De Vastgoedbeheerder - Een vrijer huurbeleid
Een vrijer huurbeleid?
Omdat wij laatst het genoegen hadden de hoofdredacteur van De Vastgoedbeheerder ten kantoren van Pararius te mogen ontvangen voor een interview leek het mij aardig om ook eens een duit in het zakje te doen en mijn visie op het huurbeleid in Nederland te geven en welke misstanden er mijns inziens aan de op handen zijnde deregulering ten grondslag liggen. De doorstroming op woongebied in Nederland zit namelijk in een diep dal. Van doorstroming is eigenlijk weinig sprake, constipatie is een beter woord. De tweede kamer wil dat de woningproductie omhoog gaat en deregulering van het huurbeleid moet er voor zorgen dat de verhuistrein onder de inwoners van Nederland weer op gang komt.
Scheef wonen?
Het huidige huurbeleid zorgt voor scheve verhoudingen. Zo zijn er veel huurders die zogezegd scheef wonen. Ze hebben een relatief hoog inkomen maar wonen desondanks in een goedkope sociale huurwoning. Deze mensen zijn met gemak in staat een duurdere woning te huren of te kopen. De lage huurprijs echter, houdt deze mensen bijna gedwongen in hun huidige woning. Een kwalijke ontwikkeling die er sterk toe bijdraagt dat de mensen met een lager inkomen die wel recht hebben op een dergelijke woning jaren op een lijst moeten staan om een voor hen betaalbare huurwoning te bemachtigen.
Hier kan toch wat aan gedaan worden? Maak huurprijzen sterker inkomensafhankelijk. Bijvoorbeeld door mensen van wie het inkomen boven een bepaald niveau uitstijgt, binnen een bepaalde termijn, verplicht te laten verhuizen naar een duurdere woning.
Het toppunt is nog wel dat er zelfs huurders zijn die het weten te presteren hun sociale huurwoning te gelde te maken door deze illegaal onder te verhuren voor een, vele male hogere, marktconforme huurprijs. De trage doorstroming en het schrijnende te kort aan huurwoningen stellen hen hiertoe in staat.
Verloten
Ook bij de woningcorporaties is men er van doordrongen dat dit zo niet langer kan en zij komen met alternatieven. Zo doen drie Amsterdamse woningcorporaties komend jaar alvast een poging om de doorstroming te versnellen door woningen te gaan verloten. Veel lang ingeschreven huurders wachten met het accepteren van een door de corporatie aangeboden woning omdat ze hun plek op de wachtlijst niet willen inruilen voor elke nieuwe woning die langs komt. Door het lotingsysteem hebben mensen die 2 jaar op de wachtlijst staan nu net zo veel kans als mensen die al 12 jaar op de wachtlijst staan. Het experiment duurt 1 jaar en omvat 1.000 huurwoningen waarvan 750 in Amsterdam en 250 in de regio. Eens zien wat voor zoden deze verloting aan de dijk zet. Het lijkt mij in ieder geval een goed initiatief daar ‘de kat uit de boom kijk houding’ hiermee in de kiem wordt gesmoord.
Het huidige huurbeleid weerhoudt verhuurders ervan te investeren in kleinere woningen. De huuropbrengsten van deze woningen zijn zelfs na serieuze uitgaven aan renovatie onaantrekkelijk om te verhuren tegen de prijs die de wet hen voorschrijft. Het kan dus lijden tot verkrotting van deze woningen.
Een ‘mooi’ voorbeeld?
Als een huurder van een etage van 35m2 aan de Amsterdamse grachten huursubsidie aanvraagt is een oordeel van de huurcommissie vereist over de huurprijs. Het oordeel van de huurcommissie zal, naar alle waarschijnlijkheid, een voor de huurder aantrekkelijk lage huur zijn. Deze etage, zo zal de huurcommissie wellicht stellen, is simpelweg te klein. Daarnaast vindt de huurcommissie het Amsterdamse centrum met uitzicht over de gracht een derderangse locatie daar het beschikt over negatieve omgevingsfactoren; nagenoeg geen parkeergelegenheid, te weinig groen, het is slecht bereikbaar en onveilig. Onbegrijpelijk!
Particuliere eigenaren die willen verhuren lopen vaak nietsvermoedend tegen een muur van regulering op. Bijvoorbeeld als ze voor hun werk voor een aantal jaren moeten wonen in het buitenland of gaan samenwonen en 1 van de 2 woningen willen aanhouden voor het geval dat. Particulieren worden namelijk in de wet over een kam geschoren met woningcorporaties en ontwikkelaars. Logisch, de wet geldt ten slotte voor iedereen. Zou het echter niet beter zijn deze twee groepen los te koppelen? Een eigenaar met een koopwoning van 125 punten en een hoge hypotheek kan zijn woning vaak eenvoudig verhuren voor huurprijs waarmee hij, gekeken naar zijn kosten, tevreden is. Er zijn namelijk voldoende mensen in Nederland die meer willen betalen dan de wettelijke huurprijs voor een dergelijke woning. De verhuurder moet zich echter in allerlei bochten wringen door bijvoorbeeld te verhuren, aan expatriates in plaats van aan Nederlanders zodat hij een kleinere kans loopt dat deze mensen een huurprijsherziening aanvragen op basis van een puntentelling. Niet echt bevorderlijk voor de doorstroming dus… De woningen zijn er en de Nederlandse huurders die hiervoor willen betalen ook. Het huurbeleid echter vertraagt hier duidelijk de doorstroming.
Aan de hand van de bovenstaande, mijns inziens, misstanden is het hoog tijd voor een deregulering van het huurbeleid en ik juich de onlangs genomen beslissing van de tweede kamer om het huidige huurbeleid te herzien dan ook toe. De liberalisering van de huur zal de doorstroming en marktwerking op prijsgebied inderdaad verbeteren. Niet oninteressant voor Pararius, en dat geef ik toe, is natuurlijk de vergroting van het aantal vrije sector huurwoningen dat binnenkort op onze website kan worden aangeboden aan mogelijke huurders.
Momenteel is namelijk slechts 5% van de huurmarkt in Nederland geliberaliseerd. In januari 2007 zal hier nog eens een overgangsgebied van 20% aan worden toegevoegd op basis van de WOZ waarden.
Op dit moment is de tweede kamer akkoord met zowel huurbeleid als huurheffing. Er bestaat een kans dat de invoering van het nieuwe huurbeleid strandt in de Eerste Kamer. De Senaat wil het wetsvoorstel niet meer behandelen voor de verkiezingen. Op zich hoeft dit geen ernstige vertraging te betekenen. De samenstelling van de Senaat zal na 22 november ongewijzigd zijn en de wet stelt dat als de Eerste Kamer na 1 januari instemt met een wetsvoorstel, dit met terugwerkende kracht per 1 januari zal ingaan.
2010
In 2010 moet ook het woningtekort zij teruggedrongen naar tenminste 1,5%. VROM heeft met twintig stedelijke regio’s afspraken gemaakt over aantallen te bouwen woningen. Tussen 2005 en 2010 zullen de regio’s samen 360.000 woningen bouwen.
Kortom, er zit schot in de zaak. De tijd zal leren of deze deregulering, oftewel liberalisering, het beoogde effect heeft en de trein weer op stoom brengt. Laten we wel wezen erg hard reed het treintje tot dusver toch al niet…
