De Wet betaalbare huur samengevat voor verhuurders en makelaars

Na veel media-aandacht, kritiek, discussie en onzekerheid is de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 in werking getreden. Sinds de internetconsultatie in 2023 is er veel aan het wetsvoorstel gesleuteld en zijn diverse amendementen en moties aangenomen. Hoog tijd voor een volledig overzicht. Wat verandert deze wet en wat betekent dit voor lopende en nieuwe huurovereenkomsten?

Auteur: Claudia van Meurs - Janssens | Advocaat Counsel huurrecht | advocaat sinds 2012 | redactie SDU Commentaar Huurrecht | lid VHA | redactielid Huurrecht in Praktijk (HIP) | bestuurslid JM Haarlem

De onderdelen van de Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur bestaat in feite uit drie belangrijke onderdelen:

• Er wordt een nieuw middensegment gecreëerd.
• Het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt dwingend voor woningen in het laag- en middensegment.
• Het WWS wordt vereenvoudigd en gemoderniseerd.

De huur van woonruimte wijzigt daardoor van het onderscheid tussen sociale huur en vrije sector naar onderscheid tussen drie segmenten:

1. laagsegment (oude sociale huur): woonruimte met een aanvangshuurprijs tot en met de maximale lagehuurgrens (143 punten);
2. middensegment: woonruimte met een aanvangshuurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot en met 186 punten;
3. hoogsegment (oude vrije sector): woonruimte vanaf 187 punten.

Meer huurprijsbescherming in het midden- en hoogsegment

Door de Wet betaalbare huur hebben huurders in het midden- en hoogsegment nu ook meer huurprijsbescherming. Zo kunnen zij altijd een voorstel doen om de huurprijs aan te passen aan de hand van de WWS puntentelling en beoordeelt de Huurcommissie dit voorstel als de verhuurder er niet mee instemt. Een eventuele aanpassing van de huurprijs door de Huurcommissie heeft geen terugwerkende kracht en geldt uitsluitend voor toekomstige huurtermijnen. Als de woning meer dan 186 punten heeft, wordt de huurprijs niet aangepast door de Huurcommissie en is de verhuurder vrij in het bepalen van de huurprijs. Deze procedure stond eerst alleen open voor de sociale huur, maar kan nu door alle huurders worden ingezet.

Verder kunnen tegenwoordig alle huurders van woonruimte bij de Huurcommissie terecht bij geschillen met de verhuurder over de servicekosten. Daarbij moeten huurders echter wel rekening houden met de vervaltermijn op grond waarvan een verzoek om de servicekosten te beoordelen binnen 30 maanden na het kalenderjaar waar het betrekking op heeft, moet worden gedaan. Die vervaltermijn gold voorheen ook al voor de sociale huur.

Huurprijsbescherming lopende en nieuwe huurovereenkomsten

Het overgangsrecht van de huurprijsbescherming houdt samengevat het volgende in:

• de wijzigingen zijn niet van toepassing op lopende huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 1 juli 2024 (inwerkingtreding Wet betaalbare huur)
• er geldt een uitzondering voor lopende huurovereenkomsten van zelfstandige woningen met een kwaliteit van minder dan 144 punten. De wijzigingen gelden voor die huurovereenkomsten een jaar na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur.

Dwingend puntenstelsel (WWS)

Voor de invoering van de Wet betaalbare huur bepaalde het woningwaarderingsstelsel (WWS) de maximale huurprijzen, maar mochten verhuurder en huurder een hogere huurprijs afspreken. Als een huurder met een huurprijs boven de liberalisatiegrens de huurprijs niet binnen zes maanden na het begin van het huurcontract (of zes maanden na het einde van een tijdelijke huurovereenkomst) liet toetsen door de huurcommissie, werd de afgesproken huurprijs definitief. Als de huurcommissie de aanvangshuurprijs aanpaste, gold de eventueel aangepaste huurprijs met terugwerkende kracht.

Huurders in de sociale huur konden ook na de eerste zes maanden van het huurcontract een voorstel doen om de huurprijs te verlagen. Dit initiatief lag volledig bij de huurder. Een aanpassing van de huurprijs gold dan alleen voor toekomstige huurtermijnen.

Volgens de nieuwe regels mogen verhuurders geen zelfstandige of onzelfstandige woonruimte verhuren voor een hogere prijs dan de maximale huurprijs volgens het WWS. Het WWS is dus dwingend. Dit geldt niet voor zelfstandige woonruimtes in het hoogsegment.

Verder mogen verhuurders de huur volgens de nieuwe regels alleen verhogen met de wettelijk toegestane huurverhoging.

Dat het WWS en de maximale huurprijsverhoging nu dwingend zijn, betekent dat de verhuurder zich er zelf al aan moet houden. Gemeenten kunnen toezicht houden op de naleving van deze regels en handhaven bij overtredingen. Ze kunnen optreden na een melding of handhavingsverzoek van een huurder, maar ook uit eigen initiatief. Gemeenten kunnen de huurovereenkomst niet zelf aanpassen, maar wel handhavingsmaatregelen inzetten om verhuurders te dwingen dit te doen.

Verder moeten verhuurders bij het begin van de huurovereenkomst een WWS-puntentelling van de woning aan de huurder verstrekken. Dit helpt huurders om te controleren of de huurprijs correct is en actie te ondernemen als dat niet het geval is.

Wat betekent het dwingende WWS voor lopende en nieuwe huurovereenkomsten?

Het hierbij behorende overgangsrecht ziet er als volgt uit:

• Het verbod om een hogere huurprijs dan conform het WWS te rekenen geldt niet voor lopende huurovereenkomsten die gesloten zijn voor 1 juli 2024 (inwerkingtreding Wet betaalbare huur), maar er gelden twee uitzonderingen:
• Uitzondering 1: Het verbod om een hogere huurprijs dan conform het WWS te rekenen geldt meteen voor lopende huurovereenkomsten met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens.
• Uitzondering 2: Na een overgangstermijn van 1 jaar geldt het verbod ook voor lopende huurovereenkomsten van zelfstandige woonruimte met een aanvangshuurprijs boven de destijds geldende liberalisatiegrens en een kwaliteit in het laagsegment (tot 144 punten). Zelfs als die huurprijs niet is getoetst en daardoor vast is komen te staan. De huurder kan van dergelijke woonruimte kan de huurprijs na de overgangstermijn van een jaar laten corrigeren. Dat kan overigens niet met terugwerkende kracht en de aanpassing geldt dus uitsluitend voor nog te verschijnen huurtermijnen. Uiteraard kan de gemeente na de overgangstermijn ook handhaven op het verbod.

Je kijkt iedere keer naar de kwaliteit van de woning bij toetsing (ex nunc) en de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst (ex tunc).

• De verplichting om bij het aangaan van een huurovereenkomst een puntentelling conform het WWS op te nemen geldt uitsluitend voor huurovereenkomsten die zijn gesloten na 1 juli 2024.
• Er is in de Eerste Kamer een motie aangenomen waardoor de gemeentelijke handhaving en de verplichte puntentelling voor verhuurders pas per 1 januari 2025 in werking treden, om hen meer voorbereidingstijd te geven.

Objectivering, vereenvoudiging en modernisering WWS

De aanpassing van het WWS bestaat uit de volgende aspecten:

• De WOZ cap geldt voor woonruimte vanaf 187 WWS punten. Voor die woningen telt de WOZ waarde van de woonruimte voor maximaal 33% in de waardering van de woning mee. Dit om te voorkomen dat een woonruimte door de WOZ waarde in het hoogsegment terecht komt. Als een woonruimte zonder de beperking een waardering krijgt van meer dan 186 punten en door de beperking een waardering krijgt die lager is dan 187 punten, geldt een waardering van 186 punten.
• Het energielabel weegt zwaarder. Woningen met een A label of hoger krijgen extra punten, terwijl woningen met E, F of G labels tot 15 punten aftrek krijgen.
• Monumenten zijn uitgezonderd van de minpunten voor slechte energielabels. Voor de waardering wordt gekeken naar het energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst. Als een energielabel ontbreekt, wordt de waardering van de energieprestatie bepaald op basis van het bouwjaar van de woonruimte. Er wordt dus geen rekening gehouden met de feitelijke situatie, ook niet als later een energielabel is verstrekt. Dit staat haaks op eerdere oordelen van de Hoge Raad, waarin juist de feitelijke situatie van belang werd geacht.
• Buitenruimtes zoals balkons en tuinen worden beter gewaardeerd. Waar een buitenruimte eerst met 2 punten per 25 m2 werd gewaardeerd, krijgt een privé buitenruimte nu 2 punten te vermeerderen met 0,35 per m2. Een gemeenschappelijke buitenruimte wordt gewaardeerd op 0,75 per m2, gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht heeft.
• Bepaalde sanitaire- en luxevoorzieningen worden gewaardeerd, zoals een cooker en airco (mits deze ook kan verwarmen).
• Er geldt een nieuwbouwopslag van 10% voor nieuwbouwprojecten die na 1 juli 2024 voor het eerst in gebruik worden genomen en waarvan de bouw voor 1 januari 2028 is gestart. De nieuwbouwopslag geldt alleen voor nieuwe middenhuurwoningen. De nieuwbouwopslag geldt gedurende 20 jaar.
• De 50 puntenopslag voor rijksmonumenten wordt bij mutatie omgevormd tot een 35% maximale huurprijsopslag.
• Er wordt een huurprijsopslag van 15% voor gemeentelijke en provinciale monumenten ingevoerd.
• De maximale prijsopslag voor rijksbeschermde dorps- en stadsgezichten van 15% komt te vervallen. In een door de Eerste Kamer aangenomen motie is echter verzocht een forfaitaire maximale prijsopslag van 5% in het WWS te introduceren voor beschermde dorps- en stadsgezichten.
• De punten bij renovatie van woonruimte zijn volledig geschrapt uit het WWS.

Definitie zelfstandige woonruimte

Een onderdeel van de modernisering van het WWS is de zogenaamde verduidelijking van de definitie van zelfstandige woonruimte die in het Besluit huurprijzen woonruimte is opgenomen.

De bestaande definitie van zelfstandige woonruimte omschrijft zelfstandige woonruimte als woonruimte met een eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. De nieuwe definitie van het Besluit huurprijzen woonruimte luidt als volgt:

Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. (…)

Met andere woorden: bij verhuur aan drie woningdelers die geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben, is volgens de nieuwe definitie dus sprake van onzelfstandige woonruimte. Een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt niet snel aangenomen, dan moet je echt denken aan gezinnen en hele specifieke uitzonderingssituaties.

Voor toepassing van de definitie wordt uitgegaan van het gebruik zoals dat is afgesproken tussen verhuurder en huurder(s). Dit heeft tot gevolg dat huurders die zonder toestemming van de verhuurder woonruimte onderverhuren of iemand anders laten intrekken niet kunnen zorgen dat woonruimte van kleur verschiet van zelfstandig naar onzelfstandig. Als een verhuurder daarmee instemt, gebeurt dat natuurlijk wel.

Overgangsrecht definitie zelfstandige woonruimte

Er is geen specifiek overgangsrecht voor de definitiewijziging van zelfstandige woonruimte, dus de definitie lijkt meteen te gelden voor nieuwe én lopende huurovereenkomsten. Wanneer de Huurcommissie een voorstel tot verlaging van de huurprijs toetst, zal dit gebeuren op basis van de nieuwe definitie. Dit houdt in dat huurprijs bij de verhuur aan meer dan twee personen (bij geen duurzame gemeenschappelijke huishouding) wordt getoetst op basis van het WWSO.

Lastiger is de vraag of het verbod op het in rekening te brengen van te hoge huren ook direct geldt voor een lopende huurovereenkomst van woonruimte die op grond van de nieuwe definitie niet meer zelfstandig is óf dat deze woonruimte nog valt onder het overgangsrecht dat geldt voor definitie van zelfstandige woonruimte zoals die voorheen was en nog steeds staat in het Burgerlijk Wetboek. Het is in ieder geval aannemelijk dat de (ambtenaren van de) gemeente de discussie over overgangsrecht niet zullen begrijpen en dus (bijvoorbeeld op basis van het aantal inschrijvingen op een woning) handhavend zullen optreden. Het is wachten op de eerste procedures.

Evaluatie Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur wordt binnen vijf jaar na inwerkingtreding en vervolgens elke vijf jaar geëvalueerd. Er is in de Eerste Kamer wel een motie aangenomen waarin is verzocht evaluatie binnen drie jaar na inwerkingtreding plaats te laten vinden, maar die motie is nog niet verwerkt in de wettekst. Daarnaast is in de Eerste Kamer een motie aangenomen op grond waarvan binnen een jaar na inwerkingtreding van de wet een eerste monitoring moet worden uitgevoerd betreffende de ontwikkeling van het aanbod van huurwoningen in het middensegment, inclusief het aantal verkopen van huurwoningen.