Particuliere woningverhuurders verhogen huurprijs

Huurder de dupe van uitspraak Hoge Raad

In het eerste kwartaal van 2016 zijn de huurprijzen in de vrije sector in Nederland gestegen met 6,2% ten opzichte van het eerste kwartaal in 2015. De gemiddelde huurprijs steeg in een jaar tijd van € 12,61 tot € 13,38 per vierkante meter per maand. De huurmonitor van Pararius.nl signaleert een duidelijke opwaartse trend in de huurprijs van woningen in de vrije sector. Pararius wijt de stijging van de huurprijs aan de grote vraag naar huurwoningen in de vrije sector in combinatie met particuliere verhuurders die de opgelegde bemiddelingskosten van de makelaar verrekenen in de huurprijs.

Jasper de Groot algemeen directeur van Pararius: “Tijdens de crisis hielden vraag en aanbod elkaars volume in stand wat zorgde voor een periode van een aantal jaren met zeer stabiele huurprijzen. Nu de markt voor koopwoningen weer is aangetrokken zijn er veel minder particulieren die woningen in de vrije sector verhuren bij een toenemende vraag. Dit leidt tot stijgende huurprijzen. Bovendien heeft een uitspraak van de Hoge Raad eind vorig jaar voor een extra prijsopdrijving gezorgd.”

Uitspraak Hoge Raad drijft huurprijs op
Pararius verneemt van de makelaars die bij haar zijn aangesloten dat de huren niet alleen stijgen door marktwerking. Ook een uitspraak van de Hoge Raad eind vorig jaar zorgt ervoor dat de huurprijzen stijgen. Deze uitspraak verplicht makelaars, om voor woningen uit hun eigen bestand, bemiddelingskosten in rekening te brengen bij de verhuurder. De Groot: “De uitspraak van de Hoge Raad heeft ertoe geleid dat verhuurders de bemiddelingskosten verrekenen in de maandhuur waardoor huurders met hogere maandlasten worden geconfronteerd. Op dit moment is in bepaalde gebieden de vraag naar huurwoningen in de vrije sector zo groot dat huurders niet anders kunnen dan de hogere huurprijzen te accepteren. Het is een verhuurdersmarkt en de mogelijkheid voor huurders om te onderhandelen zonder eigen makelaar is gering.”

Nadelen voor huurder:
De Groot: “De ACM en de Hoge Raad hebben getracht de consument beter te beschermen door bemiddelingskosten die een makelaar bij de huurder in rekening brengt voor woningen uit zijn eigen bestand niet langer te dogen. Wij hebben met Pararius al in een vroeg stadium onze zorgen geuit bij de ACM omtrent de afschaffing van dit beleid wat naar onze mening zou leiden tot een averechts effect. Het verdwijnen van de keuzevrijheid van de makelaar over voor wie hij op treedt leidt tot eenzijdige bemiddeling in het nadeel van de huurder. Onze voorspelling lijkt nu uit te komen.”

Op het eerste gezicht lijkt het dat een huurder financieel beter af is omdat hij niet langer gedwongen kan worden om bemiddelingskosten te betalen als hij reageert op een woning die de makelaar aanbiedt. Volgens De Groot is de werkelijkheid echter wrang en kent vele nadelen voor de huurder. “Een huurder realiseert zich niet dat, als hij reageert op een woning van een makelaar, de aanbiedende makelaar altijd tegen hem bemiddelt en niet voor hem. De verhuurder betaalt en dus bepaalt. Hierdoor worden veel onervaren huurders die er uit financiële overwegingen voor kiezen geen eigen makelaar mee te nemen nu geconfronteerd met ervaren verhuurders die worden bijgestaan door professionele makelaars. Dit leidt tot hogere huurprijzen en slechtere voorwaarden voor de huurder.”

Huurder gebaat bij aanhuurmakelaar
Volgens De Groot zou een huurder zich nu meer dan ooit bij moeten laten staan door een eigen makelaar. “Welke makelaar steekt zijn handen nu nog uit de mouwen om een huurder die bij hem aanklopt voor bijvoorbeeld een kort huurcontract? Waarom zou een makelaar überhaupt nog met een verhuurder onderhandelen over een verlaging van de huurprijs, of clausules opnemen in het huurcontract ten gunste van een huurder? De belangen van de huurder delven het onderspit en dat is niet meer dan logisch wetende dat de makelaar, of hij nu wil of niet, in dienst staat van, en betaald wordt door, de verhuurder. Elke huurder zou er dan ook verstandig aan doen zich bij te laten staan door een aanhuurmakelaar die uit zijn naam en in zijn belang een woning voor hem aanhuurt bij een verhurende makelaar. De huurder betaalt dan alsnog eenmalig bemiddelingskosten maar is op de lange termijn wel veel beter af. Veel huurders realiseren zich dit niet.”

Dienstverlening van een aanhuurmakelaar
Een aanhuurmakelaar berekent doorgaans ongeveer een maand huur aan bemiddelingskosten. Een aanhuurmakelaar die 4% van de huurprijs weet af te onderhandelen verdient zichzelf terug op een huurtermijn van twee jaar. De Groot: “Als bijkomstig voordeel voor een huurder organiseert een aanhuurmakelaar onder andere het zoeken naar een woning, advies over het huuraanbod, de hieruit volgende bezichtigingen, deugdelijke huurovereenkomsten, eventuele vertaling van de huurovereenkomst voor expats, het bedingen van een lagere borg, het opstellen van een goed CV van de huurder voor de verhuurder, goede verslaglegging van de status van de woning bij de oplevering, omzetten van alle nutsvoorzieningen, inzage in de bijkomende lasten en nog veel meer zeken. De huurwetgeving is aan tal van veranderingen onderhevig en kent vele valkuilen. Een aanhuurmakelaar beschermt een huurder tegen deze valkuilen.”

Voorraad vrije sector huurwoningen te klein
“Naast het probleem met de bemiddelingskosten is er in Nederland een groot tekort aan huurwoningen in het luxere vrije sector segment zonder wachtlijsten. Een meer evenwichtige verdeling tussen het aandeel sociale huurwoningen en het aandeel vrije sector woningen is cruciaal voor een goed doorstromende woningmarkt. Momenteel is slechts een op de twintig woningen in Nederland een huurwoning in de vrije sector. Acht van deze twintig woningen zijn sociale huurwoningen, de overige elf zijn koopwoningen. Nederland heeft met 38% van de totale woningvoorraad internationaal gezien verreweg het grootste aandeel sociale huurwoningen in haar woningvoorraad. Bij een stijging van de vraag naar huurwoningen in de vrije sector raakt de markt snel oververhit omdat er nauwelijks een ventiel is om deze vraag op te vangen,” aldus de Groot.

Lichte toename huuraanbod

De afgelopen kwartalen nam het huuraanbod in de vrije sector licht toe. De bij Pararius aangesloten makelaars hebben in het eerste kwartaal van dit jaar 10.123 woningen te huur aangemeld, waar zij er 9.852 hebben verhuurd en van de website hebben afgemeld.

De eerste effecten van de toenemende woningproductie en beleggingsactiviteiten in de vrije sector worden zichtbaar. Het zal echter nog wel even duren voordat een echte verschuiving naar een groter aandeel huurwoningen in de vrije sector gerealiseerd wordt.

Regionale verschillen in Nederland
Net als op de koopmarkt zijn er grote verschillen per regio op het gebied van huurprijzen. De huurprijzen in de Randstad zijn verreweg het hoogst. Noord Holland waar Amsterdam een groot deel voor haar rekening neemt voert de ranglijst aan met € 19,20 per m2 per maand. Drenthe is momenteel de goedkoopste provincie om een woning in de vrije sector te huren met € 7,60 per m2 per maand.De gemiddelde huurprijs van Noord-Holland, Utrecht en Zuid-Holland ligt hoger dan de andere provincies in Nederland. Zonder deze drie provincies zou de huurprijs in Nederland uitkomen op een lager gemiddelde van € 9,43 per m2 per maand. Dit houdt in dat men buiten de Randstad voor een woning van 100 m2 in de vrije sector gemiddeld ongeveer € 943,- per maand aan huur betaalt.

Volgens Jasper de Groot, algemeen directeur van Pararius, is er met name in de Randstad een groot tekort aan middeldure huurwoningen in de vrije sector met huren tussen de € 700,- en € 1.000,- per maand. “Er is een groeiende groep mensen met een middeninkomen geïnteresseerd in luxe huurwoningen in de stad. Een koopwoning is voor deze categorie om een veelvoud van redenen niet interessant. Zo is huren bijvoorbeeld een flexibel alternatief voor mensen aan het begin van hun carrière, voor mensen die scheiden of juist voor mensen die voor het eerst gaan samenwonen. Deze mensen komen veelal in verband met hun inkomen, niet in aanmerking voor een sociale huurwoning met überhaupt wachtlijsten van gemiddeld acht jaar. Zij zijn in de Randstad veelal aangewezen op het schaarse aantal woningen dat door andere particulieren wordt verhuurd.”

Verschillende woonoppervlakten
De totale woonoppervlakte van een woning is van groot belang voor de maandelijkse huurprijs. Des te kleiner een woning des te hoger de prijs per vierkante meter per maand. Onderstaande grafiek toont het verloop van de huurprijzen voor vier verschillende segmenten te weten 50 tm 75m2, 75 tm 100 m2, 100 tm 125m2 en 125 tm 150m2:

Huurprijzen in de zes grootste steden
Met uitzondering van Tilburg, stegen in de zes grootste steden van Nederland de huurprijzen in het eerste kwartaal van 2016 ten opzichte van het eerste kwartaal in 2015.Amsterdamwas wederom koploper waar de huurprijs in een jaar tijd steeg met 11,5%.Utrecht+ 8,2%,Rotterdam+ 7,8%,Den Haag+ 6%,Eindhoven+ 4,9% enTilburg– 3,6%. In de hoofdstad liggen de huurprijzen gemiddeld 50% hoger dan de huurprijzen in de vijf andere grote steden. Nog nooit eerder waren de huurprijzen in Amsterdam zo hoog.

Van de zes grootste steden in Nederland krijgt men in Tilburg en Eindhoven de meeste vierkante meters voor hun geld.

Amsterdam extreem duur
De huurprijzen in Amsterdam behoren tot de hoogste van Nederland. De Groot: “Als men in het achterhoofd houdt dat Nederland een te hoge sociale woningvoorraad heeft van 38% dan wordt in een klap duidelijk waar in Amsterdam de schoen wringt. Uit het meest recente onderzoek van de gemeente Amsterdam (WiA 2015) blijkt dat hier zelfs 57% van de Amsterdamse woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat. Amsterdam heeft slechts 31% koopwoningen en slechts 12% vrije sector huurwoningen. Koopwoningen in Amsterdam zijn dermate schaars goed dat men er veel meer voor betaalt dan elders in Nederland. Dit resulteert in hoge huurprijzen voor een vrije sector woning omdat particuliere eigenaren die hun koopwoning verhuren een hoge huur vragen om hun hypotheeklasten op te vangen. De gemiddelde huurprijs in Amsterdam steeg het afgelopen jaar met 11,5% tot € 22,34 per vierkante meter per maand.”

Al vijf kwartalen op rij is het percentage waarmee de huurprijs in Amsterdam stijgt toegenomen. De huurprijzen stegen achtereenvolgens met 6,4% in Q1 2015 (niet te zien in onderstaande grafiek) 7,1% in Q2 2015, 9% in Q3 2015, 10,4% in Q4 2015 en 11,5% in het laatste kwartaal.

Kale woningen boven de liberalisatiegrens
Van de woningen op Pararius behoort 19% tot een kale woning (casco-woning) boven de liberalisatiegrens van € 710,68 per maand. De cijfers van Pararius geven een indicatie dat het prijsniveau van dit segment woningen veel lager ligt dan het segment woningen dat gestoffeerd of volledig gemeubileerd wordt aangeboden. Kale woningen boven de liberalisatiegrens betreft voornamelijk nieuwbouwwoningen welke veelal door institutionele beleggers worden aangeboden. De gemiddelde huurprijs van een kale huurwoning kwam in het eerste kwartaal van 2016 uit op een gemiddelde van € 9,31 per m2 per maand.

Verschillende woningtypen en meubilering
Appartementen vertegenwoordigen momenteel ruim 60% van het huuraanbod op Pararius.nl, 21% van het aanbod bestaat uit eengezinswoningen en 4% uit vrijstaande woningen. De overige 15% wordt vertegenwoordigd door kamers, studio’s, bungalows, garages, woonboten en seniorenwoningen. Van het aanbod op Pararius wordt 64% ongemeubileerd aangeboden, 46% gemeubileerd en 19% casco aangeboden. Van de verhuurders die gemeubileerd of ongemeubileerd verhuren is 11% flexibel qua inrichting. Hun woningen kunnen zowel gestoffeerd als gemeubileerd worden gehuurd. De gemiddelde huurprijs van een gemeubileerde woning bedraagt € 16,59 per m2per maand, van een gestoffeerde woning € 12,27 per m2per maand en van een casco-woning € 9,31 per m2per maand. Alle woningtypen stegen in een jaar tijd in prijs: Eengezinswoningen + 4%, appartementen +7%, vrijstaande woningen +5,5%, gestoffeerde woonruimte + 5,6%, gemeubileerde woonruimte +7,4%, casco woonruimte +0,1%.