Aanhoudende prijsstijging in vrije huursector

Huurprijzen stijgen minder sterk dan koopprijzen

Pararius Huurmonitor Q3 2018

De gemiddelde vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen is in het derde kwartaal van 2018 opnieuw gestegen. Landelijk betalen huurders die een nieuwe woning in de vrije huursector betrekken gemiddeld 5,3 procent meer dan een jaar geleden. In de koopsector stegen de huizenprijzen in diezelfde periode met maar liefst 10,3 procent¹.

Tekort aan woningen

De stijging van de huurprijzen kan worden verklaard door het tekort aan middeldure huurwoningen. Ook op Pararius is die tendens zichtbaar. Op peildatum 1 oktober 2018 was er 16,4 procent minder beschikbaar huuraanbod ten opzichte van een jaar eerder.

Betaalbare koopwoningen worden steeds schaarser. Het aantal te koop staande woningen is in een jaar tijd met 30,3 procent gedaald van 91.100 naar 63.500⁵. De schaarste in de koopsector heeft ook invloed op de huursector. Omdat er minder betaalbare koopwoningen beschikbaar zijn, maken meer mensen aanspraak op huurwoningen in de vrije sector, wat een prijsopdrijvend effect veroorzaakt. Daarnaast groeit de Nederlandse bevolking snel en en huishoudens worden steeds kleiner. Het CBS verwacht dat deze groei voorlopig doorzet tot ruim 18.4 miljoen inwoners in 2060⁶. Dat heeft een stuwend effect op de vraag naar woningen.

Gat tussen vraag en aanbod

Met name in de grote en middelgrote steden is het effect op de huursector goed merkbaar. Er is een gat tussen vraag en aanbod in de grote en middelgrote steden. De vraag naar woningen neemt daar snel toe door een trek naar de stad, maar de omvang van het woningaanbod groeit onvoldoende mee met sterk stijgende huurprijzen tot gevolg.

Ook Pararius signaleert dit. In Amsterdam, waar eerder een huurplafond in zicht leek, stijgen de prijzen nog steeds, hetzij meer gematigd. In de hoofdstad betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal gemiddeld € 22,83 per vierkante meter, een stijging van 3,5 procent ten opzichte van het derde kwartaal van 2017. “Dat de prijzen in Amsterdam nog steeds stijgen, laat zien dat de markt onder druk staat”, zegt Jasper De Groot, directeur Pararius. “Zolang de vraag groter is dan het aanbod, wordt de Amsterdamse huurprijs steeds verder opgerekt.”

Amsterdamse invloed

De situatie op de Amsterdamse woningmarkt heeft bovendien een grote invloed op de gemiddelde landelijke huurprijs. Wanneer Amsterdam buiten beschouwing wordt gelaten, is de gemiddelde huurprijs in Nederland niet € 16,04 maar € 14,22 per vierkante meter per maand. Een jaar geleden was de gemiddelde vierkante meterprijs in Nederland zonder Amsterdam € 13,21. Dat is een prijsstijging van 7,7 procent ten opzichte van vorig jaar.

De landelijke procentuele prijsstijging van 5,3 procent wordt dus gedempt door Amsterdam, want daar stijgen de prijzen maar met 3,5 procent. “Prijzen stijgen in andere steden procentueel gezien veel sterker dan in de hoofdstad”, verklaart De Groot. Kijken we naar de vijf grootste steden van Nederland (Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Eindhoven), dan kent Amsterdam - op Utrecht na - al een aantal kwartalen op rij de kleinste prijsstijging.

Rotterdam en Eindhoven stijgen bovengemiddeld

Uitschieters zijn Rotterdam en Eindhoven. Daar stegen de huurprijzen met respectievelijk 14,3 procent en 12,1 procent. In Eindhoven betaalden nieuwe huurders het afgelopen kwartaal gemiddeld € 14,62 per vierkante meter per maand ten opzichte van € 13,05 een jaar eerder.

Verhuurmakelaar Lavinia van Goeth Vastgoed uit Eindhoven bevestigt de trend die op Pararius zichtbaar is: er is teveel vraag en te weinig aanbod. Dat heeft een opstuwend effect. “Met name appartementen staan steeds korter te huur en huurders staan er voor in de rij. Zelfs gestoffeerde huurwoningen - vaak met een iets hogere vraagprijs dan kale huurwoningen - worden op dit moment in zeer korte tijd verhuurd.” Ook het tekort aan huurwoningen is in de praktijk duidelijk merkbaar. “Er is te weinig aanbod en we moeten daarom continu op zoek naar huiseigenaren die hun woning willen verhuren.”

Huurprijzen Rotterdam evenaren Utrecht

In Rotterdam liggen de huurprijzen nog hoger: daar betaalden nieuwe huurders gemiddeld €16,50 per vierkante meter per maand (+14,3%). De gemiddelde huurprijzen in Rotterdam komen daarmee dichtbij de gemiddelde huurprijzen in Utrecht, waar nieuwe huurders € 6,57 per vierkante meter per maand (+4,3%) betaalden. Dit is slechts 7 cent meer dan de gemiddelde huurprijs in Rotterdam. Een jaar geleden was dit verschil nog ruim anderhalve euro.

Ook het verschil met de huurprijzen in Den Haag laat zien hoe snel de prijzen in Rotterdam het afgelopen jaar zijn gestegen. In het derde kwartaal van 2017 waren huurwoningen in Den Haag nog een stuk duurder dan in Rotterdam. Dit kwartaal zijn nieuwe huurders in Den Haag echter goedkoper uit dan in Rotterdam: nieuwe huurders betaalden in Den Haag € 15,92 per vierkante meter per maand, een stijging van 6,8 procent ten opzichte van het derde kwartaal van 2017.

Volgens verhuurmakelaar Ben Housing in Rotterdam is de sterke prijsstijging een gevolg van de snel toegenomen vraag naar huurwoningen. Met name vrije sector huurwoningen uit het midden- en hoge segment zijn erg in trek. Dit zijn huurwoningen tussen €850 en €1.500 euro per maand. Een tweede oorzaak kan volgens Ben Housing worden gevonden door de schaarste aan koopwoningen. Ook in Rotterdam zijn er weinig beschikbare koopwoningen, waardoor mensen genoodzaakt zijn om verder te zoeken naar een huurwoning. Dit blijkt ook uit recent onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster⁷.

Andere steden in opkomst

Niet alleen in Rotterdam en Eindhoven zijn bovengemiddelde prijsstijgingen zichtbaar. Ook in andere grote en middelgrote steden – voornamelijk buiten de Randstad – zetten de prijsstijgingen door. In twaalf steden stegen de gemiddelde vierkantemeterprijzen voor nieuwe huurders van vrije sector woningen met ten minste 7 procent. InApeldoorn(+15,4%),Enschede(+18,6%) enAlmere(+20,5%) stegen de prijzen zelfs sterker dan in Rotterdam. In Enschede en Apeldoorn betaalden nieuwe huurders respectievelijk gemiddeld € 11,15 en € 10,24 per vierkante meter per maand. In Almere betaalden nieuwe huurders gemiddeld € 12,59 per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector.

“De druk op de woningmarkt verspreidt zich als een olievlek over Nederland”, zegt De Groot. Middelgrote steden dienen steeds vaker als uitvalsbasis voor woningzoekenden die in overspannen regio’s geen betaalbare huurwoning meer kunnen vinden. “Regio Amsterdam is daarvan een goed voorbeeld. Eerst stegen de prijzen in Amsterdam, waardoor mensen naar gebieden als Haarlem en Alkmaar trokken. Inmiddels is de hele regio rondom Amsterdam zo duur dat veel woningzoekenden gedwongen worden buiten de regio te huren. In Haarlem zijn de huurprijzen inmiddels opgelopen tot € 18,86 per vierkante meter per maand. Dat is €2,29 meer dan in Utrecht waar de gemiddelde huurprijzen per vierkante meter liggen op €16,57. Dit laat zien dat een middelgrote stad in de buurt van de hoofdstad, zoals Haarlem, omhoog wordt getrokken worden door de hoge huurprijzen in Amsterdam.Almere is dan een goedkoper alternatief in de buurt van Amsterdam”, zegt De Groot.

Stadscentra blijven het duurst

Binnen Amsterdam stegen het afgelopen kwartaal de huurprijzen in alle stadsdelen. In stadsdeel Nieuw-West stegen de huurprijzen gemiddeld met 11,7 procent naar € 18,33 per vierkante meter per maand. Tegelijkertijd nam het aantal te huur staande woningen in de vrije sector in dit stadsdeel met 29,6 procent af.

Amsterdam Centrum is nog altijd het duurste stadsdeel van Amsterdam, hier betaalden nieuwe huurders in het derde kwartaal van dit jaar gemiddeld € 24,87 per vierkante meter per maand. Dit is een stijging van 1,7 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Deze lichte stijging geeft aan dat er minder druk zit op het hoogste segment. De vierkantemeterprijs van Amsterdam Centrum is de hoogste ooit gemeten op Pararius.

Huurprijzen Rotterdam Centrum

In Rotterdam stijgen de prijzen veel sterker: daar werd het afgelopen kwartaal opnieuw een forse stijging gemeten. Nieuwe huurders betaalden 14,3 procent meer voor een vrije sector huurwoning dan een jaar eerder: € 16,50 per vierkante meter per maand.

In Rotterdam Centrum oversteeg de vierkantemeterprijs op Pararius voor het eerst de € 20,00. Een huurder betaalde in hartje Rotterdam het afgelopen kwartaal € 20,92. Overigens zijn in alle wijken in Rotterdam forse prijsstijgingen waargenomen. Zo stegen de huurprijzen per vierkante meter in Feijenoord met 16,7 procent naar € 14,72 en in IJsselmonde zelfs met 20,2 procent naar € 13,26 per vierkante meter per maand.

Kleine huurwoningen in de havenstad behoren op Pararius tot het duurste oppervlaktesegment. Voor een woning tussen de 50 en 75 vierkante meter wordt gemiddeld € 20,48 per vierkante meter per maand betaald, voor woningen tussen de 75 en 100 vierkante meter is dat € 15,78. Dat is maar liefst 22,9 procent minder.

Gemiddelde huurprijzen in alle provincies gestegen

Hoewel niet ieder gebied in Nederland te maken heeft met enorme prijsstijgingen, is het inmiddels nergens op de woningmarkt windstil. In alle provincies werd het afgelopen kwartaal een prijsstijging gemeten.

In acht provincies zijn de procentuele stijgingen bovendien groter dan vorig kwartaal. Uitschieters zijn Friesland, Flevoland en Overijssel. Daar stegen de prijzen respectievelijk met 19, 14,1 en 11,2 procent. Procentueel lijkt dit veel, maar in absolute zin zijn de prijzen in deze provincies nog steeds laag. Friesland en Overijssel behoren met een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 9,79 en € 10,24 tot de goedkoopste provincies van Nederland. Alleen Drenthe is goedkoper (€ 9,18). Hier is meer rekbaarheid in prijzen die mensen willen en/of kunnen betalen voor een huurwoning in de vrije sector.

De druk op de woningmarkt in de Randstad heeft een grote invloed op de omliggende gebieden. Flevoland is daarvan een mooi voorbeeld. Daar stegen de huurprijzen met 14,1 procent naar € 12,01 per vierkante meter per maand. Prijsstijgingen zijn ook zichtbaar in Noord-Brabant en Zeeland: daar namen de prijzen met respectievelijk 8,3 en 7,8 procent toe, naar € 12,73 en € 11,88.

Ontwikkelingen binnen de Randstadprovincies

Met name in Zuid-Holland stijgen de prijzen mede onder invloed van Rotterdam en Den Haag. Het afgelopen kwartaal betaalden nieuwe huurders in Zuid-Holland €15,55 per vierkante meter per maand, 9,1 procent meer dan het derde kwartaal van 2017. In Utrecht stegen de prijzen met 4,8 procent ten opzichte van het derde kwartaal van 2017, naar €14,87. Alleen in Noord-Holland is de prijsstijging niet veel groter dan de afgelopen kwartalen. Daar betaalden nieuwe huurders 3,4 procent meer. De absolute prijs is echter wel beduidend hoger: een huurwoning in de vrije sector kost er gemiddeld €21,02 per vierkante meter per maand, een recordbedrag voor de provincie Noord-Holland.

Gemiddelde landelijke huurprijs stijgt door

Het afgelopen kwartaal betaalden nieuwe huurders in Nederland gemiddeld €16,04 per vierkante meter per maand, een stijging van 5,3 procent ten opzichte van het derde kwartaal van 2017. Het landelijke gemiddelde is opgebouwd uit kale, gestoffeerde en gemeubileerde woningen.

Appartementen veruit het duurst

Appartementen worden op Pararius het meest aangeboden: afgelopen kwartaal stonden er bijna 8.000 appartementen te huur, tegenover bijna 3.000 eengezinswoningen. Appartementen zijn, zoals dat al kwartalen op rij het geval is, veruit het duurst. Per vierkante meter betaalt een huurder gemiddeld € 17,58 per maand, dat is 4,6 procent meer dan hetzelfde kwartaal vorig jaar.

Huurprijzen per woningtype:

Nieuwe huurders betaalden het meeste voor een vrije sector huurwoning met een oppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter (€ 19,40). Een iets grotere huurwoning tussen de 75 en 100 vierkante meter kostte € 16,37 per vierkante meter.

Kale woonruimte huren in vrije sector het goedkoopst

Een kale woonruimte huren is het goedkoopst. Gemiddeld werd het afgelopen kwartaal € 10,90 per vierkante meter per maand betaald voor een kale woonruimte, dit is een stijging van 3,3 procent. Voor een gemeubileerde woonruimte ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs op € 18,91. Dit is 3,8 procent meer dan vorig jaar en de hoogst gemeten prijs door Pararius tot nu toe. Voor een gestoffeerde woning betaalde men 5,7 procent meer; € 15,14.

Huurprijzen per oplevervorm:

Beleggers en marktwerking nodig voor gezonde woningmarkt

Ondanks dat de druk op de koopmarkt groter is dan op de huurmarkt, is verandering van de gehele woningmarkt noodzakelijk. Capital Value, strategisch adviesbureau voor vastgoedbeleggingen, schat het totale tekort in 2020 op 235.000 woningen⁸. Toch is een oplossing niet gemakkelijk te vinden.

“Dat er snel iets moet gebeuren daar is iedereen het mee eens, maar er bestaan verschillende meningen over de zaken die van invloed kunnen zijn”, verklaart de Groot. “Daarnaast heeft een positieve invloed voor de ene sector soms een negatief gevolg voor een andere sector.”

Het stijgen van de WOZ-waarden van woningen is daarvan een goed voorbeeld. In de sociale huursector wordt de huurprijs mede bepaald door de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is de marktwaarde die door de gemeente aan een woning wordt toegekend. Voor sociale huurwoningen die vrijkomen, wordt de huurprijs voor nieuwe huurders opnieuw berekend. Van veel huurwoningen komt de huurprijs daarna boven de sociale huurprijsgrens van €710,68 uit, waarna de huurprijs vrij kan worden bepaald. Het aanbod in de vrije sector neemt hierdoor toe. Dit is marktwerking.

Meer evenwicht tussen sociale huursector en vrije sector

Voor de vrije huursector is dat een goede ontwikkeling. Aan de andere kant wordt het aandeel sociale huurwoningen van de woningvoorraad negatief beïnvloed. Nederland kent echter een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector. Een meer evenwichtige verdeling tussen het aandeel sociale huurwoningen en het aandeel vrije sector woningen zal de doorstroming van de woningmarkt ten goede komen. Momenteel is slechts één op de twintig woningen in Nederland een huurwoning in de vrije sector tegen zeven sociale huurwoningen, de overige twaalf zijn koopwoningen. Internationaal gezien is het aandeel sociale huurwoningen van de woningvoorraad met 32 procent nergens zo groot als in Nederland⁹. Oostenrijk bekleedt de tweede positie met 23 procent en Denemarken de derde positie met 19 procent.

Bijbouwen structurele oplossing

“Bijbouwen in de vrije sector, met name in het middensegment, is een structurele oplossing om de druk op de woningmarkt te verlichten”, zegt de Groot. Daarnaast kan het bijbouwen van starterswoningen in de koopsector de druk doen afnemen. Als het koopaanbod toeneemt, richten minder potentiële kopers zich noodgedwongen op de huurmarkt.

Een belangrijke rol in het verruimen van de woningvoorraad is volgens De Groot weggelegd voor institutionele beleggers. Regulering van de woningmarkt, zoals Laurens Ivens, wethouder van gemeente Amsterdam opperde¹⁰, staan het gezond worden van de woningmarkt volgens hem juist in de weg. “Het aandeel vrije sector woningen moet worden vergroot. Het uitbreiden van de regulering naar het middensegment in de vrije sector zou de toename van het aantal woningen in dit segment alleen maar remmen. Dergelijk beleid om woningen alleen onder marktconforme huurprijzen aan te bieden, schrikt beleggers af. De beleggers zijn juist de partijen die een groot aandeel van de broodnodige woningbouwproductie in het middensegment voor hun rekening nemen. Verdere regulering belemmert ook de de diversiteit en de kwaliteit van het woningaanbod. Het is tegenovergesteld aan marktwerking en dat is in het nadeel van woningzoekenden. Meer huurwoningen in het middensegment betekent meer kansen om sneller een geschikte woning te kunnen vinden. Als het aanbod stijgt ten opzichte van de vraag zullen de prijzen ook weer dalen”, aldus De Groot.

Huurprijsstijging zittende huurders in vrije sector lager

Ter nuancering merkt Pararius op dat huurprijzen in de vrije sector voor zittende huurders veel minder sterk stijgen dan voor nieuwe huurders. In 2017 stegen de huurprijzen voor zittende huurders van vrije sector huurwoningen met slechts 2,4 procent. Dat is iets lager dan de prijsstijging voor zittende huurders van sociale huurwoningen (gereguleerde sector), waar de huurprijzen voor zittende huurders met gemiddeld 2,5 procent toenamen, blijkt uit cijfers van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). Cijfers over 2018 zijn nog niet bekend.

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 11.134 woningen die in het afgelopen kwartaal via Pararius zijn verhuurd. De staat waarin een woning wordt verhuurd en het type huurwoning is van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrije sector huurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 m2) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de €710,68 (geliberaliseerde grens per 1 januari 2016 bij 142 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers tenzij anders vermeld.

Huurprijzen in de vrije sector voor zittende huurders stijgen minder sterk dan voor nieuwe huurders (mutatie). De huurprijsontwikkeling in de vrije sector voor zittende huurders volgt overwegend de inflatie en huurprijzen voor zittende huurders worden alleen verhoogd met deze inflatie en een beperkte opslag om marktontwikkelingen te kunnen volgen.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand: De gemiddelde huurprijs per m2 per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Rekenvoorbeeld met 10 huurwoningen:

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 60 m2 en 300 m2 ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = €164.67 / 10 = €16,47 per m2 p/mnd

Over Pararius

Pararius.nl is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 3.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius.nl aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 1,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius.nl is zestalig, waardoor de website ook makkelijk toegankelijk is voor niet-Nederlandstalige bezoekers (expats).