad verhuurd door institutionele beleggers. Dit zijn hoofdzakelijk huurwoningen die kaal (zonder stoffering en meubilering) worden aangeboden. De overige 77% van het woningaanbod wordt verhuurd door particuliere beleggers. Dit zijn huurwoningen die hoofdzakelijk gestoffeerd en/of gemeubileerd worden aangeboden. De huurmonitor van Pararius wordt samengesteld op basis van circa 105.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Ongeveer 15% van de huurtransacties in de huurmonitor betreft kale huurwoningen en 85% betreft gestoffeerde en/of gemeubileerde huurwoningen, wat overeenkomt met de verdeling in Nederland. De samenstelling en de Nederlandse dekking van deze huurtransacties geven een representatief beeld van de onderverdeling in de totale Nederlandse vrije sector huurmarkt. Hierdoor geeft de huurmonitor een betrouwbaar beeld van de huurprijsontwikkeling in Nederland.

Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden in Nederland en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrijkwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 40 vierkante meter en groter dan 300 vierkante meter of met een huurprijs onder €879,66 (geliberaliseerde grens vanaf 1 januari 2024 bij 149 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Ook huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde aantal reacties per woning

Het gemiddeld aantal reacties wordt berekend door per periode (maand/kwartaal) het totaal aantal verzonden reacties te delen door het totaal aantal woningen waarvoor een reactie is verzonden in de betreffende periode. Omdat in de berekening wordt gekeken naar het moment waarop de reacties verzonden zijn, kunnen reacties van dezelfde woning (maar verzonden op verschillende momenten in tijd) in meerdere perioden worden meegeteld. De berekening geeft aan hoeveel reacties er binnen een tijdsperiode (maand/kwartaal) voor een woning binnen zijn gekomen via digitale aanvraagformulieren op Pararius. Reacties per telefoon zijn hier tevens bij inbegrepen. Het totale aantal reacties dat er op een woning binnenkomt kan groter zijn indien er gekeken wordt naar een langere periode.

Verschuiving huurwoningen naar koopmarkt

Om de verschuiving van een woning van de huur- naar de koopmarkt te detecteren is gekeken naar alle woningen die in de gemeten periode (Q4 2019 - Q1 2024) te koop zijn aangeboden. Voor iedere koopwoning is bepaald of er voor diezelfde woning een eerdere publicatie als huurwoning kon worden gevonden in de dataset. Indien de voorlaatste publicatie van een woning een huurpublicatie was, dan is dit aangemerkt als een verschuiving in de analyse. Vervolgens werd de totale verschuiving berekend als het percentage van alle koopwoningen dat uit de huurmarkt kwam. 

Voor de analyse is alleen de laatste publicatie voorafgaand aan de kooppublicatie in overweging genomen. Tevens is er alleen gekeken naar huurpublicaties die tenminste 30 dagen eerder dan de kooppublicatie zijn gepubliceerd, om woningen uit te sluiten die tegelijkertijd als huur- en koopwoning worden aangeboden. De dataset bestaat uit alle koopwoningen die op Pararius zijn aangeboden in de aangegeven periode. Deze dataset omvat 33% van de totale koopmarkt en geeft daarmee een representatief beeld van de trends op de gehele koopmarkt.

Het kan voorkomen dat enkele cijfers gepresenteerd in dit rapport licht afwijken van de gegevens die eerder zijn gecommuniceerd voor het vierde kwartaal van 2023. Deze verschillen zijn het resultaat van onze voortdurende inspanningen om onze databronnen en -verwerking te verfijnen en verbeteren. We streven ernaar om de meest accurate en actuele informatie te bieden, en dit kan soms leiden tot kleine aanpassingen in onze statistieken als gevolg van bugfixes (aanpassing in de software die ontworpen is om een probleem op te lossen) of updates in de beschikbare databronnen. 

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De huurprijs per vierkante meter per maand is gelijk aan de maandelijkse huurprijs, gedeeld door het woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning. Voor de gemiddelde huurprijs per vierkante meter wordt gebruikgemaakt van een harmonisch gemiddelde van de huurprijs per vierkante meter van alle woningen waarover het gemiddeld wordt berekend. Om de invloed van uitschieters op het gemiddelde te mitigeren, wordt de berekening van gemiddelden gedaan over de waardes die tussen het 2e en 98e percentiel (inclusief, berekend over volledige dataset) vallen.

In bovenstaand voorbeeld geldt dat de oppervlakte van alle huurwoningen tussen de 40 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Er is één woning waarbij de huurprijs per vierkante meter hoger is dan het 98e percentiel (€37,50) voor dit kwartaal: huurwoning 10. Deze huurwoning wordt niet meegenomen voor de berekening van het gemiddelde, de overige 9 woningen wel.