Huuraanbod vrije sector blijft sterk afnemen bij aanhoudende vraag

Inkomen van € 5.200,- p/mnd benodigd voor gemiddelde huurwoning

Pararius Huurmonitor Q4 2024

Het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector is in het vierde kwartaal van 2024  met 40,4 procent gedaald ten opzichte van een jaar geleden, blijkt uit een data-analyse van woningplatform Pararius. De gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning steeg in het vierde kwartaal van 2024 met 7,7 procent ten opzichte van een jaar geleden, wat neerkomt op een maandelijkse huur van gemiddeld €1.730. De druk op de huurmarkt blijft immens: vooral in de prijscategorie tot €1.500 overstijgt de vraag het aanbod aanzienlijk.

Aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen

In het vierde kwartaal van 2024 kwamen in heel Nederland 12.274 vrije sector huurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders. Dit huuraanbod is afkomstig vanuit Pararius, Huurwoningen.nl en andere openbare databronnen. Dit is een daling van 40,4 procent ten opzichte van een jaar eerder, toen er 20.589 huurwoningen beschikbaar kwamen voor nieuwe huurders. Tegelijkertijd werden er 12.979 woningen afgemeld, wat betekent dat deze niet langer beschikbaar zijn voor verhuur.

Een huurwoning stond in het vierde kwartaal van 2024 gemiddeld 18 dagen online op Pararius. Dit is vier dagen korter dan vorig kwartaal, toen een woning gemiddeld 22 dagen online stond. Een jaar geleden stond een huurwoning even lang online. 

Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning

In het vierde kwartaal van 2024 werd er gemiddeld 42 keer gereageerd op een vrije sector huurwoning die op de markt kwam. Dit is net iets meer dan een jaar geleden, in het vierde kwartaal van 2023, toen een vrije sector huurwoning gemiddeld 41 reacties ontving. Hieruit blijkt dat ook in de vrije sector de druk op de huurmarkt nog altijd groot is. Pararius rapporteerde in december 2024 dat deze druk in het middenhuursegment nog vele malen groter is.¹ In dit segment, dat huurwoningen met een huurprijs tussen € 879,66 en € 1.165,81 per maand omvat, werd in het derde kwartaal van 2024 gemiddeld 84 keer gereageerd op een huurwoning.

Een huurwoning viel in het vierde kwartaal van 2024 in de vrije sector vanaf een huurprijs van € 1.157,95 per maand, wat gelijk staat aan 186 WWS-punten. Vanaf 187 WWS-punten valt een huurwoning in de vrije sector. 

De grootste disbalans is te zien in het goedkoopste segment van de vrije sector, dit is het segment dat direct volgt na het middenhuursegment en wat voor veel huurders de enige betaalbare optie vormt in de vrije sector. In het vierde kwartaal van 2024 was de helft van alle reacties die via Pararius bij de verhurende partij terechtkwamen (50,5 procent) voor huurwoningen in de prijscategorie €1.158 tot €1.500 per maand, terwijl deze categorie 34 procent van het totale huuraanbod in de vrije sector vertegenwoordigde op Pararius. 

33,8 procent van het totaal aantal gemeten reacties kon worden toegeschreven aan woningen tussen €1.500 en €2.000; dit segment is goed voor 33 procent van het vrije sector huuraanbod. Bij woningen boven de €2.000 per maand stond 15,8 procent van de reacties tegenover 33 procent van het aanbod.

Krapte op de huurmarkt 

Om inzicht te geven in de situatie op de huurmarkt heeft Pararius de "Pararius krapte-indicator" ontwikkeld. De krapte-indicator is een maatstaf die de verhouding tussen vraag en aanbod op de Nederlandse huurmarkt weergeeft en de belangrijkste dynamische elementen van de huurmarkt combineert: het totale woningaanbod, het aantal nieuw gepubliceerde woningen, de gemiddelde looptijd van advertenties en het gemiddeld aantal reacties per woning.

In het vierde kwartaal van 2024 was er sprake van een zogeheten verhuurdersmarkt. De krapte-indicator kwam uit op 0,47, wat aangeeft dat de vraag naar huurwoningen veel groter is dan het beschikbare aanbod. In het derde kwartaal van 2024 kwam de krapte-indicator uit op 0,74, wat eveneens duidt op een verhuurdersmarkt. Dit leidt tot snelle verhuur van beschikbare woningen en een aanhoudende druk op huurprijzen.

De Nederlandse huurmarkt bevindt zich op een kritisch punt, gekenmerkt door een historisch laag aanbod, stijgende prijzen en een structurele ontoegankelijkheid voor grote delen van de bevolking. Jasper de Groot, directeur van Pararius: “Sinds de fiscale hervormingen en invoering van de Wet betaalbare huur, op 1 juli 2024, is de druk op de huurmarkt verder toegenomen.² Het ongekend hoge aantal reacties op de goedkopere vrije sector huurwoningen toont aan hoe groot de concurrentie tussen huurders is geworden. Het huidige klimaat benadrukt de urgentie om het overheidsbeleid te herzien en de druk op de huurmarkt snel te verlichten. Particuliere en institutionele beleggers hebben de wil om in de grote vraag te voorzien maar zijn hiertoe niet in staat, onder andere vanwege onrendabele huurprijsregulering, te hoge fiscale druk en opgelegde betaalbaarheidseisen bij nieuwbouw. De eerste en kortste klap die nu al direct gegeven kan worden is het schrappen van de WOZ-cap uit het WWS. Dit kan zonder goedkeuring van het parlement en zal met name in de grootste steden, waar de vraag naar kleinere huurwoningen het grootst is, een rem zetten op de uitponding die nu gaande is.³ Dit zorgt ervoor dat deze woningen opnieuw beschikbaar komen voor zoekende huurders en niet langer worden verkocht. Het verder opdrogen van het huuraanbod heeft grote gevolgen voor de flexibiliteit van de bevolking en de doorstroming in de gehele woningmarkt.”

Gemiddelde huurprijs vs. vereist bruto inkomen

In het vierde kwartaal van 2024 bedroeg de gemiddelde huurprijs van een vrije sector huurwoning in Nederland €1.730,34 per maand.⁴ Verhuurders hanteren vaak de eis dat een huurder een bruto maandinkomen heeft dat minimaal drie keer de huurprijs bedraagt.⁵ Dit betekent dat een huurder in het vierde kwartaal van 2024 een bruto inkomen van ten minste €5.191,03 nodig had om in aanmerking te komen voor een gemiddelde vrije sector huurwoning.

De inkomenseis blijft beduidend hoger dan het modale inkomen van 2024 - wat neerkomt op een bruto maandsalaris inclusief vakantiegeld van €3.666⁶ - en beperkt de toegankelijkheid van de vrije sector huurmarkt. De stijging van de gemiddelde huurprijzen verhoogt de financiële druk op huurders, waardoor steeds meer huishoudens moeite hebben om passende huisvesting te vinden.

Pararius Huurprijsindex (PHI)

Sinds het derde kwartaal van 2024 neemt Pararius een huurprijsindex mee in haar rapporten. De Pararius Huurprijsindex (PHI) meet de ontwikkeling van de gemiddelde huurprijzen in de vrije sector en zet deze af tegen zowel de Consumentenprijsindex (CPI)⁷ als de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK)⁸. Voor al deze reeksen is het basiskwartaal 2021 Q1 = 100 aangehouden. Op deze manier probeert Pararius een zo transparant en compleet mogelijk beeld te schetsen van de situatie op de Nederlandse huurmarkt. De vierkantemeterprijzen op de huurmarkt stijgen de afgelopen kwartalen in lijn met de inflatie. De stijging wordt echter gedempt door een verandering van de samenstelling van de woningvoorraad; minder kleinere woningen met een hogere vierkante meterprijs door uitponding. De stijgingen op de huurmarkt komen niet in de buurt van de prijsstijgingen op de koopmarkt.

Verschuiving van huur- naar koopmarkt

In het vierde kwartaal van 2024 verschoven op het platform van Pararius 1.838 woningen van de huurmarkt naar de koopmarkt (uitponding), wat een stijging is van 83,4 procent ten opzichte van de 1.002 woningen in hetzelfde kwartaal van 2023. Deze cijfers zijn gebaseerd op de koopwoningen die op Pararius worden aangeboden. Pararius toont een derde van het totale koopaanbod in Nederland. Het absolute aantal uitgeponde woningen ligt aanzienlijk hoger. 

Daarentegen laat de ‘inponding’, de beweging waarbij een voormalige koopwoning te huur wordt aangeboden, een daling zien. In het vierde kwartaal van 2024 verschoven 403 woningen van koop naar huur, wat een daling van 22,2 procent is ten opzichte van de 518 woningen in het vierde kwartaal van 2023.

Het percentage van het koopaanbod afkomstig uit de huurmarkt steeg het afgelopen kwartaal naar 7,9 procent. In het vierde kwartaal van 2023 was dit percentage nog 5,3 procent.

Al een aantal kwartalen op rij laat de woningmarkt een trend zien waarbij particuliere beleggers ervoor kiezen om vrijkomende huurwoningen te verkopen in plaats van ze opnieuw te verhuren. Het type woning dat wordt uitgepond is zo’n 16 vierkante meter kleiner dan de gemiddelde grootte van de woningen die nog worden verhuurd; uitgeponde woningen zijn dit kwartaal gemiddeld 70 vierkante meter groot, wat kleiner is dan het totale gemiddelde van 86 vierkante meter van de woningen die nog worden verhuurd.

Gemiddelde vierkantemeterprijs per woningtype

In het vierde kwartaal van 2024 steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van zowel appartementen als eengezinswoningen. Nieuwe huurders betaalden respectievelijk 8,2 en 9,7 procent meer ten opzichte van een jaar eerder. Voor een appartement betaalden zij €20,12 per vierkante meter per maand, voor een eengezinswoning was dit €15,49 per vierkante meter per maand. Landelijk gezien steeg de gemiddelde huurprijs van een woonruimte in de vrije sector naar €19,06 per vierkante meter per maand, een toename van 7,7 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2023.

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal⁹, gestoffeerd¹⁰ en gemeubileerd¹¹. In het vierde kwartaal van 2024 vertegenwoordigden kale huurwoningen 39,6 procent van het aanbod dat op Pararius werd afgemeld. Een nieuwe huurder betaalde voor een kale huurwoning gemiddeld €18,56 per vierkante meter per maand. Gemeubileerde woningen vormen 33,3 procent van het aantal afgemelde woningen; nieuwe huurders betaalden €24,11 per vierkante meter per maand. Gestoffeerde woningen maken 27,1 procent uit van de in Q4 2024 afgemelde huurwoningen. Een gestoffeerde woning kostte in het vierde kwartaal van 2024 gemiddeld €21,70 per vierkante meter per maand.

Huurprijsontwikkeling grote en middelgrote steden

Pararius rapporteert ook over de huurprijsontwikkelingen op lokaal niveau. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden afgemeld. Uit de gegevens blijkt dat de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector in bijna 67 procent van de 41 gemeten plaatsen is gestegen in het vierde kwartaal van 2024, ten opzichte van het vierde kwartaal in 2023.  

De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de G5 (Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam, Utrecht) steeg ten opzichte van een jaar geleden overal, behalve in Amsterdam. 

In de hoofdstad daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs met 2,8 procent; nieuwe huurders betaalden €26,31 per vierkante meter per maand. Deze daling is te verklaren doordat er in verhouding meer grotere huurwoningen zijn verhuurd ten opzichte van eerdere kwartalen. Het gemiddelde woonoppervlak van een verhuurde woning in Amsterdam bedroeg in het vierde kwartaal van 2023 nog 74,5 vierkante meter, waar dit een jaar later is toegenomen naar gemiddeld 80,3 vierkante meter. Deze grotere woningen zijn over het algemeen per vierkante meter goedkoper, wat resulteert in een lagere gemiddelde vierkantemeterprijs. Echter, de absolute gemiddelde huurprijs neemt ook in Amsterdam nog steeds toe. Waar nieuwe huurders een jaar geleden gemiddeld €2.120 voor een vrijgekomen vrije sector huurwoningen betaalden, was dat in het vierde kwartaal €2.191 per maand, een toename van 3,4 procent.

Landelijk gezien werden er in het vierde kwartaal van 2024 overigens eveneens grotere huurwoningen verhuurd. Het gemiddelde woonoppervlak van een huurwoning in Nederland steeg van 77,2 vierkante meter in het vierde kwartaal van 2023, naar 85,6 vierkante meter in het afgelopen kwartaal. 

In de overige vier grote steden nam de gemiddelde vierkantemeterprijs in het vierde kwartaal van 2024 toe. In Utrecht steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met 4,8 procent naar €20,99. Nieuwe huurders betaalden in Eindhoven 2,5 procent (€17,66), en in Rotterdam 7,5 procent (€20,21) meer. In Den Haag steeg de vierkantemeterprijs met 5,61 procent; nieuwe huurders betaalden €20,41 per vierkante meter per maand.  

Ook in deze vier steden zijn, net als in Amsterdam, in verhouding meer grotere woningen verhuurd. Aangezien deze grotere woningen per vierkante meter doorgaans goedkoper zijn, had ook hier een prijsdaling kunnen optreden. Echter, de hoogte van de vierkantemeterprijsstijging van de overgebleven woningen compenseert dit effect ruimschoots.

De gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning was in het vierde kwartaal van 2024 het laagst in Leeuwarden (€12,32), Ede (€13,71) Apeldoorn (€13,73), Enschede (€13,81) en Zwolle (€14,51). Met uitzondering van Zwolle (+0,3%) werden in het vierde kwartaal van 2024 in deze steden procentuele prijsdalingen gemeten. 

Amsterdam (€26,31), Amstelveen (€21,91), Utrecht (€20,99), Leiden (€20,61) en Haarlem (€20,55) kenden in het vierde kwartaal van 2024 de hoogste vierkantemeterprijzen. Alle vierkantemeterprijzen kwamen boven de twintig euro uit, waarbij Amsterdam de hoogste vierkantemeterprijs kende. 

Provincies

In het vierde kwartaal van 2024 werden op provinciaal niveau vrijwel overal procentuele prijsstijgingen gemeten, met uitzondering van Noord-Holland. In deze provincie daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs met 1 procent. Ook dit kan worden toegeschreven aan de verschuiving van het woningaanbod in de vrije sector, dat sinds de verhoging van de vrije sector huurgrens relatief meer grotere woningen omvat. Omdat grotere woningen doorgaans per vierkante meter goedkoper zijn, heeft dit een drukkend effect gehad op de vierkantemeterprijs. Toch steeg de absolute gemiddelde huurprijs in Noord-Holland flink, van €1.862 naar €2.013, een toename van 8,1 procent. Nieuwe huurders betaalden in Noord-Holland nog altijd het meest van alle provincies voor een vrije sector huurwoning, met een gemiddelde huurprijs van €22,97 per vierkante meter per maand.

Prijsstijgingen waren in het vierde kwartaal het grootst in de provincies Drenthe (12,7%), Limburg (9,6%), Flevoland (10,2%) en Gelderland (7,8%). De vierkantemeterprijzen liggen in deze provincies nog wel onder het landelijk gemiddelde. Nieuwe huurders betaalden in Drenthe gemiddeld €13,81 per vierkante meter per maand. In Limburg en Flevoland lag de vierkantemeterprijs op respectievelijk €14,50 en €17,93 voor een vrije sector huurwoning. In Gelderland betaalden nieuwe huurders €15,18 per vierkante meter per maand. 

In verschillende provincies lag de procentuele prijsstijging tussen de 4 en 5 procent. Het gaat om Zeeland (4,2%), Noord-Brabant (5,8%), Overijssel (4,8%) en Zuid-Holland (5,1%). In Groningen ging de vierkantemeterprijs in het vierde kwartaal van 2024 met 2,3 procent omhoog. Nieuwe huurders betaalden €16,87 per vierkante meter per maand.

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is, alsmede representatief voor de samenstelling van de Nederlandse voorraad van vrije sector huurwoningen. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Download hier de volledige uitleg over de berekeningen in de Pararius Huurmonitor.